Berlin braucht mehr Wohnungen. Doch Aufstocken, Nachverdichten und Umwidmen scheitern oft an Statik, Baurecht, Infrastruktur, Klima- und Nachbarschaftsfragen.
Die Visualisierung zeigt drei Neubauten im Rudolfkiez, die gezielt an bestehende Brandwände gesetzt wurden und den vorhandenen Bestand der WBM ergänzen. / © Visualisierung: WBM
© Titelbild: ENTWICKLUNGSSTADT
Berlin wächst weiter. Ende 2025 lebten in der Stadt 3.913.644 Menschen. Der IBB-Wohnungsmarktbericht nennt bis 2040 einen Bedarf von 272.000 zusätzlichen Wohnungen. Gleichzeitig lag die mittlere Angebotsmiete 2025 bei 15,78 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: 2016 bezahlte man noch 9,00 Euro pro Quadratmeter.
Das aktuelle Angebot an Wohnungen in Berlin reicht nicht aus, die Nachfrage treibt die Mietpreise in die Höhe. Mehr Wohnraum bleibt deshalb ein zentrales Thema in der Hauptstadt. Doch die naheliegenden Wege – Aufstocken, Nachverdichten und Umwidmen – sind in Berlin deutlich komplizierter, als sie auf den ersten Blick wirken.
Nachverdichten in Berlin für mehr Wohnungen in der Stadt
Ein Projekt an der Bornholmer Straße 6 in Prenzlauer Berg zeigt, wie Nachverdichtung funktionieren kann. In einem Hinterhof entstand ein Neubau mit 24 Wohnungen. Das Gebäude schließt eine Lücke im Block und folgt dem Fußabdruck einer früheren Bebauung. Auch an anderen Orten in Berlin wird nachverdichtet. Doch solche Projekte brauchen genaue Planung, passende Grundstücke und eine Abwägung zwischen neuen Wohnungen, Licht, Freiraum und Aufenthaltsqualität.
Wie konfliktreich Nachverdichtungen sein können, zeigt beispielhaft ein Projekt in der Tabbertstraße in Oberschöneweide zeigt. Hier werden derzeit 67 Wohnungen gebaut, aber es gibt Bedenken der bisherigen Anwohner. Auch im Ilsekiez sorgt ein ähnliches Vorhaben der HOWOGE seit Jahren für Proteste. Die Berliner Koalition bezeichnet Nachverdichtung dennoch als wichtige Säule des Wohnungsbaus.
Doch jedes neue Haus im Bestand beansprucht Fläche: Innenhöfe, Gemeinschafts- und Grünbereiche, Parkplätze oder offene Zwischenräume. Dazu kommen Fragen der Belichtung, Luftzirkulation, Verschattung und des Hitzeschutzes. Gerade Berlin kennt die Folgen zu dichter Bebauung aus der Geschichte der Mietskasernen.
Für das neue Wohnhaus in der Tabbertstraße in Oberschöneweide wurde Richtfest gefeiert. / © Foto: Ardent-Group / Rabe-Ero GmbH
Freiflächen in Berlin nicht immer für Wohnungsbau nutzbar
Freiflächen lösen das Problem ebenfalls nicht so ganz einfach. Viele innerstädtische Flächen sind planerisch gebunden, etwa als Grünzüge, Klimaräume oder landwirtschaftliche Flächen. Grundsätzlich kann Berlin hierfür das Baurecht ändern und Freiflächen für Wohnungen nutzbar machen, etwa durch neue oder angepasste Bebauungspläne und Änderungen im Flächennutzungsplan.
In der Praxis ist das jedoch ein langwieriger Prozess mit vielen Hürden. Jede Umwidmung muss Klima-, Umwelt- und Infrastrukturfragen berücksichtigen, etwa den Erhalt von Frischluftschneisen oder Grünflächen. Zudem sind Ausgleichsmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben. Öffentliche Beteiligung und mögliche Klagen verlängern Verfahren zusätzlich.
Neue Quartiere am Stadtrand benötigen zudem eine geeignete Verkehrsanbindung, Kitas, Schulen, Nahversorgung und technische Infrastruktur. Wird über die Landesgrenze nach Brandenburg hinaus geplant, geht es nicht mehr nur um Berliner Stadtentwicklung, sondern um Länderabstimmung.
Aufstocken schafft Wohnungen, aber nicht ohne Grenzen
Da klingt es doch sehr viel einfacher, bestehende Gebäude aufzustocken: Wo drei Etagen übereinander sind, könnten auch fünf sein, oder sieben. Ein Dach wird entfernt, zusätzliche Geschosse entstehen, das Dach kommt wieder drauf.
In der Praxis ist das aber nicht so einfach. Fachleute prüfen zuerst Statik, Brandschutz, Rettungswege und Barrierefreiheit. Zusatzgeschosse bedeuten mehr Last. Deshalb kommen oft leichte Bauweisen infrage. Berlin hat einzelne Hürden gesenkt: Bei einer Aufstockung um bis zu zwei Geschosse entfällt nach § 39 BauO Bln unter bestimmten Voraussetzungen die Pflicht, einen Aufzug nachzurüsten.
Doch auch das Umfeld macht es zusätzlich kompliziert: Mehr Geschosse verändern Licht und Verschattung, was oft zu Konflikten mit Nachbarn führt. Außerdem setzen Bebauungspläne, Denkmalschutz und begrenzte Infrastruktur (z. B. Kitas, Stellplätze) erneut enge Grenzen. Und nicht zuletzt ist das Bauen im bewohnten Bestand logistisch aufwendig und teuer.
Umwidmen von Büros reicht für Berlin nicht aus
Auch das Umwidmen von Büros und Gewerbe zu Wohnungen bleibt schwierig. Studien sehen zwar Potenzial, doch viele Gebäude eignen sich technisch nur begrenzt. Grundrisse, Belichtung, Schallschutz, Erschließung und Haustechnik passen oft nicht zu Wohnnutzung. Zudem fehlen an manchen Gewerbestandorten Nahversorgung, soziale Infrastruktur und gewachsene Nachbarschaften.
Für Berlins Suche nach mehr Wohnraum bleibt also festzuhalten: Aufstocken, Nachverdichten und Umwidmen sind möglich, aber nicht „mal eben so“. Nicht ohne sorgfältige Planung. Nicht ohne Prüfung eines jeden Einzelfalls. Jedes Grundstück verlangt eine eigene Lösung – und genau das macht den Wohnungsbau in Berlin politisch sensibel.
Quellen: Berliner Zeitung, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, IBB Wohnungsmarktbericht
