Die ehemaligen Osram-Höfe im Wedding stehen vor einer tiefgreifenden Transformation. Bis 2030 soll auf dem historischen Industrieareal ein moderner Life-Science-Campus mit 20.000 Quadratmetern Labor- und Forschungsflächen entstehen. Das Projekt setzt auf Bestandserhalt, flexible Nutzung und neue Grünräume und markiert zugleich einen strukturellen Wandel im Quartier.
Die leerstehenden Flächen der ehemaligen Osram-Höfe sollen unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes saniert und ausgebaut werden. Die Fenster werden erneuert, müssen jedoch aufgrund der Auflagen im ursprünglichen Modell erscheinen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
© Foto Titelbild: Carsten Brügmann/Feldberg Capital
© Visualisierungen: xoio/Feldberg Capital
Feldberg Capital hat den Startschuss für den Umbau der ehemaligen Osram-Höfe gegeben. Auf dem rund 65.000 Quadratmeter großen Gelände entstehen in den kommenden Jahren neue Labor- und Forschungsflächen. Insgesamt sollen 20.000 Quadratmeter zu modernen Life-Science-Flächen umgebaut werden. Der Eigentümer kündigt Investitionen von etwa 100 Millionen Euro an. Im Rahmen einer exklusiven Führung konnte ENTWICKLUNGSSTADT die historischen Höfe am Donnerstagabend besichtigen.
Die dabei angekündigten Arbeiten erfolgen in mehreren Bauabschnitten und sollen bis 2030 abgeschlossen sein. Ziel ist ein Campus, der Forschung, Entwicklung und Büroflächen verbindet und das Industrieensemble aus dem frühen 20. Jahrhundert in die Gegenwart überführt. Die Abstimmung mit dem Denkmalschutz läuft bereits.
Leerstehende Bereiche der ehemaligen Osram-Höfe werden zu flexiblen Labor- und Büroflächen umgebaut
Die künftigen Labor- und Forschungsflächen sollen von den großzügigen Deckenhöhen profitieren: In einigen Bereichen reichen sie bis zu fünf Meter, die niedrigsten Geschosse bieten noch rund 3,5 Meter Höhe. / © Visualisierung; xoio/Feldberg Capital
In Berlin besteht seit Jahren eine wachsende Nachfrage nach Laborflächen, sowohl für große Forschungseinrichtungen als auch für spezialisierte kleinere Unternehmen. Die Osram-Höfe beherbergen bereits heute Institutionen wie die Charité, das Deutsche Herzzentrum, Merieux NutriSciences, das Institut Kirchhoff Berlin und das MVZ mib.
Weitere Flächen stehen jedoch leer, insbesondere im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss eines viergeschossigen Gebäudes. Diese sollen nun zu Laboren und kombinierbaren Büroeinheiten ausgebaut werden. Deckenhöhen zwischen 3,5 und 5 Metern ermöglichen flexible Raumprogramme. Zudem sollen Mietverträge befristet auf zehn Jahre vergeben werden.
Umbau erfordert Anpassungen: Genossenschaftlicher Supermarkt Supercoop zieht aus
SuperCoop arbeitet nach einem genossenschaftlichen Modell: Mitglieder besitzen den Markt gemeinsam, beteiligen sich an Entscheidungen und leisten regelmäßig drei Stunden Mitarbeit pro Monat. Das Konzept setzt auf Transparenz, faire Preise und eine gemeinschaftlich organisierte Versorgung mit Lebensmitteln. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Etwa 30 bestehende Gewerbemieter sollen nach aktuellem Stand bleiben können. Dazu zählen unter anderem die Brauerei Vagabund, die nach einer kurzfristigen Insolvenz neue Investoren gefunden hat. Auch Gewerbetriebe und Verwaltungsnutzer bleiben vorerst bestehen.
Der solidarische Supermarkt Supercoop muss hingegen ausziehen. Feldberg Capital begründet dies damit, dass unter dem Markt Grundleitungen verlaufen, die für den Umbau freigelegt werden müssen. Ein neuer Supermarkt sowie ein Café und ein Restaurant sind für das Campusgelände künftig vorgesehen.
Weniger Parkplätze, mehr Grünflächen auf dem Osram-Areal in Wedding
Um mehr Raum für Begrünung und Aufenthaltsflächen zu schaffen, sollen die Stellplätze in den Innenhöfen deutlich reduziert werden. / © Visualisierung; xoio/Feldberg Capital
Die Innenhöfe sollen künftig deutlich grüner wirken. Heute prägen versiegelte Betonflächen das Bild, doch durch die Reduzierung der Stellplätze von 200 auf 80 entstehen neue Räume für Begrünung. Parallel plant Feldberg Capital rund 500 Fahrradstellplätze. Die neu gestalteten Aufenthaltsbereiche sollen „nicht nur den Mietern dienen, sondern auch die Nachbarschaft anziehen“, erläutert Rodyney Bysh, CEO bei Feldberg Capital.
Auf einzelnen Gebäudedächern sollen Photovoltaikanlagen installiert werden. Die energetische Sanierung umfasst zudem neue Fenster, für die bereits eine denkmalschutzrechtliche Abstimmung erfolgt ist. Durch Entsiegelung, Begrünung und verbesserte Aufenthaltsqualität soll ein campusähnliches Umfeld entstehen.
Industriestandort mit Tradition wandelt sich zum Life-Science-Hub in Berlin-Mitte
Die Labor- und Forschungsflächen erhalten eine grundlegende Basisausstattung, die je nach Bedarf der künftigen Mieter erweitert werden kann, wie die Eigentümer erläutern. / © Visualisierung; xoio/Feldberg Capital
Die Osram-Höfe haben eine lange industrielle Tradition. Ab 1904 entstanden hier die ersten in Deutschland gefertigten Glühlampen, später entwickelte sich das Areal zu einem der größten europäischen Produktionsstandorte von Osram. Nach dem Ende der industriellen Nutzung blieb ein weitläufiges Ensemble zurück, das in den vergangenen Jahrzehnten unterschiedliche Gewerbenutzungen beherbergte und nun vor einer umfassenden Neuorientierung steht.
Mit dem Umbau zum Life-Science-Campus will Feldberg Capital den Standort in einen forschungsnahen Gewerbekomplex überführen. Dabei verweist das Unternehmen auf die bestehende wissenschaftliche Umgebung. In unmittelbarer Nähe befinden sich Einrichtungen wie die Charité, das Robert Koch-Institut sowie der Pharmakonzern Bayer.
Auch Marktexperten sehen Potenzial. Alexander Nuyken, Head of Life Sciences Markets EMEA bei Jones Lang LaSalle, sagte am Donnerstagabend: „Berlin hat in den letzten Jahren den Spitzenplatz in Deutschland in Sachen Kapital für Forschung im Pharmabereich errungen. Das setzt sich direkt in Nachfrage nach Laborflächen um.“
Auf dem Areal der ehemaligen Osram-Höfe, soll ein Gebäudeteil zu einer Fläche für Commercial Living umgebaut werden, um dort kurzfristige Unterkunftsmöglichkeiten zu schaffen. / © Visualisierung; xoio/Feldberg Capital
Bei einer Führung über das Areal am Donnerstag, 25. November 2025, stellten Rodney Bysh, Managing Partner und CEO von Feldberg Capital, sowie Bert Stolzenburg, Director Asset Management, die geplanten Aus- und Umbauarbeiten vor (v.l.n.r.). / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
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Quellen: Feldberg Capital, SuperCoop Berlin, Berliner Zentrum Industriekultur, Wikipedia
Wird der Polizeiabschnitt auch bleiben dürfen?
Ja, bis auf den SuperCoop bleiben die bestehenden Mieter, unter anderem auch die Polizei.