München will leerstehende Bürogebäude systematisch erfassen und ihre Umwandlung in Wohnungen beschleunigen. Eine neue Umbauagentur soll Eigentümer beraten, Pilotprojekte anstoßen und damit auch Impulse für Berlin liefern.
Ein leerstehendes Bürogebäude zeigt, welches Potenzial der Büro-Leerstand für die Umwandlung in dringend benötigten Wohnraum bieten könnte. / © Foto: depositphotos.com
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Viele deutsche Großstädte kämpfen mit demselben Problem: Während Wohnungen fehlen, bleiben große Teile des Bürobestands ungenutzt. Die Stadtverwaltung München will diese beiden Entwicklungen nun stärker miteinander verbinden. Oberbürgermeister Dominik Krause treibt deshalb den Aufbau einer eigenen Umbauagentur voran. Sie soll nicht nur beraten, sondern geeignete Gebäude gezielt suchen und konkrete Projekte auf den Weg bringen.
In München stehen rund 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Krause hatte bereits im Wahlkampf angekündigt, einen Teil davon für Wohnungen nutzbar machen zu wollen. Unmittelbar nach seinem Amtsantritt beauftragte er demnach das Planungsreferat, ein Konzept für eine Umbauagentur zu entwickeln. Der Vorschlag soll am 15. Juli 2026 im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung beraten werden.
Büro-Leerstand in München soll zentral erfasst werden
Die geplante Stelle soll zwölf Personalstellen erhalten. Ihre Aufgaben reichen deutlich über eine allgemeine Bauberatung hinaus. Sie soll geeignete Büroimmobilien erfassen, Eigentümer und Projektentwickler zusammenbringen und prüfen, an welchen Standorten im Stadtgebiet eine Umnutzung sinnvoll erscheint. Außerdem will München noch im Jahr 2026 fünf Pilotprojekte identifizieren und anstoßen.
Krause erhöht damit den politischen Druck auf die Verwaltung und die Immobilienwirtschaft. Bislang mussten Eigentümer mögliche Nutzungsänderungen weitgehend projektbezogen mit verschiedenen Behörden abstimmen. Die Agentur soll diese Prozesse bündeln und als zentrale Anlaufstelle dienen. Aber: Sie kann weder eine Baugenehmigung ersetzen noch garantieren, dass sich ein Bürogebäude tatsächlich für Wohnungen eignet.
München: Konkrete Pilotprojekte gegen Büro-Leerstand
Ein erstes Beispiel gibt es bereits. Bei den sogenannten Ten Towers an der Dingolfinger Straße und am Leuchtenbergring soll eine anteilige Wohnnutzung in vier Türmen ermöglicht werden. Vorgesehen ist Wohnraum vor allem für Studierende und teilweise für Auszubildende. Die Ten Towers zeigen damit bereits, wie eine Umnutzung aussehen kann. Künftig soll die Agentur weitere Projekte dieser Art identifizieren.
Dass München damit kein Einzelfall wäre, zeigt auch eine bundesweite Untersuchung. Wie groß das theoretische Potenzial solcher Umbauten ist, zeigt das ifo Institut gemeinsam mit dem Immobilienberater Colliers. Für die sieben größten deutschen Städte ermittelten die Fachleute ein mittelfristiges Umnutzungspotenzial von 5,8 Millionen Quadratmetern Bürofläche.
Büro-Leerstand nicht immer für Wohnungen nutzbar
Nach Abzug von Flächenverlusten könnten daraus rechnerisch rund 60.000 Wohnungen für etwa 102.000 Menschen entstehen. Allerdings eignen sich laut Studie nur ungefähr 30 Prozent der betrachteten Flächen technisch und baurechtlich für eine Wohnnutzung. Wirtschaftlich umsetzbar ist wiederum nur ein Teil davon.
Die Gründe liegen häufig in der Bauweise. Bürogebäude besitzen oft tiefe Grundrisse, innen liegende Flächen ohne ausreichendes Tageslicht und Versorgungssysteme, die nicht auf einzelne Wohnungen ausgelegt sind. Für Küchen und Bäder müssen neue Leitungen und Schächte entstehen. Hinzu kommen Anforderungen an Brand-, Schall- und Wärmeschutz sowie an Rettungswege. Auch das Planungsrecht kann Wohnen an einem bisherigen Gewerbestandort ausschließen.
Auch der Bund setzt inzwischen auf die Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien. Seit dem 1. Juli 2026 unterstützt das neue Programm „Gewerbe zu Wohnen“ Umnutzungs-Vorhaben. Der Zuschuss deckt bis zu 30 Prozent der förderfähigen Kosten und beträgt höchstens 30.000 Euro je neu geschaffener Wohnung. Für das Programm stehen im Jahr 2026 insgesamt 300 Millionen Euro bereit. Die Förderung erleichtert die Finanzierung, ersetzt aber keine Prüfung des Standorts und keine Genehmigung.
Büroflächen in Berlin gehören zu den teuersten Deutschlands. Gleichzeitig stehen in der Hauptstadt viele Büros leer. / © Foto: depositphotos.com
Berlin setzt beim Büro-Leerstand bislang andere Schwerpunkte
Während München eine aktive Umbauagentur plant, verfolgt Berlin bislang einen anderen Ansatz. Dabei verzeichnet auch Berlin einen stark gewachsenen Büro-Leerstand. Im ersten Quartal 2026 lag die Leerstandsquote bei 8,4 Prozent. Knapp zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche waren kurzfristig verfügbar.
Die Berliner Senatsverwaltung erwartet von Umwandlungen dennoch nur einen geringen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes. Geeignet seien vor allem ältere Gebäude in dezentralen Lagen, sofern Planungsrecht, Wirtschaftlichkeit und die Interessen der Eigentümer zusammenpassen. Für die Baugenehmigungen bleiben die Bezirke zuständig.
Genau hier unterscheidet sich der Münchner Ansatz. München will nicht darauf warten, dass Eigentümer einzelne Ideen an die Verwaltung herantragen. Die Stadt plant eine Stelle, die den Bestand aktiv untersucht, Kontakte herstellt und Pilotvorhaben begleitet.
Ob das Münchner Modell tatsächlich zu mehr Wohnraum führt, dürfte sich erst in den kommenden Jahren zeigen. Für andere Großstädte wie Berlin könnte die Entwicklung dennoch interessant sein.
Quellen: tz München, Ratsinformationssystem der Landeshauptstadt München, Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
Letztlich ist der Aufwand so gross, dass dann doch unsubventionierte Mieten von an die 20 Euro pro qm herauskommen.