Streit um das SEZ: Abriss verhindern, Kosten senken – das ist der Plan

Beim SEZ in Friedrichshain gerät der vollständige Abriss ins Wanken. Bezirk und WBM prüfen neue Wege für Erhalt und Wohnungsbau auf dem Areal.

Das frühere SEZ an der Landsberger Allee in Berlin-Friedrichshain steht erneut im Mittelpunkt der Diskussion um Abriss und Untersagung. Der Bezirk versucht, den vollständigen Rückbau des Gebäudes zu verhindern. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

© Titelbild: ENTWICKLUNGSSTADT

Das ehemalige Sport- und Erholungszentrum (SEZ) an der Landsberger Allee gehört seit Jahren zu den umstrittensten Bauprojekten Berlins. Auf dem großen Grundstück sollen dringend benötigte Wohnungen, eine Schule und Gewerbeflächen entstehen. Doch die Frage, ob dafür der markante DDR-Bau vollständig verschwinden muss, ist wieder offen. Kurz vor einer möglichen Grundsatzentscheidung haben sich die Voraussetzungen deutlich verändert.

• Bezirk: Friedrichshain-Kreuzberg
• Adresse: Landsberger Allee 77, 10249 Berlin
• Aktuelle WBM-Planung: 631 Wohnungen in 22 Gebäuden
• Geförderte Wohnungen: 316
• Weitere Nutzungen: Gewerbe, Schule, Grün-, Sport- und Bewegungsflächen
• Baubeginn Wohnungsbau: September 2028
• Fertigstellung: Dezember 2030

Auf dem Gelände an der Ecke Landsberger Allee und Danziger Straße treffen inzwischen mehrere Planungen aufeinander. Die landeseigene WBM verfolgt weiterhin das Ziel, hier ein neues Wohnquartier zu entwickeln.

Ihre Ende 2025 abgeschlossene Machbarkeitsstudie sieht 631 Wohnungen vor. 316 davon sollen gefördert entstehen. Hinzu kommen acht Gewerbeeinheiten mit insgesamt 6.080 Quadratmetern Fläche. Vorgesehen sind 22 Gebäude mit vier bis zwölf Vollgeschossen. Der Quartiersinnenbereich soll autofrei und parkartig gestaltet werden.

Der geltende Bebauungsplan ist allerdings deutlich älter als diese konkrete Planung. Er wurde 2018 beschlossen und sieht für das rund 5,6 Hektar große Gebiet etwa 500 Wohnungen sowie eine Fläche für eine Schule vor. Damals befand sich das Grundstück noch in privater Hand. Erst nach einem jahrelangen Rechtsstreit konnte Berlin wieder über das Areal verfügen. Das Kammergericht verpflichtete den früheren Eigentümer zur Rückgabe; Ende 2023 wies der Bundesgerichtshof dessen Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Damit blieb das Urteil bestehen.

Auch die Außenanlagen des ehemaligen SEZ in Friedrichshain sind vom langen Leerstand geprägt. Der Bezirk verfolgt weiterhin das Ziel, den vollständigen Abriss des Gebäudekomplexes zu untersagen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

SEZ in Friedrichshain: Wohnungsbau mit Abriss verbunden

Danach nahm die Entwicklung deutlich Fahrt auf. Die Senatsverwaltung erklärte Anfang 2024, dass die Umsetzung des bestehenden Bebauungsplans den Abriss des SEZ voraussetze. Gleichzeitig sollte geprüft werden, ob identitätsstiftende Teile des Gebäudes erhalten werden können. Die Geschichte des Standorts sollte also sichtbar bleiben, während das eigentliche Gebäude weitgehend verschwunden wäre.

Die WBM ließ 2025 mehrere städtebauliche Entwürfe untersuchen. Vier der fünf eingereichten Konzepte gingen von einem Abriss aus. Ein Entwurf von 03 Architekten schlug dagegen vor, die frühere Schwimmhalle und den Eingangsbereich zu erhalten.

Die Halle sollte als große, öffentlich zugängliche Struktur weitergenutzt werden. Das Konzept setzte sich im Auswahlverfahren nicht durch. Der Bezirk sah darin jedoch schon damals den Beleg dafür, dass Wohnungsbau und ein teilweiser Erhalt des SEZ miteinander vereinbar sein könnten.

Die charakteristische Architektur des 1981 eröffneten SEZ ist trotz des jahrelangen Leerstands noch deutlich erkennbar. Ob Teile des Gebäudes erhalten bleiben könnten, wird derzeit erneut geprüft. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

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Alternative Planung: Mehr als 500 Wohnungen trotz SEZ-Erhalt

Anfang 2026 bekam diese Diskussion neuen Schub. Das Bündnis „SEZ-Quartier neu denken“, in dem Fachleute aus Architektur, Stadtplanung, Landschaftsplanung, Denkmalschutz und Ingenieurwesen sowie Bürgerinitiativen zusammenarbeiten, entwickelte einen Gegenentwurf. Dieser sieht vor, wesentliche Teile des SEZ zu erhalten und den benötigten Wohnraum stärker durch Neubauten und eine Verdichtung in die Höhe zu schaffen. Das Bündnis spricht von mehr als 500 Wohnungen.

Auch Baustadtrat Florian Schmidt unterstützt diesen Ansatz. Im Gespräch mit ENTWICKLUNGSSTADT hatte er bereits im März für ein Modell mit Wohnhochhäusern und dem Erhalt des SEZ geworben. Damit verschob sich die zentrale Frage: Nicht mehr nur die Zahl der Wohnungen stand zur Debatte, sondern auch, ob diese zwingend einen Totalabriss voraussetzt.

Der Bezirk kritisiert vor allem, dass eine Erhaltungsvariante im ursprünglichen Verfahren aus seiner Sicht nicht gleichberechtigt untersucht worden sei. Deshalb beauftragte Friedrichshain-Kreuzberg im Juni 2026 das Büro 03 Architekten mit einer fachlichen Plausibilisierung des Bündnis-Konzepts. Untersucht werden sollen die städtebauliche, funktionale und wirtschaftliche Tragfähigkeit sowie die Vereinbarkeit von Bestandserhalt und zusätzlichem Wohnungsbau.

Eine Visualisierung zeigt die geplante Neubebauung des SEZ-Areals in Berlin-Friedrichshain. Vorgesehen sind mehrere Hochhäuser sowie ein gemischt genutzter Gebäudekomplex an der Danziger Straße. / © Bild: studio adhoc GmbH

Neue Untersuchung soll Kosten von Erhalt und Wohnungsbau prüfen

Gegenüber ENTWICKLUNGSSTADT erklärt Schmidt nun, dass erste Zwischenergebnisse dieser Untersuchung aus Sicht des Bezirks auf einen weiteren Punkt hindeuteten: Bei einem Erhalt und einer eigenständigen Entwicklung des SEZ könnten sich demnach die Kosten für den Wohnungsbau reduzieren. Die endgültigen Ergebnisse liegen jedoch noch nicht vor. Erst nach Abschluss der Untersuchung lasse sich beurteilen, ob sich diese Annahme bestätigt.

Schmidt sieht die neue Studie deshalb als Korrektur eines früheren Defizits im Verfahren. Das Bündnis habe mit seinem Entwurf eine Variante vorgelegt, die bislang nicht in vergleichbarer Tiefe untersucht worden sei. Der Bezirk wolle die Ergebnisse anschließend als Grundlage für Gespräche mit Senatsverwaltung und WBM nutzen. Bereits bei der Beauftragung hatte das Bezirksamt betont, die Untersuchung solle keine Entscheidung vorwegnehmen, sondern verschiedene Varianten auf eine vergleichbare fachliche Grundlage stellen.

SEZ-Abriss: WBM hat vollständigen Rückbau bislang nicht vergeben

Parallel dazu hat sich auch bei der WBM etwas verändert. Noch Anfang 2026 sah der Zeitplan einen weitgehenden Rückbau des früheren Sport- und Erholungszentrums vor. Ende Februar stoppte das Umwelt- und Naturschutzamt jedoch Arbeiten wegen artenschutzrechtlicher Bedenken. Seitdem laufen einzelne vorbereitende Maßnahmen weiter, darunter eine Schadstoffsanierung im Bereich der früheren Schwimmhalle. Diese Arbeiten hatte die untere Naturschutzbehörde nach Angaben der WBM Ende Juni freigegeben.

Entscheidend ist inzwischen jedoch die Vergabe des eigentlichen Rückbaus. Die WBM bestätigte, dass bislang kein Auftrag für einen vollständigen Abriss vergeben wurde. Die Ausschreibung für die Rückbauleistungen werde überarbeitet. Die Gesellschaft begründet dies mit der Größe und Komplexität des Vorhabens sowie der laufenden Prüfung von Rahmenbedingungen, Baulogistik und verschiedenen Umsetzungsvarianten. Damit ist ein vollständiger Abriss derzeit nicht beauftragt.

Der Gebäudekomplex des SEZ in Friedrichshain ist seit Jahren ungenutzt und deutlich vom Leerstand gezeichnet. Auf dem Areal plant die WBM ein neues Quartier, während der Bezirk gegen den vollständigen Abriss vorgeht. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Bezirk versucht SEZ über Denkmalschutzrecht zu sichern

Gleichzeitig versucht Friedrichshain-Kreuzberg, einen Abriss auch auf rechtlicher Ebene zu verhindern. Mitte August leitete das Bezirksamt ein förmliches Einvernehmensverfahren ein. Der Bezirk fordert vom Landesdenkmalamt die Zustimmung zu einer Untersagung ungenehmigter Rückbauarbeiten. Sollte das Landesdenkmalamt das Einvernehmen verweigern, soll die oberste Denkmalschutzbehörde über den Vorgang entscheiden.

Damit laufen derzeit mehrere Prozesse gleichzeitig: Die WBM überarbeitet ihre Rückbauplanung, der Bezirk lässt die Erhaltungsvariante fachlich untersuchen und parallel läuft das Verfahren zum Schutz des Gebäudes. Der Konflikt um den Abriss des SEZ hat sich dadurch von einer reinen Abrissfrage zu einer grundsätzlichen Diskussion über die städtebauliche Entwicklung des gesamten Grundstücks entwickelt.

SEZ in Berlin: Entscheidung dürfte nach der Wahl erneut auf den Tisch kommen

Florian Schmidt geht davon aus, dass die endgültige Entscheidung politisch auf Landesebene fallen muss. Nach seiner Darstellung sollte die nächste Landesregierung über die Zukunft des SEZ entscheiden. Er begrüßt, dass die WBM ihre bisherige Abrissplanung überprüft, und wertet dies als Folge der Arbeit des Bezirks und der zivilgesellschaftlichen Initiativen.

Damit bleibt der Ausgang offen. Sicher ist derzeit vor allem das Ziel, auf dem Areal Wohnungen und eine Schule zu schaffen. Umstritten bleibt dagegen der Weg dorthin. Während die bestehende WBM-Planung ein weitgehend neues Quartier vorsieht, wollen Bezirk und Initiativen zeigen, dass sich Wohnungsbau auch mit einem erheblichen Erhalt des DDR-Baus verbinden lässt. Die angekündigten Ergebnisse der neuen Untersuchung könnten deshalb entscheidend dafür werden, welche Variante Berlin künftig weiterverfolgt.

Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH, Bezirksstadtrat Florian Schmidt