In Berlin-Kreuzberg wandelt sich ein leerstehendes Bürogebäude zum Wohnraum: PGIM Real Estate plant, am Standort „Markgrafenpark“ über 300 Micro-Living-Wohnungen zu realisieren. Der Umbau zeigt, wie Investoren auf Leerstand reagieren – doch die neuen Wohnformen werfen Fragen nach sozialer Wirkung und stadtentwicklungspolitischer Relevanz auf.
Im „Markgrafenpark“ sind rund 300 Mikroapartments geplant. Die kleinen Wohneinheiten sind in der Regel vollständig möbliert, funktional gestaltet und oft als Kapitalanlage konzipiert. / © Foto: Envato Elements
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© Foto Titelbild: Wikimedia Commons, Assenmacher, CC BY-SA 3.0
Im Zentrum von Berlin-Kreuzberg steht eine großflächige Umnutzung bevor: Der Immobilieninvestor PGIM Real Estate hat ein Büroobjekt im Gebäudekomplex „Markgrafenpark“ erworben und plant die Umwandlung in über 300 Mikroapartments. Die Fläche umfasst rund 14.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, bisher gewerblich genutzt. Nun soll kleinteiliger Wohnraum entstehen, zugeschnitten auf Studierende und junge Berufstätige.
Dass ein derart großes Bürogebäude umgewandelt wird, ist kein Einzelfall. Doch die Entwicklung ist Ausdruck eines weiterreichenden Strukturwandels: Büroflächen verlieren infolge von Homeoffice und geänderten Arbeitsmodellen an Bedeutung, gleichzeitig bleibt Wohnraum in Berlin knapp, zumindest in zentralen Lagen. Der Umbau folgt dieser Logik, wirft aber auch die Frage auf, wer tatsächlich von solchen Projekten profitieren soll.
Vom Bürogebäude zum Wohnobjekt: Umbau im „Markgrafenpark“
PGIM Real Estate spricht von einer „wertschöpfenden Umnutzung“, die leerstehende Flächen in „erstklassigen Lagen“ wieder dem Markt zuführe. Dabei geht es nicht um klassischen Wohnraum, sondern um sogenannte Micro-Living-Einheiten – meist vollständig möbliert, zeitlich befristet vermietbar und außerhalb der regulären Mietpreisbindung. Zielgruppe sind mobile Mieterinnen und Mieter, die sich Flexibilität leisten können.
Der Umbau erfolgt im Rahmen der europaweiten Value-Add-Strategie des Unternehmens, das weltweit zu den größten Immobilienverwaltern zählt. PGIM-Manager Nabil Mabed sieht in der Umwandlung ungenutzter Büroflächen einen doppelten Mehrwert: Einerseits werde dringend benötigter Wohnraum geschaffen, andererseits könnten Investoren weiterhin attraktive Renditen erzielen. Besonders in Großstädten sei die Nachfrage nach kompaktem, modern ausgestattetem Wohnraum groß.
Leerstand trifft Wohnraumnot: Bürogebäude in Berlin-Kreuzberg besonders betroffen
Die geplante Transformation in Kreuzberg reiht sich in einen wachsenden Trend ein: Immer mehr Büroflächen stehen leer, vor allem in zentralen Lagen wie Kreuzberg. Die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG) etwa meldete kürzlich Leerstände von bis zu 25 Prozent im Stadtteil. GSG-Geschäftsführer Sebastian Blecke kündigte an, leerstehende Flächen ebenfalls in möblierte Mikroapartments umwandeln zu wollen, wobei erste Projekte mit bis zu 5.000 Quadratmetern Fläche bereits in Planung sind.
Auch in anderen Bezirken wird auf das Modell gesetzt: In Berlin-Gesundbrunnen etwa errichtete ein Projektentwickler kürzlich 62 Mikroapartments. Ähnlich wie beim „Markgrafenpark“ sind sie ebenfalls voll ausgestattet, kompakt geschnitten und vermarktbar als Kapitalanlage.
Flexibel, aber exklusiv: Micro-Living als urbanes Wohnmodell mit Grenzen
Ein grundlegendes Problem bleibt jedoch bestehen: Diese sogenannten „Commercial-Living“-Konzepte gelten rechtlich weiterhin als gewerbliche Nutzung. Dadurch unterliegen sie nicht den üblichen Mietpreisregulierungen und sind in der Regel zeitlich befristet. Eine dauerhafte Wohnperspektive bieten sie nicht, insbesondere nicht für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen.
Die soziale Reichweite solcher Projekte ist daher begrenzt. Sie richten sich an eine mobile, zahlungskräftige Zielgruppe und tragen kaum zur strukturellen Entlastung des angespannten Wohnungsmarkts bei. Mieterverbände fordern stattdessen unmöblierte, dauerhaft bewohnbare und sozialverträgliche Mietwohnungen, die sich auch für breitere Bevölkerungsschichten eignen.
Quellen: PGIM Real Estate, RBB, Neubaukompass, PROJECT Immobilien
