Eine neue Plausibilisierung zeigt: Das SEZ könnte weitgehend erhalten bleiben und zugleich Raum für rund 600 neue Wohnungen in Friedrichshain schaffen.
Die Planung von 03 Arch. zeigt, wie neue Wohnhochhäuser rund um das weitgehend erhaltene SEZ in Friedrichshain angeordnet werden könnten. / © Foto: BA Friedrichshain-Kreuzberg / 03Arch
© Titelbild: Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg / 03 Arch.
Das SEZ an der Landsberger Allee steht seit Monaten im Zentrum eines ungewöhnlich hart geführten Streits. Während auf dem Grundstück dringend benötigte Wohnungen entstehen sollen, kämpft der Bezirk gegen den vollständigen Abriss des früheren Sport- und Erholungszentrums. Nun liegt eine Untersuchung vor, die den Konflikt neu ordnen könnte: Erhalt und Wohnungsbau schließen sich demnach nicht grundsätzlich aus.
- Bezirk: Friedrichshain-Kreuzberg
- Adresse: Landsberger Allee 77, 10249 Berlin
- Wohnungsbau Erhaltungsvariante: rund 600 Wohnungen
- Aktuelle WBM-Planung: 631 Wohnungen, davon 316 gefördert
- Baubeginn: WBM-Planung derzeit Februar 2029
- Fertigstellung: WBM-Planung derzeit Mai 2031
Das Bezirksamt ließ den Ansatz des Bündnisses „SEZ-Quartier neu denken“ durch das Büro 03 Arch. prüfen und planerisch weiterentwickeln. Das Ergebnis fällt aus Sicht des Bezirks deutlich aus: Rund 600 Wohnungen lassen sich mit einem weitgehenden Erhalt des SEZ verbinden.
Vorgeschlagen werden zwei typologisch gleiche Doppel-Wohnhochhäuser. Die Gebäude könnten sich für serielles Bauen eignen. Die Untersuchung ist allerdings ausdrücklich keine abschließende Machbarkeitsstudie und auch noch kein fertiger städtebaulicher Entwurf.
Der Lageplan von 03 Arch. verbindet den SEZ-Bestand mit neuen Wohnhochhäusern und den Grünflächen am Volkspark Friedrichshain. / © Foto: BA Friedrichshain-Kreuzberg / 03Arch
SEZ ohne vollständigen Abriss: Grundstücksteilung als neue Lösung
Besonders wichtig ist ein Detail, das in der bisherigen Debatte kaum eine Rolle spielte. Die Planung sieht vor, Wohnungsbau und SEZ-Bestand auf eigenständige Grundstücke zu verteilen. Damit könnten beide Teile unabhängig voneinander entwickelt werden.
Die WBM könnte sich auf den kommunalen Wohnungsbau konzentrieren. Ein anderer geeigneter Träger könnte parallel ein Nutzungskonzept für das bestehende SEZ entwickeln und die Sanierung schrittweise umsetzen. Nach Einschätzung des Bezirksamts könnte diese Trennung das Verfahren vereinfachen.
Damit konkretisiert sich eine Entwicklung, die sich angedeutet hatte. Noch im Februar 2026 sah es nach einem weitgehenden Abriss des SEZ ab März 2026 aus. Parallel brachte der Bezirk jedoch eine Alternative mit Wohnhochhäusern und dem Erhalt großer Teile des SEZ ins Spiel. Ende August zeigte sich schließlich, dass auch die bisherige Rückbauplanung nicht mehr unverändert feststand.
Der Entwurf sieht den Erhalt prägender Teile des SEZ vor, während neue Wohnhochhäuser auf dem umliegenden Areal entstehen könnten. / © Foto: BA Friedrichshain-Kreuzberg / 03Arch
WBM plant weiterhin eigenes Wohnquartier auf dem SEZ-Areal
Parallel bleibt die Planung der WBM relevant. Deren aktuelle Projektseite nennt 631 Wohnungen, davon 316 geförderte Einheiten, sowie acht Gewerbeeinheiten mit insgesamt 6.080 Quadratmetern. Vorgesehen sind 22 Gebäude mit vier bis zwölf Vollgeschossen. Als Baubeginn nennt die WBM Februar 2029, als Bauende Mai 2031.
Die WBM verfolgt außerdem einen autofreien, parkartig gestalteten Innenbereich und will Teile der Geschichte des SEZ sichtbar halten. Dazu gehören einzelne markante Bauelemente. Dieses Konzept unterscheidet sich jedoch grundlegend von der nun geprüften Lösung: Dort soll nicht nur an das SEZ erinnert werden, sondern ein großer Teil des bestehenden Gebäudes tatsächlich erhalten bleiben.
Das frühere SEZ an der Landsberger Allee in Berlin-Friedrichshain steht erneut im Mittelpunkt der Diskussion um Abriss und Untersagung. Der Bezirk versucht, den vollständigen Rückbau des Gebäudes zu verhindern. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Entscheidung über das SEZ ist weiterhin offen
Mit der neuen Plausibilisierung ist der Abriss also keineswegs endgültig vom Tisch. Der Bezirk will die Ergebnisse nun in die Gespräche mit Senatsverwaltung und WBM einbringen. Zugleich läuft der bereits im August eingeleitete Versuch, einen vollständigen Rückbau auch über das Denkmalschutzrecht zu verhindern.
Die neuen Ideen verändern somit vor allem die planerische Grundlage der Diskussion. Die bisher oft gegenübergestellten Ziele – Wohnungsbau oder Erhalt – lassen sich nach der Untersuchung zumindest grundsätzlich miteinander verbinden. Ob daraus tatsächlich eine Lösung ohne vollständigen Abriss entsteht, müssen nun Senat, Bezirk und WBM klären.
SEZ: Bestandserhalt und Wohnungsbau
Quellen: Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, 03 Arch.
Wenn die Wahlen vorbei sind, kommt wieder etwas anderes um die Ecke… Da schließe ich mich jetzt mittlerweile Kommentatoren aus früheren Artikeln zum Thema an.
(Schon erstaunlich, welche fossilen Programme und Visualisierungen immer noch so im Umlauf sind.)
Es ist schon erstaunlich, dass man mit diesem Vorschlag jetzt um die Ecke kommt. Was folgt im Anschluss? Der Bebauungsplan muss neu aufgestellt werden. Welchen Zeitraum muss man dafür ansetzen? 2 Jahre? 5 Jahre? Dann wird ein neuer Wettbewerb für den Wohnungsbau stattfinden. Dafür geht auch wiederum Zeit ins Land. Ob es dann ein tragbares Konzept für das SEZ gibt, steht dabei vollständig in den Sternen.
Wir haben einen vollständigen Entwurf (wahrscheinlich schon eine Ausführungsplanung) vorliegen. Es könnte alsbald gebaut werden. Ich verstehe nicht, warum man hier auf der Nostaliewelle fährt!? Müsste progressive Politik nicht einen Weg für die Lösung des Wohnungsproblems liefern? Ich glaube man überschätzt die Anzahl der Personen, die für einen Erhalt stehen.
Sehr geehrter Herr Müller, soweit ich die ggw. Rechtslage kenne, wäre das tatsächlich durch den „Bauturbo“ (da Wohnungsbau) ohne Änderung des B-Plans möglich ! Ich glaube kaum, dass eine Ausführungsplanung vorliegt, denn die Machbarkeitsstudie, die das Büro Forster gewonnen hat, ist von Ende 2025. Der „Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau 2040“ des Senats (von 2024) weist nach, dass Berlin komfortabelerweise kein Flächenproblem (!) hinsichtlich Wohnungsbau hat – und da sind m.E. noch nicht einmal die riesigen Gewerbegebiet-Flächen enthalten, die ungenutzt „auf Reserve“ liegen, als ob hier in Berlin noch Großindustrie angesiedelt würde.
Von daher ist es unverständlich, warum gerade auf diesem Grundstück zwei Themen der Daseinsvorsorge gegeneinander ausgespielt werden. Bzgl. „progressiver Politik“ könnte das SEZ hinsichtlich der IBA Berlin 2034-37, in dessen „Suchraum Nordost“ sich das SEZ befindet, die Transformation und Fortschreibung des SEZ als „exemplarisches Projekt“ für den „sensiblen Weiterbau bestehender Quartiere, den Umbau untergenutzter Räume und Gebäude, (…) die zeigen, wie sich Berlin ressourcenschonend und zugleich zukunftsfähig weiterentwickeln kann“ (Senator Gaebler zur IBA 2034-37) stehen und Perspektiven für die Entwicklung Dritter Orte und von Räumen eines zukünftigen Freizeit- und Urlaubsverhaltens eröffnen.
Ich empfehle Ihnen i.ü. den Besuch der Ausstellung „SEZ – Un/Möglichkeit einer Insel“, die noch bis zum 19.09. im BHROX auf der Mittelinsel des Ernst-Reuter-Platzes Di-So 12-20 h zu sehen ist und die ich zusammen mit der Kollegin Prof. Kay Fingerle für den Deutschen Werkbund ehrenamtlich kuraiert habe.
Sehr geehrter Herr Heimbach,
erstmal vielen Dank für Ihr Engagement und den Impuls für den Besuch Ihrer Ausstellung. Vielleicht erhalte auch ich dort neue Impulse und ändere meine Meinung daraufhin. Gleichzeitig betrachte ich die Geschichte des B-Plan Verfahrens und der Machbarkeitsstudien und bin erstaunt, dass es a) so lange gedauert hat und b) relevante Akteure im ganzen Prozess beteiligt waren und nun mit (ich kann die Visualisierungen nicht anders bezeichnen) halbgaren Konzepten um die Ecke kommen. Für mich steht auf der einen Seite ein klares Konzept, welches über die letzten Jahre den demokratischen Prozess über zehn Jahre durchlaufen hat und auf der anderen Seite steht, ja was steht denn auf der anderen Seite? Ein wiederaufgenommener Betrieb als Schwimmbad? Eine Nutzung wie von Ihnen vorgeschlagen? Eine Einbindung des Bestands in einen neuen Wohnungsbau? Vielleicht sollte man diese Fragen erstmal klären. Momentan ist hier der einzige gemeinsame Nenner, dass alles so bleibt wie es ist.
Ich stimme Ihnen zu, dass es grundsätzlich kein Flächenproblem gibt. Aber wo darf denn bitte schön gebaut werden? Der Randbereich des Tempelhofer Felds? Pankower Tor? Nachverdichtung, wie es die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften probieren? Am SEZ? Im Endeffekt gibt es im Detail dann überall ein Problem und genügend Argumente für ein „Dagegen“. Und da frage ich mich als Mensch, der für eine Verkehrswende steht und für ein soziales Miteinander, wen ich dann wählen kann? Daher mein Hinweis zur progressiven bzw. linke Politik, die für das Wohnungsproblem momentan kein Antwort liefert.
Sehr geehrter Herr Müller, tatsächlich finde ich auch, dass gerade anhand des „Falls“ SEZ diskutiert werden muß, ob der Senat als Treuhänder des Berlin-eigenen Grund- und Immobilieneigentums die richtigen Instrumente zur Entwicklung und Unterhaltung benutzt (ist die BIM entsprechend aufgestellt und ausgestattet – auch mit der nötigen Handlungsfreiheit ?)- entsprechend sind in der Ausstellung (über die Entwicklungsstadt gerade berichtet hat – danke !) nur exemplarisch auch die ikonischen, leerstehenden Bauten in Berlin aus dieser Bauzeit: ICC, Mäusebunker, TU Mathematikgebäude und das grandiose Oberstufenzentrum im Wedding (Leerstand seit 2011 ! – denkmalgeschützt) gezeigt. Als Architekt denke ich, es müsste, wie z.B. in Wien, viel frühzeitiger das bestehende Fachwissen von engagierten Fachverbänden, wie BDA, Werkbund, etc. abgefragt werden, die gerne beratend zur Seite stünden. Eine gewisse Frustration bei Senator Gaebler kann ich auch verstehen, wenn (scheinbar) ein ganzes Verfahren (zum Glück gibt es hierfür jetzt an dieser Stelle mit der geplanten Funktion den Bauturbo), das er als „Altlast“ übernommen hat, ins Wanken gerät – habe aber den Eindruck gewonnen, dass die (beim Wähler vermeintlich gut ankommende) Zielbindung auf „Wohnbau“ an dieser Stelle leider zu kurz greift und die Fehler der vergangenen 25 Jahre -inkl. des von Frau Lompscher zu vertretenden „Abwehr B-Plans“- an dieser Stelle mit beim Wähler „positiv konnotiertem“ Wohnbau überdeckt werden sollen. Dass das SEZ in diesem heutigen Zustand ist -als ursprgl. und jetzt wieder öffentliches Eigentum- müsste in diesem Kontext auch besprochen werden – da ist „wegreissen“ zwar wirksam ;-) – aber halt etwas zu einfach.
Die nun vorgelegte Plausibilisierungsstudie hat einerseits den Vorteil „schnellen Wohnbau“ zu ermöglichen – andererseits birgt es die Gefahr, dass das SEZ damit wirtschaftlich auf eigenem Grundstück und eigenen Füßen stehen müsste – und das tun Bauten für Funktionen der Daseinsvorsorge auf den ersten Blick eigentlich fast nie.
Bzgl. der Politik und des Wohnungsproblems: ich denke, dass die Bodenpolitik („Bodenfrage“) hier, neben überregulierten und von extrem hohen Komfortvorstellungen getriebenen Standards (= Kosten und Unflexibilität bei Umnutzungen) das Hauptproblem darstellen – und das ist ein bundespolitisches Thema, das allerdings lange überfällig ist.
noch ein Nachsatz: die Plausibilisierungsstudie von 03.Architekten ist nicht so „halbgar“, wie Sie meinen – ich habe mir deren Online-Präsentation bei feldfünf angesehen. Lassen Sie sich da vom vermeintlich „einfachen“ Darstellungsstil (den ich i.ü. gut finde – eher eine Geschmackssache – gute, durchdachte Konzepte kann man auch in den Sand kratzen und bedürfen sicher keiner fotorealistischer Renderings, die i.ü. jede KI sehr einfach bastelt) nicht in die Irre führen. Die Kollegen waren auch eines der von der WBM zum Machbarkeitsstudien-Wettbewerb 2025 aufgeforderten Büros (die Beiträge sind alle auf der Website der WBM abrufbar) und haben dort als einzige einen Teilerhalt des SEZ vorgeschlagen, der in der Ausschreibung leider nicht vorgesehen war – sind also sehr tief in der Materie.
Viel erstaunlicher finde ich, wie seit Jahren verzweifelt versucht wird, einen Abbruch zu begründen, während dabei unteranderem mit vermeintlich „fachlichen und unabhängigen“ Gutachten argumentiert wird.
Anscheinend ist die ökologische und soziale Schieflage unserer Zeit einfach noch nicht groß genug, damit so ein ökologisch (z.B. graue Energie) und kulturell bedeutsames Gebäude erhalten werden muss. Man könnte meinen, Architekt:innen und Politik hätten aus den vergangenen Jahrzehnten gelernt…
Außerdem meine ich, dass sich der Erhalt von Baubestand und Lösungen für das Wohnungsproblem ja nicht ausschließen? Wie dieser Artikel doch zumindest beispielhaft zeigt.
Vollständiger Abriss ist in den seltensten Fällen alternativlos.
Also mit der grauen Energie haben Sie durchaus einen Punkt. Auf der anderen Seite bleibt die Frage nach der Nutzung des SEZ die weiterhin offene Frage. Ich hatte mir von der Untersuchung genau darauf eine Erwartung erwartet. Das, was nun vorliegt hätten wahrscheinlich auch ein Masterstudiengang Städtebau oder Architektur erzeugen können. Es ist natürlich unstrittig, dass die WE hier auf der großen Fläche auch mit Hochhäusern zu realisieren wären. Solange aber keine Aussage zur Nutzung des SEZ, also wer saniert? wer betreibt? getroffen wird, wird der zweite Schritt vor dem ersten gemacht. Aus meiner Sicht wird damit der Status quo zementiert und eine Bauruine, die irgendwann automatisch durch Verfall zum Biotop wird, durch Hochhäuser ergänzt. Ist das gewünscht?
Die von Ihnen angesprochene soziale Schieflage betritt aus meiner Sicht in erster Linie die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und hoher Obdachlosigkeit. Wo liefert der Erhalt des SEZ hier eine Lösung des Problems?
Hallo, ich habe von Anfang an nicht verstanden, warum ein kompletter Rückbau des SEZ als alternativlos gelt soll. Insofern finde ich überraschend aufgetauchte neue Konzept schon interessanT. Aber das ist ja nicht zu Ende gedacht, es steckt genügend Potential für immer weitere Verzögerungen darin. „Es soll ein anderer geeigneter Träger…“ für das SEZ gefunden werden. Schon dieser Satz birgt genügend Sprengstoff, schliesslich muss ja an eine langfristige Lösung gedacht werden. Generiert man sich hier nicht in ein Wunschdenken hinein, das früher oder später ein finanzielles Desaster werden könnte? Ein privatwirtschaftlicher Betreiber muss Gewinn erwirtschaften, was sich dann in den Nutzungspreisen widerspiegeln wird. Einzig eine kommunale Lösung scheint sinnvoll, aber will sich Berlin dieses Paket ans Bein binden?
Das SEZ ist ein deutsches Kulturgut und somit schon im Interesse der deutschen Geschichte unbedingt erhaltenswert. Wer hier den Abriss befürwortet, sollte den Reichstag, das Schloss Bellevue und auch die Siegessäule dann in Betracht ziehen, hier Wohnraum anstelle der Gebäude zu errichten. Wir fordern den Erhalt des SEZ! Auch vor und nach den Wahlen 2026.
http://www.volksstimmen-partei-deutschland.de