In Berlin fehlen Wohnungen, während vielerorts große Parkplatzflächen vor Supermärkten ungenutzt bleiben. Ein Modell zeigt, welches Potenzial dort für den Wohnungsbau steckt, wenn Parken in Tiefgaragen verlagert und darüber Wohnungen gebaut würden. Beispiele aus mehreren Bezirken beweisen längst, dass diese Form der Nachverdichtung machbar ist.
Berlin sucht Bauland und übersieht dabei ein naheliegendes Potenzial: die Parkplätze vor Supermärkten. Während einzelne Projekte zeigen, wie sich Handel und Wohnen kombinieren lassen, entstehen andernorts weiterhin eingeschossige Neubauten mit großen Stellplatzflächen. Warum? / © Foto: Wikimedia Commons, Fridolin freudenfett (CC BY-SA 4.0)
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Berlin diskutiert seit Jahren über fehlende Flächen für den Wohnungsbau. Dabei liegen vielerorts große, bislang kaum genutzte Potenziale offen zutage: die ausgedehnten Parkplatzflächen vor Supermärkten. Sie prägen zahlreiche Stadträume; oft eingeschossig bebaut, mit breiten Asphaltfeldern davor. Was wäre, wenn diese Flächen systematisch für den Wohnungsbau genutzt würden, ohne die Nahversorgung zu verdrängen?
Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt die Dimension: Geht man von einer durchschnittlichen Parkplatzfläche von rund 2.000 Quadratmetern aus und errichtet darauf ein Gebäude mit sieben Geschossen, lassen sich bei realistischen Annahmen zur Grundriss-Effizienz etwa 100 Wohnungen unterbringen. Rechnet man dieses Modell auf 50 vergleichbare Parkplatzstandorte hoch, ergäbe sich allein dadurch ein Potenzial von rund 5.000 Wohnungen.
Wohnraummangel in Berlin: Wie viele Wohnungen lassen sich auf einer typischen Parkplatzfläche errichten?
Umgerechnet entspricht dieses Szenario etwa 400.000 Quadratmetern Wohnfläche, wenn man von durchschnittlich 80 Quadratmetern pro Wohnung ausgeht. Bei einer Belegung von rund zwei Personen pro Haushalt könnten dort etwa 10.000 Menschen wohnen. Für sich genommen wäre das bereits die Größenordnung eines neuen Stadtquartiers, und das ohne neue Baugebiete am Stadtrand ausweisen zu müssen.
Der entscheidende Punkt dabei ist: Diese Rechnung setzt nicht voraus, dass Parkplätze verschwinden. Vielmehr würde der ruhende Verkehr in Tiefgaragen verlagert. An der Oberfläche entstünden Wohnhäuser, ergänzt um Grünflächen, Wege und soziale Infrastruktur. Die bestehenden Supermärkte könnten dabei entweder erhalten bleiben, etwa in den Erdgeschossen, oder durch Neubauten ersetzt werden, die Handel und Wohnen kombinieren.
Wohnungsbau über Supermärkten: Berliner Projekte zeigen, dass es funktioniert
Dass dieses Prinzip funktioniert, zeigen bereits mehrere Berliner Projekte. In Berlin-Mitte gilt das Wohnen über dem Supermarkt inzwischen als erprobtes Modell. Auch das Projekt „The Franz“ auf dem Gelände einer ehemaligen DDR-Kaufhalle belegt, wie sich Einzelhandel und Wohnungsbau verbinden lassen. In Pankow entstehen derzeit 126 Wohnungen über einem neuen Supermarkt, in Friedrichshain wird aktuell mit dem Projekt „HAINWERK“ ein weiteres Beispiel realisiert, und auf der Mierendorffinsel wuchs ein Wohnhaus auf einem früheren EDEKA-Grundstück.
In all diesen Fällen wurde eine vormals eingeschossige Nutzung in die Höhe entwickelt, mit deutlich höherem städtebaulichem Ertrag. Gleichzeitig bleiben Nahversorgung und Quartiersfunktionen erhalten, was vor allem für die neuen Bewohnerinnen und Bewohner eine Win-Win-Situation darstellt.
Exemplarische Supermarktstandorte mit großem Nachverdichtungspotenzial in Berlin
Überträgt man diesen Ansatz auf bestehende Standorte, zeigt sich, wie groß das Potenzial ist. Exemplarisch lassen sich beispielsweise die Flächen am Wilhelmsruher Damm 231 in Reinickendorf, am Hultschiner Damm 75 bis 81 in Marzahn-Hellersdorf, an der Hönower Straße 80 ebenfalls in Marzahn-Hellersdorf, an der Andreasstraße 59 in Friedrichshain sowie an der Feldtmannstraße 167 in Weißensee nennen. Alle diese Grundstücke sind heute von ausgedehnten Parkplatzflächen geprägt, die zu Supermärkten oder Baumärkten gehören.
Hochgerechnet auf Berlin insgesamt dürfte es mehr als 100 vergleichbare Standorte geben, doch ganz verlässliche Zahlen gibt es, jedenfalls öffentlich zugänglich, bislang nicht. Entsprechend groß wäre das Wohnraumpotenzial, selbst wenn nur ein Teil der potenziellen Flächen baulich genutzt würde.
Wie viel Wohnraum steckt in Berlins Parkplatzflächen? Ein Rechenbeispiel macht deutlich, dass allein auf Supermarktparkplätzen tausende Wohnungen entstehen könnten. Voraussetzung wäre ein Umdenken bei Planung, Politik und Eigentümern. / © Visualisierung: ENTWICKLUNGSSTADT / mit KI erstellt
Große Parkplatzflächen an Hauptverkehrsachsen bieten zusätzliche Baureserven
Hinzu kommen noch deutlich größere Flächen, etwa an der Germaniastraße 133 in Tempelhof, direkt an der Stadtautobahn gelegen, oder am Wohlrabedamm in Siemensstadt. Hier handelt es sich um Parkplatzareale in ganz anderer Dimension, die theoretisch mehrere hundert Wohnungen aufnehmen könnten.
In der Summe wird deutlich, dass es vielleicht weniger an Flächen als an politischen und planerischen Entscheidungen mangelt, und offenbar auch an Kreativität. Denn akuten Wohnraummangel gibt es in Berlin schon seit fast anderthalb Jahrzehnten, kreative Lösungsansätze aber werden nur bruchstückhaft entwickelt und umgesetzt.
Kreative Wohnraumlösung: Kürzere Wege und bessere Nutzung des öffentlichen Raums
Der oben beschriebene Ansatz bricht mit einem lange gepflegten Denkverbot: dass Supermärkte zwangsläufig flach und von Parkplätzen umgeben sein müssten. Tatsächlich ließe sich die Kombination aus Handel, Wohnen und Tiefgarage in vielen Fällen städtebaulich integrieren, insbesondere in gut angebundenen Lagen mit bestehender Infrastruktur.
Neben zusätzlichem Wohnraum entstünden kompaktere Stadtstrukturen, kürzere Wege und potenziell auch eine bessere Nutzung des öffentlichen Raums. Die Umwandlung oberirdischer Parkplätze in Wohnbauflächen würde zudem versiegelte Flächen reduzieren und neue Spielräume für Begrünung schaffen.
Negativbeispiel Revaler Straße: Neubau ohne Wohnnutzung trotz extremer Flächenknappheit
Dass es auch anders laufen kann, zeigt ein jüngeres Negativbeispiel in Friedrichshain. In der Revaler Straße 33 wurde kürzlich ein neuer REWE-Markt in einem eingeschossigen Neubau aus Infraleichtbeton eröffnet, mit großer Parkplatzfläche direkt davor.
Entstanden ist diese schmucklose Anlage in einer der am dichtesten besiedelten und begehrtesten Wohnlagen Berlins. Der Verzicht auf eine mehrgeschossige Lösung mit Wohnungen darüber wirkt dort nicht nur wie eine verpasste Chance, es ist auch eine.
Berliner Parkplatzflächen als unterschätztes Reservoir für neuen Wohnraum?
Das Rechenbeispiel mit 5.000 Wohnungen auf 50 Parkplatzflächen ist bewusst einfach gehalten. Es ersetzt keine Bauleitplanung, zeigt aber, welche Größenordnungen möglich wären, wenn sich die Berliner Verwaltung nicht im Dickicht von Bebauungsplänen und Zuständigkeitsfragen verliert.
Würden Politik und Grundstückseigentümer solche Flächen konsequent in die Wohnungsstrategie einbeziehen, ließe sich ein erheblicher Teil des Bedarfs innerhalb des bestehenden Stadtgebiets mutmaßlich schnell decken.
Die Parkplatzflächen der Stadt sind damit weniger ein Randthema als ein bislang unterschätztes Reservoir für den Wohnungsbau; eines, das Berlin sich angesichts der angespannten Lage eigentlich kaum leisten kann ungenutzt zu lassen. Eigentlich.
Ein Bild, das man in Berlin vielerorts sieht: Versiegelte, unkreativ genutzte Parkplatzflächen. / © Foto: Wikimedia Commons, Uli Herrmann (CC BY-SA 3.0)
Quellen: Architektur Urbanistik Berlin, Deutsches Architektur Forum, LIDL, Diamona & Harnisch
Tiefgaragen sind viel zu teuer, sonst werden die überall inzwischen weg gelassen.
Stattdeschen einfach EG grossteils weglassen, da sind eh unbeliebte Wohnungen.