Shoppingmalls im Wandel: Sieben Ideen für Einkaufszentren mit neuer Nutzung

Deutschlands Einkaufszentren verändern sich. Wo klassische Verkaufsflächen nicht mehr funktionieren, entstehen neue Konzepte. Einige davon reichen weit über zusätzliche Restaurants und Geschäfte hinaus.

Das Park Center Treptow an der Straße Am Treptower Park steht vor einem Neustart. Das Kungerkieztheater eröffnet am 12. September 2026 seine neuen Räume im ersten Obergeschoss. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

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Einkaufszentren waren jahrzehntelang vor allem auf ein Ziel ausgerichtet: möglichst viele Geschäfte unter einem Dach zu bündeln. Doch dieses Modell verändert sich. Onlinehandel, neue Konsumgewohnheiten und Leerstände erhöhen den Druck auf viele Standorte. Gleichzeitig bieten die großen Gebäude etwas, das in vielen Städten knapp ist: viel Fläche an meist gut erschlossenen Standorten. Daraus entstehen neue Ideen für die Nachnutzung von Shoppingmalls.

Wohnen zieht in das Einkaufszentrum ein

Eine naheliegende Lösung ist neuer Wohnraum. Allerdings lassen sich tiefe Mall-Grundrisse nicht ohne Weiteres in normale Wohnungen verwandeln, weil Tageslicht, Erschließung und Gebäudetechnik Grenzen setzen. Möglich sind deshalb auch Teilumbauten oder neue Wohngebäude auf und neben bestehenden Handelsflächen.

Wie weit solche Konzepte gehen können, zeigt das Boulevard Berlin in Steglitz. Dort sollen 217 Serviced Apartments entstehen. Rund 12.000 Quadratmeter übernimmt der Betreiber FU.Life, davon etwa 8.000 Quadratmeter für Apartments. Die Eröffnung ist nach Angaben des Centers für 2028 vorgesehen. Damit bekommt das Einkaufszentrum erstmals eine größere Wohnkomponente.

Das Boulevard Berlin an der Schloßstraße entwickelt sein Konzept weiter und ergänzt den bestehenden Einzelhandel um neue Nutzungen. / © Foto: TMRW Inc.

Freizeit statt weiterer Verkaufsflächen

Eine zweite Möglichkeit sind Angebote, für die Menschen bewusst einen Ort aufsuchen. Dazu zählen Fitnessstudios, Kinos, Sport, Spiel- und Erlebniswelten. Im Boulevard Berlin soll etwa Boda Borg auf rund 3.300 Quadratmetern einziehen. Die Eröffnung des schwedischen Freizeitkonzepts ist für Mitte 2027 vorgesehen.

Dieser Trend reicht weit über Berlin hinaus. Nach einer EHI-Befragung gehören Freizeiteinrichtungen bereits bei 39 Prozent der untersuchten Shoppingcenter zu den Nutzungen außerhalb des klassischen Einzelhandels.

Arztpraxen und Gesundheitsangebote als Ankermieter in Shoppingmalls

Auch Gesundheitsangebote passen vergleichsweise gut zu großen Handelsimmobilien. Viele Center liegen zentral, verfügen über Aufzüge, Parkplätze und eine gute Verkehrsanbindung. Arztpraxen, Therapieangebote, Apotheken oder medizinische Zentren können deshalb ehemalige Verkaufsflächen übernehmen.

Das ist längst mehr als eine theoretische Idee. Laut EHI verfügen 49 Prozent der untersuchten Center über Nutzungen aus dem Gesundheitswesen. Beim Umbau des Ring-Centers an der Frankfurter Allee spielen neben Handel ebenfalls neue Nutzungsformen eine Rolle. Planungen sehen für das Ring-Center I unter anderem Arztpraxen, Büros und Freizeitangebote vor.

Das Ring-Center an der Frankfurter Allee gehört zu den Berliner Einkaufszentren, die schrittweise umgebaut und mit neuen Nutzungen weiterentwickelt werden. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Shoppingmalls: Büros und flexible Arbeitsplätze ergänzen den Handel

Auch Arbeitsplätze können Teil der neuen Mall sein. Büros sind laut EHI sogar die häufigste handelsfremde Nutzung in den untersuchten Centern: 56 Prozent verfügen über entsprechende Flächen. Denkbar sind neben klassischen Büros auch Coworking-Flächen, Schulungsräume oder kleinere Arbeitsplätze für Selbstständige.

An der Schloßstraße 122–125 entsteht bereits ein solcher Nutzungsmix. Die bisher stark vom Einzelhandel geprägte Immobilie soll künftig Handel, Büros, Fitness, Gastronomie und 56 Serviced Apartments verbinden. Peek & Cloppenburg bleibt dabei im Gebäude. Die Fertigstellung ist nach Angaben des Projektentwicklers Midstad für Ende 2027 vorgesehen.

Kultur kann leer stehende Ladenflächen übernehmen

Große Handelsflächen können außerdem Bühnen, Ausstellungen, Ateliers oder andere kulturelle Angebote aufnehmen. Das Park Center Treptow liefert dafür ein aktuelles Berliner Beispiel. Im September 2026 eröffnete dort das Kungerkieztheater neue Räume in drei früheren Ladenflächen. Das Center wird derzeit schrittweise neu aufgestellt.

Gerade Kultur kann Flächen nutzen, die für klassischen Handel schwerer zu vermieten sind. Allerdings hängt die Eignung stark von Miete, Brandschutz, Schallschutz und dem jeweiligen Grundriss ab.

Aus der Shoppingmall könnte ein Sorgezentrum werden

Auch eine Möglichkeit ist der Vorschlag, leer stehende Einkaufszentren für soziale Infrastruktur zu nutzen. Eine im August 2026 erschienene Publikation der Rosa-Luxemburg-Stiftung wirbt dafür, sogenannte Sorgezentren mit Pflege-, Beratungs-, Betreuungs- und Nachbarschaftsangeboten in ehemaligen Handelsflächen einzurichten. Ausgangspunkt ist unter anderem die Initiative „Sorge ins Parkcenter“ in Berlin-Treptow.

Dabei handelt es sich um eine politische Initiative für das Park Center Treptow. Das Einkaufszentrum selbst verfolgt derzeit eine andere Entwicklung und setzt unter anderem wieder stärker auf Nahversorgung. Die Idee zeigt jedoch, wie breit die Diskussion über ehemalige Handelsflächen inzwischen geworden ist.

Shoppingmalls: Die Zukunft könnte in der Mischung liegen

Am Ende muss eine alte Shoppingmall möglicherweise gar keine einzelne neue Funktion bekommen. Vieles spricht vielmehr für kleinere Handelsflächen und einen Mix aus Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Gastronomie, Gesundheit oder Kultur. Das EHI zählt zum 1. Januar 2026 weiterhin 506 Shoppingcenter in Deutschland. Zugleich beobachtet das Institut einen wachsenden Trend zu Konzepten, die über die reine Handelsfunktion hinausgehen.

Berlin liefert dafür bereits mehrere Anschauungsbeispiele. Boulevard Berlin, Ring-Center, Park Center Treptow und das Transformationsprojekt an der Schloßstraße verfolgen unterschiedliche Wege. Gemeinsam ist ihnen vor allem eines: Die Fläche soll nicht mehr allein davon abhängen, dass Menschen zum Einkaufen kommen.

Quellen: Rosa-Luxemburg-Stiftung, EHI Retail Institute, Boulevard Berlin, Midstad