Zwischen steigenden Baukosten und wachsendem Wohnungsbedarf steht Berlins Stadtentwicklung unter Druck. Experimentierräume könnten helfen, neue Modelle für Planung, Bau und Quartiersentwicklung unter realen Bedingungen zu erproben.
Das Neubauquartier „Das Neue Gartenfeld“ in Spandau soll in den kommenden Jahren mehrere tausend Wohnungen aufnehmen. Projekte dieser Größenordnung stehen im Fokus eines neuen Konzepts, das eine flexiblere und bezahlbarere Stadtentwicklung ermöglichen soll. / © Foto: MBN GmbH
© Visualisierung Titelbild: Tegel Projekt GmbH
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Berlin steht vor einer doppelten Herausforderung. Einerseits entstehen in mehreren Bezirken neue Großprojekte mit mehreren tausend Wohnungen, andererseits geraten etablierte Modelle des Wohnungsbaus angesichts steigender Baukosten und komplexer Genehmigungsverfahren zunehmend an ihre Grenzen. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst schneller, als er mit herkömmlichen Instrumenten gedeckt werden kann.
Vor diesem Hintergrund gewinnt ein Konzept an Bedeutung, das neue Spielräume in der Stadtentwicklung eröffnen will. Erarbeitet wurde der Ansatz im Rahmen der Konferenz „Neustart Berlin“, dort wurde dieser jedoch nicht öffentlich vorgestellt. Umso spannender ist der Blick auf die Inhalte, denn sie zielen auf strukturelle Veränderungen im Umgang mit bezahlbarem Wohnraum und einer sozialen Quartiersentwicklung ab.
Wie Experimentierräume Berlins Stadtentwicklung verändern sollen
Kern des Konzepts sind sogenannte Experimentierräume für die Stadtentwicklung. Gemeint sind klar definierte Projekte auf landeseigenen Flächen, in denen alternative Modelle des Planens, Bauens, Finanzierens und Bewirtschaftens erprobt werden können. Anders als bei klassischen Konzept- oder Vergabeverfahren sollen dabei bewusst weniger detaillierte Vorgaben gemacht werden, um ein breiteres Spektrum an Lösungen zuzulassen.
Zivilgesellschaft, Wohnungswirtschaft, Forschung und Planung sollen sich in interdisziplinären Teams zusammenschließen und Vorschläge einreichen. Diese werden in mehreren Stufen geprüft, weiterentwickelt und schließlich umgesetzt. Ein zentrales Element sind dabei experimentelle Ausnahmeregelungen, etwa bei Standards oder Genehmigungsverfahren, um Baukosten zu senken und Verfahren zu beschleunigen.
Von der Idee zum Bauprojekt: So funktionieren Experimentierräume
Das Verfahren ist dabei als mehrstufiger Prozess angelegt. In einer ersten Phase werden Ideen gesammelt und bewertet, begleitet von einer öffentlichen Debatte. In einer zweiten Phase werden die überzeugendsten Konzepte konkretisiert und auf Umsetzbarkeit geprüft. Erst danach werden vertragliche Bindungen eingegangen, städtebauliche Verträge geschlossen und gegebenenfalls Bebauungspläne aufgestellt.
Zentral ist dabei der Fokus auf langfristige Bestandshaltung. Erbbaurechte, verbindliche Mietpreisregelungen und klar definierte soziale Ziele sollen sicherstellen, dass Wohnungen dauerhaft dem Markt entzogen bleiben. Für das Land Berlin bedeutet dies ein vergleichsweise begrenztes Risiko, da die Entwicklung maßgeblich von den beteiligten Projektteams getragen wird und das Grundstück im Falle des Scheiterns an die öffentliche Hand zurückfallen kann.
Stadtentwicklung in Berlin: Neubauquartiere als Reallabore
Gerade die aktuell geplanten Neubauquartiere könnten von solchen Experimentierräumen profitieren. Projekte wie das „Schumacher Quartier“ in Tegel, „Das Neue Gartenfeld“ in Spandau oder das „Segelflieger Quartier“ in Johannisthal stehen exemplarisch für die Herausforderungen großmaßstäblicher Stadtentwicklung. Hier treffen ambitionierte Wohnungszahlen auf ökologische Anforderungen, soziale Infrastrukturbedarfe und politische Erwartungen.
Experimentierräume könnten in solchen Kontexten als Reallabore dienen. Alternative Bauweisen, neue Finanzierungsmodelle oder angepasste Standards ließen sich unter realen Bedingungen erproben, ohne sie sofort auf andere Projekte zu übertragen. Gelingt dies, könnten erfolgreiche Ansätze schrittweise in die reguläre Planungspraxis einfließen. Gerade angesichts der langen Vorlaufzeiten klassischer Verfahren verspricht dieser Ansatz einen Zeitgewinn, ohne grundlegende Ziele des Wohnungsbaus aus dem Blick zu verlieren.
Was Experimentierräume leisten können und wo ihre Grenzen liegen
Dem stehen jedoch auch Risiken gegenüber. Die bewusste Abweichung von bestehenden Standards erfordert hohe fachliche Kompetenz in Verwaltung und Politik, um Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen und gegenzusteuern. Ohne klare Kriterien und transparente Verfahren besteht die Gefahr, dass Experimentierräume als Sonderwege wahrgenommen werden, die Ungleichbehandlungen begünstigen oder neue Konflikte erzeugen.
Hinzu kommt der erhebliche Koordinationsaufwand. Die enge Abstimmung zwischen Senatsverwaltungen, Bezirken und Projektteams könnte neue Verzögerungen mit sich bringen, insbesondere wenn Zuständigkeiten nicht eindeutig geregelt sind.
Experimentierräume als Ergänzung zur Neubauoffensive in Berlin?
Ob das Konzept politisch aufgegriffen wird, bleibt vorerst unklar. Unstrittig ist jedoch, dass Berlin neue Antworten auf die Wohnungsfrage sehr dringend benötigt. Experimentierräume können eine Neubauoffensive nicht ersetzen, sie könnten diese aber sinnvoll ergänzen.
Indem sie Innovation ermöglichen und zugleich auf langfristige Gemeinwohlorientierung setzen, bieten sie einen Ansatz, der über kurzfristige Förderprogramme hinausweist. Gerade im Kontext der großen Neubauquartiere könnte dies dazu beitragen, bezahlbaren Wohnraum nicht nur zu versprechen, sondern dauerhaft zu sichern.
Quellen: Rainer Emenlauers Konzept: Experimentierräume für Stadtentwicklung in Berlin, DEGEWO, Tegel Projekt GmbH, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Tagesspiegel, Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt, Planungsgemeinschaft „Das-Neue-Gartenfeld“ GmbH & Co. KG / Studio Duplex GmbH
Klingt nach einem interessanten Ansatz und könnte dem Land Berlin wieder mehr Hebelfunktion auf dem Wohnungsmarkt verschaffen. Eine der zwei Hauptwurzeln der Berliner Wohnungsnot ist neben der historisch bedingt schlechten Finanzlage der geringe kommunale Einfluss auf die Entwicklung der Mietpreise, die im deutschsprachigen Raum traditionell eigentlich stärker ausgeprägt ist in vielen Groß- und Mittelstädten durch kommunale Wohnungsgesellschaften. Wien ist sicherlich das eindrücklichste Beispiel für kommunalen Einfluss auf die Mietpreisentwicklung durch großen kommunalen, dezentral verteilten Wohnbaubestand. Berlin hat in seiner Finanznot in der Nachwendezeit bis in die 2000er große Teile seines eigenen Bestandes verkauft und versucht seitdem wie ein hilfloses Kätzchen, sich in den Stromschnellen eines von Privatvermietern dominierten Immobilienmarktes mit gut gemeinten Strampelaktionen wie zB. der Mietpreisbremse über Wasser zu halten.
Berlin braucht mehr kommunale Hebelwirkung. Auch vor dem Hintergrund, dass die mit Risikokapital gut ausgestattete Berliner Digitalwirtschaft mit hohen Gehältern IT-Talente anlockt, wodurch die Mietpreise besonders innerhalb des Ringes nochmal stark befeuert werden. Es besteht die Gefahr, dass die Einkommensschere sich immer stärker vergrößert. Das ist ein ähnlicher Effekt wie im Silicon Valley, London oder München, wo diese Entwicklung noch deutlich stärker ausgeprägt ist. Das Land Berlin muss hier für Ausgleich sorgen, denn auch wenn der Wirtschaftsboom zu begrüßen ist (auch für das Berliner Steuersäckel), so müssen auch Bahnfahrer, Reiniger, Elektriker oder Verkäufer irgendwo wohnen… und das nicht erst in Lichtenrade oder Tegel