Berlin hat sein Hochhausleitbild überarbeitet. Die neue Fassung für 2025 soll Planungsverfahren vereinfachen, den Wohnungsbau beschleunigen und zugleich höhere Qualitätsstandards sichern. Die Änderungen gelten ab Januar 2026 und betreffen alle Projekte, die sich noch in frühen Planungsphasen befinden.
Das neue Hochhausleitbild 2025 legt klarere Regeln für Planung, Gestaltung und Nachhaltigkeit von Hochhäusern in Berlin fest. Für Projekte, die sich noch in frühen Planungsphasen befinden, gilt es unmittelbar; laufende Verfahren werden hingegen weiterhin nach der bisherigen Fassung bearbeitet. / © Foto: Depositphotos.com
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Berlin hat sein Hochhausleitbild überarbeitet und eine neue Fassung für das Jahr 2025 veröffentlicht. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen will damit Verfahren beschleunigen und die Entstehung von Wohnhochhäusern erleichtern. Grundlage waren eine umfangreiche Evaluation, Gespräche mit Bezirken, Projektentwicklern und Verbänden sowie Beratungen im Baukollegium.
Senator Christian Gaebler erklärte, Hochhäuser könnten einen Beitrag zur Lösung der Wohnungsfrage leisten. Er verwies darauf, dass ein flächenschonender Umgang mit dem knappen Stadtgrund notwendig sei.
Neuer Ablauf für Hochhausprojekte: Berlin reduziert Planungsphasen
Eine zentrale Änderung betrifft den Ablauf des Hochhausleitbild-Prozesses. Statt bislang vier Phasen gibt es künftig nur noch drei. Das Baukollegium bleibt dabei verpflichtend in der ersten Phase eingebunden, um frühzeitig Fragen der Standortwahl zu klären. Zudem müssen bereits zu Beginn die zuständigen Denkmalschutzbehörden beteiligt werden.
Die Qualitätssicherung am Ende des Prozesses kann künftig flexibler erfolgen, entweder erneut durch das Baukollegium oder durch ein geeignetes Gremium wie eine Wettbewerbsjury. Für Bebauungspläne, die im Rahmen des Hochhausleitbilds aufgestellt werden, strebt der Senat eine maximale Verfahrensdauer von drei Jahren an.
Erleichterungen für Wohnhochhäuser: Neue Vorgaben für Mehrwert und Nutzung in Berlin
Das neue Leitbild führt außerdem Vereinfachungen für Wohnhochhäuser ein. Der Planungsgrundsatz „Mehrwert“ gilt als erfüllt, wenn ein Projekt mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung schafft. Damit soll klarer definiert werden, wann ein Hochhaus einen Nutzen für die Allgemeinheit bietet.
Für Wohnhochhäuser über 60 Meter entfällt künftig die Pflicht, oberhalb des Erdgeschosses weitere Nutzungen zu integrieren. Die Verwaltung präzisiert, dass in Zeiten eines angespannten Wohnungsmarktes auf zusätzliche Funktionen verzichtet werden kann.
Hochhäuser müssen nachhaltiger werden: Zertifizierung künftig verpflichtend
Ein offenes Erdgeschoss bleibt weiterhin verbindlich, um eine aktive, öffentliche Erdzone zu gewährleisten. Beim offenen Dachgeschoss schafft die Neufassung mehr Flexibilität. Auch andere Geschosse, etwa das Dach eines Sockelbaus, können als gemeinschaftlicher oder öffentlich zugänglicher Raum genutzt werden.
Neu ist zudem, dass Hochhausprojekte nach einem anerkannten Nachhaltigkeitsbewertungssystem zertifiziert werden müssen. Vorgeschrieben ist mindestens die Stufe „Gold“ der DGNB oder ein gleichwertiges System.
Neues Regelwerk ab 2025: Wettbewerbsqualität sichern und „Bau-Turbo“ nutzen
Für Wettbewerbe stellt das Leitbild klar, dass Verfahren und Durchführung individuell mit den zuständigen Behörden abgestimmt werden können. Zudem sollen die in Wettbewerben erzielten Qualitäten verbindlich gesichert werden, bevorzugt in städtebaulichen Verträgen. Damit soll verhindert werden, dass Siegerentwürfe später verwässert werden.
Die neuen bundesrechtlichen Regelungen zum schnelleren Wohnungsbau („Bau-Turbo“) ermöglichen unter bestimmten Voraussetzungen auch Hochhausvorhaben ohne eigenen Bebauungsplan. Das Hochhausleitbild zählt in diesem Zusammenhang zu den öffentlichen Belangen, die berücksichtigt werden müssen.
Somit kann die Zustimmung der Gemeinden an die Einhaltung des Leitbildes gekoppelt werden. Ab Januar 2026 gilt das neue Regelwerk für alle Vorhaben, bei denen noch keine wesentlichen Beteiligungsschritte erfolgt sind.
Quellen: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Berliner Mieterverein, Der Tagesspiegel
Lang genug hat es gedauert, bis es im Senat angekommen ist: Mit Hochhäuser spart man – sehr teuren, weil knappen – Boden! Allerdings gibt es auch jetzt noch immer eine Überregulierung. Weshalb muss jedes Hochhaus ein „aktives“ Erdgeschoss (was auch immer dieses blödsinnige Geschwurbel soll) haben? In Gropiusstadt oder dem Märkischen Viertel haben auch nicht alle Hochhäuser „aktive Erdgeschosse“. Wenn mit aktiven Erdgeschossen Geschäfte gemeint sein sollen, ist das schon deswegen strategisch falsch, weil immer mehr Geschäfte leer stehen – was sich künftig noch verfestigen wird. Gut ist, dass die blödsinnige Verpflichtung, bei Hochhäusern die obersten Geschosse der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, entfallen ist.
Guter Ansatz, der im vorliegenden Bericht nicht erwähnt wird, dass unter bestimmten Umständen ein Genehmigungsverfahren einschließlich der Bürgerbeteiligung entfallen kann. Das dürfte unter anderem wohl auch dem geplanten Wohnturm neben dem Amazonturm (geplante Höhe 167 Meter) in Friedrichshain die Umsetzung erleichtern.
Unsinnig der Anteil an „Sozialwohnungen“. Es muss für so etwas auf die Lage eines Gebäudes ankommen!
Den öffentlichen Zugang zum EG wie zu obersten Geschossen macht durchaus Sinn. Es verhindert Gated Communities. Gleiches gilt dafür, einen Teil der Wohnungen für einkommensschwächete Haushalte vorzusehen. Natürlich verhindert das optimale Renditen. Aber eine Stadt ist nicht nur eine Renditeansammlung und nicht dazu da, Bauunternehmen und Investoren optimale Verdienstmöglichkeiten zu sichern. Leben ist mehr als das.
Schon der Begriff „Gated Communities“ ist ein Zeitgeistbegriff und einfach nur Dummfug! Was meinen Sie denn, wer in die Erd- und Dachgeschosse als Publikum aufläuft (immerhin hat man den Blödsinn mit den zugänglichen Dachgeschossen abgeschafft). Wirkliche Wolkenkratzer haben im Übrigen zumeist in luftiger Höhe Aussichtsplattformen – nach Gusto des Bauherren.
Und es bedarf schlicht nicht überall im Stadtzentrum Sozialwohnungen. Die gehören in die Randlagen. Es gibt keinen Grund, sozial Schwache an den irrwitzigen Bodenpreisen in Innenstadtlagen kostenlos partizipieren zu lassen!
Endlich richtige Hochhäuser. Aber für Berlin immer noch zu niedrig. Wir sind doch keine Provinz. In einer Metropole gehören Wolkenkratzer . Mindestens 200 ,300 Meter
Wenn der Baugrund es zulässt … hier gibt es viel Sand und die Gründung kann teuer werden … zu teuer …
Unter anderem mit dem Fernsehturm hat man es ja wunderbarerweise geschafft! Und weltweit werden Wolkenkrater in „Sumpf und Morast“ gesetzt!