Büroimmobilien stehen vor einem grundlegenden Wandel: Während Sanierungen weiter boomen, gewinnen Umnutzungen zunehmend an Bedeutung. Besonders in Berlin zeigt sich, wie aus alten Büroflächen neuer Wohnraum entsteht. Doch wie können solch komplexe Umnutzungsprojekte erfolgreich umgesetzt werden?
Visualisierung eines künftigen Wohnquartiers am Maybachufer 48: Bis 2029 entstehen im Auftrag der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH rund 160 Wohnungen und 24 Gewerbeeinheiten. / © Visualisierung: grauwald studio
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Die Transformation und Umnutzung von Büroimmobilien gewinnt in deutschen Städten zunehmend an Dynamik. Ein aktueller Report des Unternehmens apoprojekt zeigt, dass Sanierungen weiterhin auf hohem Niveau stattfinden, während zugleich die Umnutzung bestehender Gebäude deutlich an Bedeutung gewinnt.
Berlin: Sanierung bleibt zentraler Bestandteil des Büromarkts
Trotz veränderter Arbeitswelten und steigender Leerstände bleibt die Nachfrage nach modernen, qualitativ hochwertigen Büroflächen hoch. Viele Bestandsgebäude entsprechen jedoch nicht mehr den aktuellen Anforderungen an Energieeffizienz, Flächennutzung und Aufenthaltsqualität.
Der sogenannte „Bestandskompass“ von apoprojekt zeigt, dass Eigentümer verstärkt in die Sanierung ihrer Immobilien investieren. Ziel ist es demnach, bestehende Büroflächen an neue Marktbedingungen anzupassen und langfristig wettbewerbsfähig zu halten.
Die Hauptstadt ist bundesweit Spitze bei der Sanierung von bestehenden Büroflächen
Gerade in Berlin ist dieser Trend deutlich zu beobachten: Zahlreiche Bürogebäude werden umfassend modernisiert, technisch aufgerüstet und architektonisch neu gedacht. Dabei geht es nicht nur um energetische Maßnahmen, sondern auch um flexible Grundrisse, gemeinschaftliche Flächen und eine höhere Aufenthaltsqualität.
Mit 21,9 Mio. qm ist Berlin Deutschlands größter Büromarkt und führend bei Sanierungen: Bis 2028 werden über 500.000 qm modernisiert, deutlich mehr als in Frankfurt am Main, Hamburg oder München. Rund zwei Drittel entfallen auf zentrale Lagen, wobei sanierte Flächen häufig Spitzenmieten erzielen.
Umnutzung von Büroflächen gewinnt an Bedeutung: Neue Perspektiven für alte Gebäude
Parallel zur Sanierung nimmt die Umnutzung von Büroimmobilien spürbar zu. Gründe dafür sind unter anderem strukturelle Leerstände, veränderte Nachfrage sowie der steigende Bedarf an Wohnraum in urbanen Lagen.
In Berlin entstehen zunehmend Projekte, bei denen ehemalige Büroflächen in Wohnraum oder andere Nutzungen überführt werden. So wurde etwa in Berlin-Wilmersdorf ein früheres Bürogebäude in eine betreute Wohngemeinschaft umgewandelt; ein Beispiel für die Verbindung von Immobilienwirtschaft und sozialen Nutzungen.
Büroflächen werden zu Wohnflächen: In Berlin-Wilmersdorf leben Seniorinnen und Senioren in umgebauten Büroräumen in familiärer Atmosphäre. Das Beispiel zeigt das Potenzial kreativer Immobiliennutzung. / © Foto: Hauskrankenpflege Depner
Wilmersdorf, Neukölln, Kreuzberg: Zentrale Bürostandorte werden zu Wohnraum umgewandelt
Auch am Maybachufer in Berlin-Neukölln wird ein ehemaliger Gewerbebau nach umfassender Sanierung zu Wohnraum umgenutzt. Ähnliche Entwicklungen zeigen sich in Berlin-Kreuzberg, wo leerstehende Büroflächen künftig als Mikroapartments dienen sollen.
Ein weiteres Projekt am Markgrafenpark setzt ebenfalls auf Umbau statt Neubau: Hier entstehen über 300 Mikroapartments in einem bestehenden Gebäudekomplex. Diese Beispiele verdeutlichen, dass Umnutzungen nicht nur eine Antwort auf Leerstand sind, sondern auch einen wichtigen Beitrag zur Nachverdichtung und nachhaltigen Stadtentwicklung leisten.
Neue Ideen für Gewerbeflächen: Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit als treibende Faktoren
Die steigende Bedeutung von Umnutzungen ist eng mit ökologischen und wirtschaftlichen Überlegungen verknüpft. Der Erhalt und die Weiterentwicklung bestehender Bausubstanz spart Ressourcen, reduziert CO₂-Emissionen und verkürzt Planungs- sowie Bauzeiten.
Gleichzeitig bieten Umnutzungen die Möglichkeit, flexibel auf veränderte Marktanforderungen zu reagieren. Während klassische Büroflächen teilweise an Attraktivität verlieren, steigt der Bedarf an Wohnraum, temporären Nutzungen oder gemischten Quartierskonzepten.
Blick nach Wien: 300 Wohnungen entstehen in ehemaliger Allianz-Zentrale
Dass dieser Trend kein rein Berliner Phänomen ist, zeigt ein aktuelles Projekt in Wien. Dort wird ein ehemaliges Bürogebäude umfassend umgebaut und künftig für neue Nutzungen erschlossen. Auch hier steht die Transformation im Bestand im Mittelpunkt; ein Ansatz, der zunehmend europaweit an Bedeutung gewinnt.
Die frühere Allianz-Zentrale am Hietzinger Kai in Wien hat kürzlich den Eigentümer gewechselt, wie der ORF berichtet: Das Unternehmen Kollitsch Invest plant, das leerstehende Gebäude aus den 1970er-Jahren zu einem Wohnhaus mit rund 300 Einheiten umzubauen. Vorgesehen sind neben Wohnungen mit Balkon oder Terrasse auch gemeinschaftliche Angebote wie Fitnessbereiche, Pool und Nahversorgung.
Büros zu Wohnungen: Transformation als Schlüssel für die Stadt von morgen?
Die Entwicklung vor allem in Berlin aber auch in anderen deutschen Großstädten verdeutlicht, dass die Zukunft der Büroimmobilien nicht allein im Neubau liegt. Vielmehr rückt der Bestand in den Fokus; als Ressource, als Herausforderung und als Chance zugleich.
Sanierung und Umnutzung sind dabei keine Gegensätze, sondern zwei Seiten derselben Entwicklung: Während modernisierte Büroflächen weiterhin gefragt sind, eröffnen Umnutzungen neue Perspektiven für Gebäude, die ihre ursprüngliche Funktion verloren haben.
Für die Stadtentwicklung bedeutet das einen grundlegenden Wandel: weg vom linearen Neubau, hin zu einer zirkulären Nutzung bestehender Strukturen. Dieser Prozess ist europaweit längst in vollem Gange und dürfte in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen.
Weil in Berlin zunehmend Büros leer stehen, will der Gewerbeflächenanbieter GSG in Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf künftig „Wohnen auf Zeit“ anbieten. Geplant sind möblierte Mikroapartments. / © Foto: Wikimedia Commons, Anselm Schüler, CC BY 3.0
Quellen: apoprojekt, Bollinger + Fehlig Architekten, grauwald studio, STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH, Kollitsch Invest, ORF, Hauskrankenpflege Depner
Die Politik könnte auch versuchen, aus der sechsjährigen Rezession rauszukommen, dann würden Gewerbeimmos wieder ihrem eigentlichen Zweck zugeführt
.. viele ideologische Entscheidungen verhindern dies (keine Förderung von Anbau und Vertrieb von Cannabis-produkten, Verlust von Sicherheiten durch das Prostitutionsgesetz – es sorgt für Verlagerung von gewerblichen zu privaten Angeboten, kein nachhaltiges Konzept um Clubkultur zu erhalten… ) und der Leerstand von Büros im zweistelligem Prozentbereich unterstreicht was als planlos bezeichnet werden kann.
Wohnen auf Zeit?Mikroarpartments möbliert?
So etwas würde ich nie mieten!
Bezahlbar ist es sehr wahrscheinlich ebenso nicht.
Damit brüsten sich jetzt die MIETHAIE!
SCHANDE