Berlins Büromarkt steht unter Druck: die Leerstandsquote steigt und zugleich fehlen in der Stadt bezahlbare Wohnungen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat sich nun dazu geäußert, welchen Beitrag die Umnutzung von Gewerbeflächen leisten kann. Ihre Einschätzung fällt nüchtern aus.
Die GSG zählt zu den großen Vermietern von Gewerbeimmobilien in Berlin und will künftig auch möblierte Mikroapartments anbieten. / © Foto: Wikimedia Commons, Anselm Schüler, CC BY 3.0
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Der Berliner Büromarkt verändert sich spürbar. Im ersten Quartal 2026 stieg die Leerstandsquote auf 8,4 Prozent, und knapp zwei Millionen Quadratmeter Fläche stehen kurzfristig zur Verfügung. Ursachen sind vor allem das etablierte Homeoffice sowie die schwache Konjunktur. Viele Unternehmen verkleinern ihre Flächen, suchen aber zugleich hochwertigere Standorte.
Ältere Gebäude ohne moderne Standards geraten dadurch unter Druck und drohen zu sogenannten „Stranded Assets“ zu werden. Genau hier setzt die Debatte um die Umnutzung an. In peripheren Lagen Berlins ließen sich rechnerisch rund 30.000 Wohnungen schaffen, sofern leerstehende Büros umgebaut würden. Dieses Potenzial bleibt allerdings theoretisch.
Senatspolitik in Berlin: Gedämpfte Erwartungen trotz Bau-Turbo
Die Politik hat zuletzt mehrere Erleichterungen geschaffen. Seit dem 30. Oktober 2025 ermöglicht der sogenannte Wohnungsbau-Turbo Abweichungen vom Baugesetzbuch, etwa nach den Paragrafen 31, 34 und 246e. Ergänzend sollen das Schneller-Bauen-Gesetz und das Einfach-Bauen-Gesetz die Genehmigungsverfahren verkürzen. Damit lassen sich planungsrechtliche Hürden überwinden, ohne dass ein langwieriges Planverfahren nötig wird.
Trotzdem bleibt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen auf Anfrage von ENTWICKLUNGSSTADT zurückhaltend. Sie erklärt, von einer Umnutzung leerstehender Büroflächen sei nur ein sehr geringer Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes zu erwarten. Infrage kämen vor allem ältere Gebäude in dezentralen Lagen, und das auch nur, wenn Wirtschaftlichkeit, Planungsrecht und Eigentümerwille zusammenpassten. Wegen der hohen Umbaukosten würden zudem meist Mieten im gehobenen Segment von 15 bis 20 Euro je Quadratmeter aufgerufen.
Rechtlichen Lockerungen: Gesetze allein genügen nicht
Die rechtlichen Lockerungen zielen darauf, administrative Hürden abzubauen. In Deutschland gelten rund 20.000 Bauvorschriften und 16 unterschiedliche Landesbauordnungen, was schnelle Anpassungen erschwert. Doch selbst flexible Regeln lösen nicht alle Probleme. Denn viele Bürogebäude eignen sich baulich kaum für das Wohnen.
Große Gebäudetiefen, ungeeignete Grundrisse und eine mangelnde natürliche Belichtung stehen im Weg. Hinzu kommen Anforderungen an Schall- und Brandschutz sowie fehlende Außenflächen wie Balkone. Auch die Wirtschaftlichkeit setzt enge Grenzen, weil Umbaukosten von bis zu 3.700 Euro je Quadratmeter anfallen können. Nach einer Konversion sind deshalb häufig Mieten um 20 Euro je Quadratmeter nötig, was dem Ziel bezahlbaren Wohnraums widerspricht.
Umbauprojekte in Berlin: Beispiele und Kritik
Einzelne Projekte zeigen, was unter diesen Bedingungen entsteht. Aus der ehemaligen GESOBAU-Zentrale in Reinickendorf wurden in drei Jahren 66 Wohnungen, und an der Frankfurter Allee dient ein früheres Verwaltungsgebäude bereits seit 2012 als Apartmenthaus. Weil klassisches Wohnen oft zu teuer oder technisch schwierig ist, dominieren häufig spezielle Formen. Dazu zählen Mikroapartments wie am Markgrafenpark oder betreute Wohngemeinschaften wie an der Bundesallee.
Solche Konzepte stoßen jedoch auch auf Kritik. Mieterverbände bemängeln ein Wohnen auf Zeit, das keinen dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffe und Mietpreisregulierungen umgehen könne. Für die Baugenehmigungen sind in Berlin ohnehin die Bezirke zuständig, nicht der Senat. Insgesamt verschiebt sich der Markt vom linearen Neubau hin zu einer zirkulären Nutzung bestehender Strukturen, auch wenn die Wirtschaftlichkeit weiterhin über den Einzelfall entscheidet.
Quellen: Pressestelle Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, rbb, Presse- und Informationsamt der Bundesregierung, Jones Lang LaSalle, BBSR, pwc, bulwiengesa, Berlin Hyp, Handelsblatt
Spezielle Wohnformen sind doch auch super! Gerade für Senioren. Vielleicht wäre es ja auch z.B. etwas für Alleinerziehende in Wohngemeinschaften zu leben? Mit Kinderbetreuungsangebot. Kann mir gut vorstellen, dass es vielen den Alltag erleichtern würde.
Schade das die Stadt immer so negativ ist. E ließen sich sicherlich viele tolle und auch bereichernde Sachen umsetzen.