Steglitzer Kreisel und „FÜRST“: Wie Berlin gegen Dauerbaustellen vorgehen will

In Berlin prägen immer wieder unvollendete Großprojekte das Stadtbild. Mit einer geplanten Änderung der Bauordnung will der Senat nun gegen Bauruinen vorgehen und Fertigstellungen erleichtern. Zwei prominente Beispiele zeigen, wie komplex die Abwägung zwischen Spekulationsschutz und baulicher Realität ist.

Seit 2018 wird das frühere Ku’damm-Karree am Kurfürstendamm zum Projekt „FÜRST“ umgebaut. Mehrere Eigentümerwechsel, wiederholte Umplanungen und ein zwischenzeitlicher Baustillstand haben das Großvorhaben zu einem Symbol jahrelanger Verzögerungen in der City West gemacht. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

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Unvollendete Bauprojekte gehören seit Jahren zu den sichtbarsten Problemen der Berliner Stadtentwicklung. Sie binden Flächen, erzeugen städtebauliche Brüche und verursachen erheblichen Verwaltungsaufwand. Immer wieder geraten dabei Großvorhaben in den Fokus, die ursprünglich als Impulse gedacht waren und sich später zu Dauerbaustellen entwickelten. Der Senat sieht nun Handlungsbedarf, um solche Situationen künftig zu entschärfen.

Ein zentraler Ansatzpunkt ist die Berliner Bauordnung. Dort gilt seit 2005 eine starre Fertigstellungsfrist von sechs Jahren. Sie sollte Grundstücksspekulation verhindern, führte in der Praxis aber zunehmend zu neuen Problemen. Läuft die Frist ab, drohen Baustopps und neue Genehmigungsverfahren, selbst dann, wenn ein Projekt kurz vor der Fertigstellung steht.

Geplante Ausnahmeregelung in der Berliner Bauordnung soll vorerst bis 2027 gelten

Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler erklärte im Abgeordnetenhaus, dass mehrere Bezirke auf diese Problematik hingewiesen hätten. Deshalb soll die Bauordnung angepasst werden. Für bereits begonnene Bauvorhaben soll die Frist künftig in begründeten Einzelfällen um bis zu zwei Jahre verlängert werden können. Die Regelung wäre befristet und soll nur bis Ende 2027 gelten, wie die Berliner Morgenpost berichtet.

Voraussetzung für eine Ausnahme ist laut Senat, dass die Verzögerungen nachweislich außerhalb des Einflusses der Bauherrschaft liegen. Genannt werden etwa die Corona-Pandemie, behördliche Baustopps, Lieferkettenprobleme oder Kostensteigerungen infolge des Ukrainekriegs. Ziel ist es, laufende Projekte zu stabilisieren, statt sie durch formale Fristabläufe weiter zu verzögern.

Bauprojekt „FÜRST“ am Kurfürstendamm: Jahrelange Verzögerungen als politischer Prüfstein

Ein prominentes Beispiel für die geplante Gesetzesänderung ist das Bauprojekt „FÜRST“ am Kurfürstendamm. Das frühere Ku’damm-Karree wird seit 2018 umgebaut, mehrfach verkauft und neu geplant. Nach einem fast einjährigen Baustillstand gingen die Arbeiten 2025 wieder sichtbar voran.

Gleichzeitig lief Ende 2025 die ursprüngliche Baugenehmigung aus. Ohne gesetzliche Anpassung hätte ein erneuter Baustopp gedroht. Kritiker, insbesondere aus der Linksfraktion, sehen darin jedoch ein falsches Signal. Sie bewerten das Projekt als Beispiel für selbstverschuldete Verzögerungen durch Finanzierungsprobleme und warnen vor einer Aufweichung des Spekulationsschutzes.

Dauerbaustelle Steglitzer Kreisel: Adler Group will Wohnungen nicht mehr fertigstellen

Noch grundsätzlicher zeigt sich die Problematik am Steglitzer Kreisel. Das Hochhaus steht seit Jahren als Rohbau an der Schloßstraße. Ursprünglich sollten dort rund 330 Eigentumswohnungen entstehen. Inzwischen hat die Eigentümerin Adler Group erklärt, die Wohnungen nicht mehr fertigstellen zu können. Kaufverträge sollen rückabgewickelt werden, wie der Tagesspiegel mitteilt

Hier greift die geplante Gesetzesänderung nicht unmittelbar. Der Fall verdeutlicht jedoch, wie schnell Großprojekte in rechtliche und wirtschaftliche Sackgassen geraten können. Diskussionen über Rückkauf, Abriss oder alternative Nutzungen zeigen, wie hoch die Risiken für Stadt und Steuerzahler sind, wenn Bauvorhaben scheitern.

Lockerung der Fertigstellungsfrist: Schutz vor Bauruinen oder falsches Signal?

Der Senat betont, dass die Grundregel gegen Bodenspekulation bestehen bleibt. Die geplante Änderung sei eine zeitlich begrenzte „Kann-Regelung“ für Ausnahmefälle. Ziel sei es, Bauruinen zu vermeiden und Projekte zu Ende zu bringen, wenn sie sich bereits in der Umsetzung befinden.

Ob die Neuregelung dieses Ziel erreicht, bleibt offen. Die Beispiele „FÜRST“ und Steglitzer Kreisel zeigen, wie unterschiedlich Ursachen für Stillstand sein können. Doch ohne Anpassungen drohen auch künftig unvollendete Großprojekte, die Stadtentwicklung bremsen und Vertrauen kosten.

Am Steglitzer Kreisel zeichnet sich ein endgültiges Scheitern der Wohnungspläne ab. Nach jahrelangem Stillstand teilte die Adler Group den Käuferinnen und Käufern mit, dass eine Fertigstellung der geplanten Eigentumswohnungen nicht mehr möglich sei und Rückabwicklungen angestrebt würden. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Quellen: Berliner Morgenpost, Tagesspiegel, FÜRST Berlin, Kleihues & Kleihues, Adler Group, CG Gruppe, Bündnis 90/Die Grünen, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen