40 Millionen Euro nötig: Zukunft des Renaissance-Theaters bleibt ungewiss

Das Renaissance-Theater gehört zu den besonderen Kulturorten der Berliner City West. Doch hinter der historischen Fassade wachsen die finanziellen Probleme. Eine Prüfung des Landes zeigt nun, wie schwierig die Rettung des Hauses werden könnte.

Das Renaissance-Theater an der Hardenbergstraße in Berlin-Charlottenburg. Für das denkmalgeschützte Haus besteht Sanierungsbedarf, während die langfristige Sicherung des Theaterstandorts weiter offen ist. / © Foto: Wikimedia Commons, Fridolin freudenfett, CC BY-SA 4.0

© Titelbild: Wikimedia Commons, John Samuel, CC BY-SA 4.0

Das Renaissance-Theater ist ein architektonisches Einzelstück in Berlin. Seit mehr als 100 Jahren wird an der Hardenbergstraße Theater gespielt, der weitgehend erhaltene Art-déco-Saal steht unter Denkmalschutz. Doch ausgerechnet die Zukunft dieses Hauses ist offen. Ein Versuch des Landes Berlin, den Standort langfristig zu sichern, hat sich nach einer Wirtschaftlichkeitsprüfung als nicht tragfähig erwiesen.

• Bezirk: Charlottenburg-Wilmersdorf
• Adresse: Hardenbergstraße 6 / Knesebeckstraße 100, 10623 Berlin
• Status: Sanierungsbedarf festgestellt, langfristige Sicherung offen
• Mögliche Bauzeit: BIM schätzt bei einer umfassenden Sanierung rund fünf Jahre
• Besonderheit: denkmalgeschütztes Theater mit nahezu vollständig erhaltener Art-déco-Innenausstattung

Das Problem reicht über notwendige Reparaturen hinaus. Das Renaissance-Theater befindet sich in einem privaten Gebäudekomplex. Nach Informationen der Berliner Morgenpost hat sich die Pacht bereits verdoppelt und steigt durch einen Indexvertrag weiter.

Renaissance-Theater Berlin: Nicht nur die Sanierung wird zum Problem

Zugleich erwägt der Eigentümer demnach eine hochwertige Sanierung des Komplexes. Für den Theaterbetrieb stellt sich deshalb die Frage, welche Miete nach einem Umbau verlangt würde und ob sie dauerhaft finanzierbar wäre. Die Kulturverwaltung bezifferte die Auslastung des Hauses zuletzt auf 67 Prozent.

Das Land unterstützt den Betrieb bereits erheblich. Im Berliner Haushalt sind für das Renaissance-Theater 2026 rund 2,83 Millionen Euro vorgesehen. Für 2027 wurde nach den Haushaltsberatungen ein Ansatz von rund 3,11 Millionen Euro beschlossen. Eine zwischenzeitlich geplante zusätzliche Kürzung um 200.000 Euro für 2027 nahm die Koalition wieder zurück. Damit ist der laufende Theaterbetrieb zwar weiter öffentlich abgesichert. Das löst jedoch nicht die Eigentums- und Sanierungsfrage.

Berlin prüfte Kauf des Renaissance-Theaters – doch die Rechnung geht nicht auf

Um den Kulturstandort dauerhaft zu sichern, entstand deshalb die Idee, den Gebäudekomplex durch das Land übernehmen zu lassen. Vorgesehen war, die landeseigene Berliner Bodenfonds GmbH mit zusätzlichem Eigenkapital auszustatten. Sie hätte die Immobilie erwerben und den Kauf langfristig über Mieteinnahmen aus den übrigen Flächen des Hauses finanzieren sollen. Die Berliner Immobilienmanagement GmbH, kurz BIM, prüfte dafür Gebäude und Wirtschaftlichkeit.

Das Ergebnis fällt deutlich schlechter aus als zunächst angenommen. Nach der der Berliner Morgenpost vorliegenden Prüfung war zunächst von einem Finanzierungsbedarf von rund 20 Millionen Euro ausgegangen worden. Inzwischen liegt die Größenordnung demnach bei rund 40 Millionen Euro. Allein die Sanierungskosten erwiesen sich bei der technischen Prüfung als etwa doppelt so hoch wie zuvor angenommen. Für Flächen außerhalb des Theaters waren vorher rund neun Millionen Euro angesetzt worden.

Renaissance-Theater: Selbst über 60 Jahre rechnet sich das Modell nicht

Hinzu kommt ein strukturelles Problem des Gebäudes. Die Büroflächen sind wegen des dreieckigen Grundrisses teilweise ungünstig geschnitten. Nach der BIM-Prüfung lassen sich dort voraussichtlich höchstens 26 Euro Miete pro Quadratmeter und Monat erzielen. Diese Einnahmen würden selbst mit einer Indexierung nicht ausreichen, um Erwerb und Sanierung zu refinanzieren. Ein sogenannter Private-Investor-Test kam selbst über einen Zeitraum von 60 Jahren zu einer negativen Rendite. Damit scheidet die Finanzierung über die Bodenfonds GmbH nach dem derzeitigen Stand aus.

Vollständig beendet sind die Rettungsbemühungen damit allerdings nicht. Das Land prüft laut Finanzverwaltung nun, ob ein direkter Kauf und die Sanierung aus dem Berliner Haushalt möglich wären. Auch dafür gibt es bislang keine Entscheidung. Die BIM geht zudem davon aus, dass eine umfassende Sanierung wegen ihres Umfangs rund fünf Jahre dauern könnte. Ein konkretes Vermietungskonzept liegt noch nicht vor.

Ein fast vollständig erhaltenes Art-déco-Theater

Damit betrifft die Debatte ein außergewöhnliches Baudenkmal. Das Gebäude entstand 1901/02 zunächst als Vereinshaus des Akademischen Vereins „Motiv“. 1919 zog ein Kino ein. 1922 eröffnete Theodor Tagger dort das Renaissance-Theater. Den bis heute prägenden Umbau plante Oskar Kaufmann 1926/27. Er schuf den breiteren Zuschauerraum, den geschwungenen Rang, Foyers und den markanten Vorbau an der Straßenecke.

Besonders wertvoll ist die weitgehend erhaltene Innenausstattung. Rosenholz, polierter Stuckgips, Wandbespannungen und schmiedeeiserne Elemente prägen den Saal. Die Intarsien von César Klein bestehen aus verschiedenen Materialien und zeigen unter anderem Figuren der Commedia dell’arte. Frühere Restaurierungen wurden bereits durch private Spenden, das Landesdenkmalamt und die Deutsche Stiftung Denkmalschutz unterstützt.

Berliner Kulturbauten stehen vor hohen Investitionen

Das Renaissance-Theater ist dabei kein Einzelfall. Berlin muss in den kommenden Jahren mehrere bedeutende Kulturgebäude sichern. Dazu zählt etwa die Sanierung und Erweiterung der Komischen Oper. Auch in der City West stehen Entscheidungen an: Beim Theater des Westens laufen die Vorbereitungen für Sanierung und Neuvermietung. Dort werden die nötigen Arbeiten derzeit auf mindestens sechs bis zehn Millionen Euro geschätzt.

Beim Renaissance-Theater ist die Ausgangslage jedoch anders, weil das Land nicht Eigentümer des Gebäudes ist. Genau diese Verbindung aus privatem Eigentum, steigenden Kosten, Denkmalschutz und öffentlicher Theaterförderung macht eine Lösung kompliziert. Ob Berlin das Haus doch noch erwerben kann oder ein anderes Modell gefunden werden muss, bleibt offen.

Quellen: Berliner Morgenpost, Landesdenkmalamt Berlin, Deutsche Stiftung Denkmalschutz, Renaissance-Theater Berlin