Wenn klassische Büro- oder Handelsnutzungen nicht mehr funktionieren, kann Hospitality eine Alternative für bestehende Immobilien sein. Entscheidend ist jedoch, welches Konzept zum Gebäude, zum Standort und zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen passt.
Gerade größere Bestandsimmobilien bieten Potenzial für die Integration von Hotels, Serviced Apartments oder Longstay-Konzepten. Voraussetzung ist eine sorgfältige Prüfung, ob Grundrisse, Gebäudetechnik, Brandschutz und planungsrechtliche Rahmenbedingungen eine solche Konversion ermöglichen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
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Steigende Bau- und Grundstückskosten erschweren vielerorts die wirtschaftliche Realisierung von Neubauprojekten. Gleichzeitig wächst der Handlungsdruck im Bestand: Veränderte Nutzeranforderungen und hohe Leerstände führen dazu, dass Eigentümer und Entwickler bestehende Immobilien zunehmend neu beurteilen. Konversion und Repositionierung gewinnen damit an Bedeutung.
Für Christina Orsinger und Elisabeth Hütter, Gründerinnen der auf Hospitality-Immobilien spezialisierten Beratung Elty Consulting, stellt sich deshalb immer häufiger die Frage, welche neue Perspektive für eine bestehende Immobilie wirtschaftlich, konzeptionell und mit Blick auf Standort und Markt sinnvoll ist.
„Gerade bei Bestandsimmobilien sollte die Suche nach einem neuen Nutzer nicht zwangsläufig am Anfang stehen. Zunächst muss geklärt werden, welches Produkt für den Standort, das Gebäude und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen überhaupt sinnvoll ist“, sagt Christina Orsinger.
Berlin zeigt den Handlungsdruck im Bestand besonders deutlich. Ende 2025 standen rund 2,24 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer, was einer Leerstandsquote von 10,4 Prozent entsprach. Gleichzeitig wurden allein im Jahresverlauf mehr als 112.000 Quadratmeter Bürofläche alternativen Nutzungen wie Wohnen, Hotel oder Serviced Apartments zugeführt.
Wenn aus Bestand neue Nutzung wird
Konversion kann dabei sehr unterschiedlich aussehen. Bestehende Hotels werden repositioniert und auf neue Gäste- und Betreiberanforderungen ausgerichtet. Gleichzeitig werden ehemalige Büro-, Einzelhandels- oder Kaufhausflächen auf ihre Eignung für neue Nutzungen geprüft.
Während sich der Berliner Büromarkt zuletzt wieder dynamischer entwickelt, bleibt der strukturelle Trend zu kleineren Flächen bestehen. Am Berliner Büromarkt entfielen 2025 mehr als 50 Prozent des Flächenumsatzes auf Abschlüsse unter 1.000 Quadratmetern, während nur zwei Abschlüsse über 10.000 Quadratmetern registriert wurden. Im ersten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Transaktionsgröße bei rund 700 Quadratmetern.
Dadurch rückt auch Hospitality zunehmend in den Fokus. Während insbesondere großflächige Bürovermietungen herausfordernder geworden sind, kann der Hotelmarkt andere Perspektiven bieten. Gleichzeitig hat sich das Spektrum möglicher Hotelprodukte deutlich erweitert.
Es reicht vom Full-Service-Hotel mit Gastronomie, Coworking- oder Veranstaltungsflächen bis zu flächeneffizienten Hotel- und Longstay-Konzepten mit deutlich reduzierten Nebenflächen. Zudem werden Betreiber seit Jahren zunehmend flexibler bei ihren Flächenanforderungen, wodurch sich ihre Konzepte besser an bestehende Gebäudestrukturen anpassen lassen.
Auch die aktuellen Marktdaten zeigen die Relevanz der Assetklasse: Berlin war 2025 der stärkste deutsche Hotelinvestmentmarkt und vereinte 19 Prozent des bundesweiten Hoteltransaktionsvolumens auf sich. Zudem befinden sich aktuell 73 Hotelprojekte mit insgesamt rund 13.600 Zimmern in der Berliner Pipeline.
Hospitality als Baustein von Mixed Use
Gerade für große Bestandsimmobilien eröffnet diese Produktvielfalt neue Möglichkeiten. Ein Hotel muss nicht zwangsläufig die gesamte Immobilie belegen. Schlankere Hospitality-Konzepte können – abhängig von den planungsrechtlichen Voraussetzungen und der zulässigen Nutzung – mit Büro, Wohnen oder anderen Nutzungen kombiniert werden.
So können große Flächen in kleinere Nutzungseinheiten aufgeteilt und unterschiedliche Ertragsquellen innerhalb einer Immobilie geschaffen werden. Gleichzeitig können Synergien entstehen: Hotelgäste erzeugen zusätzliche Frequenz und Nachfrage am Standort, während unterschiedliche Nutzungen ein Gebäude zu verschiedenen Tageszeiten beleben. Je nach Konzept können öffentlich zugängliche Angebote wie Gastronomie, Coworking oder Veranstaltungsflächen diese Wirkung zusätzlich verstärken.
Konversion ist kein Selbstläufer
Angesichts wachsender Leerstände werden bestehende Büroimmobilien zunehmend darauf geprüft, ob sich ihre Flächen für Hotels, Serviced Apartments oder Longstay-Angebote eignen. Entscheidend ist dabei, wie gut sich Gebäudestruktur, Erschließung und technische Infrastruktur an die neue Nutzung anpassen lassen. / © Foto: MREI
„So attraktiv diese Perspektive zunächst erscheint: Nicht jede Bestandsimmobilie eignet sich für ein Hotel. Gebäudetiefen, Tragwerk, Brandschutz und Gebäudetechnik müssen ebenso berücksichtigt werden wie planungs- und genehmigungsrechtliche Voraussetzungen, Erschließung, Anlieferung und unterschiedliche Nutzerströme“, betont Elisabeth Hütter.
Bei Mixed-Use-Konzepten kommt die Frage hinzu, wie Flächen innerhalb des Gebäudes sinnvoll verteilt werden und welche Nutzungen sich betrieblich und wirtschaftlich tatsächlich ergänzen.
Hospitality wird damit zu einer immobilienwirtschaftlichen Produktentscheidung. Noch bevor eine Immobilie im Betreibermarkt platziert wird, sollte deshalb geklärt werden, welches Produkt für Standort und Gebäude geeignet ist, welchen Flächenanteil es sinnvollerweise belegt und wie es gegebenenfalls mit weiteren Nutzungen kombiniert werden kann.
Von der Betreiberreife zur Betreibersuche
Genau an dieser Schnittstelle setzt Elty Consulting an. Das Unternehmen begleitet Eigentümer und Entwickler von der frühen Analyse einer Immobilie über die Entwicklung eines tragfähigen Hospitality- und Flächennutzungskonzepts bis zur Betreibersuche und Vertragsverhandlung.
Gerade die komplexen Wechselwirkungen zwischen Eigentümern, Entwicklern, Betreibern und Fachplanern kennen die Elty-Gründerinnen aus der praktischen Projektarbeit. Ihr Beratungsansatz zielt deshalb darauf, diese unterschiedlichen Perspektiven frühzeitig zusammenzuführen und Projekte nicht allein konzeptionell, sondern ebenso hinsichtlich Marktfähigkeit, Wirtschaftlichkeit, technischer Machbarkeit und langfristiger Betriebsfähigkeit zu betrachten.
„Unser Ziel ist es, zunächst die richtige Lösung für die Immobilie zu entwickeln und daraus die notwendige Betreiberreife zu schaffen. Erst auf dieser Grundlage gehen wir gezielt in den Betreibermarkt“, erklärt Hütter.
Für Auftraggeber entsteht damit eine Begleitung, die auf detaillierter Branchenkenntnis basiert und insbesondere bei komplexen Hotel-, Mixed-Use- und Konversionsprojekten helfen kann, mögliche Zielkonflikte frühzeitig zu erkennen und tragfähige Lösungen zu entwickeln.
Quellen: ELTY, VisitBerlin, Cushman & Wakefield – Berliner Bürovermietungsmarkt 2025, CBRE – Berliner Bürovermietungsmarkt Q1 2026 / Berliner Bürovermietungsmarkt 2025, Hotelinvestmentmarkt Deutschland 2025 / CoStar, ELTY-Auswertung, Stand 25.08.2026
