Das RAW Frankfurt bekommt einen neuen Großmieter: Die BaFin sichert sich 23.000 Quadratmeter und will 2028 mit mehr als 1.000 Beschäftigten einziehen.
So soll sich das RAW Frankfurt nach der Revitalisierung präsentieren. Geplant sind unter anderem begrünte Dachflächen und neue Aufenthaltsbereiche; künftig wird auch die BaFin große Teile des Komplexes nutzen. / © Visualisierung: beyond-va.com
© Titelbild: beyond visual arts / Quest Investment Partners
Die frühere Hauptverwaltung der Deutschen Bahn in Frankfurt befindet sich mitten in einem tiefgreifenden Umbau. Aus dem denkmalgeschützten Bürokomplex entsteht das RAW Frankfurt, ein neuer Business Campus zwischen Europaviertel und Gallus. Nun steht fest, wer einen erheblichen Teil der Flächen nutzen wird.
- Stadtteil: Gallus
- Adresse: Stephensonstraße 1, 60326 Frankfurt am Main
- Projektstatus: Revitalisierung läuft
- Geplanter Einzug BaFin: Herbst 2028
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, hat einen langfristigen Mietvertrag für rund 23.000 Quadratmeter abgeschlossen. Der Vertrag läuft über 15 Jahre. Die Behörde will drei Gebäudeflügel nutzen, die innerhalb des großen Komplexes eine eigenständige Haus-in-Haus-Lösung ermöglichen. Mehr als 1.000 Beschäftigte sollen nach derzeitiger Planung im Herbst 2028 in das RAW Frankfurt wechseln.
Damit nimmt die Revitalisierung der markanten früheren Bahn-Zentrale auch auf der Vermietungsseite deutlich Form an. Der Komplex prägt mit seinem zentralen Turm und den sternförmig angeordneten Seitenflügeln seit Jahrzehnten den Übergang zwischen Gallus und Europaviertel.
RAW Frankfurt: BaFin gibt bisherige Standorte im Mertonviertel auf
Für die BaFin bedeutet der Umzug einen deutlichen Standortwechsel innerhalb Frankfurts. Bislang arbeitet die Behörde an zwei Standorten im Mertonviertel im Norden der Stadt. Beide will sie im Zuge des Umzugs aufgeben. Hintergrund ist das Ende der Festmietzeit am bisherigen Standort. Daraufhin prüfte die Finanzaufsicht Alternativen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt.
Nach Angaben der Behörde sprachen mehrere Punkte für das RAW: die zentrale Lage, die Verkehrsanbindung, die energetische Sanierung und die flexibleren Büroflächen. Vom neuen Standort ist der Hauptbahnhof nur eine S-Bahn-Station entfernt. BaFin-Präsident Mark Branson erklärte zudem, das RAW biete aus Sicht der Behörde eine gute Verbindung aus Wirtschaftlichkeit, Erreichbarkeit, Flexibilität und Nachhaltigkeit.
Das RAW Frankfurt liegt im Gallus westlich des Hauptbahnhofs und nahe dem Europaviertel. Im Hintergrund sind der Frankfurter Hauptbahnhof und die Hochhäuser des Bankenviertels zu sehen. / © Visualisierung: beyond visual arts
Deloitte und BaFin: RAW Frankfurt erreicht rund 60 Prozent Vorvermietung
Die BaFin ist nicht der erste große Nutzer, der sich Flächen im RAW gesichert hat. Bereits im Oktober 2025 wurde bekannt, dass Deloitte rund 6.000 Quadratmeter anmietet. Das Beratungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen soll die Räume spätestens ab Frühjahr 2027 beziehen. Mit dem neuen BaFin-Vertrag steigt die Vorvermietungsquote des rund 51.000 Quadratmeter großen Ensembles nun auf etwa 60 Prozent.
Die neue Nutzung geht dabei weit über klassische Büroflächen hinaus. Im Erdgeschoss sieht das Campuskonzept Gastronomie, Fitness-, Co-Working- und Einzelhandelsflächen vor. Außerdem nennen die Projektverantwortlichen eine moderne Kantine und eine Kita. Begrünte Innenhöfe sollen Aufenthaltsflächen schaffen. Photovoltaikanlagen gehören ebenfalls zum Konzept.
Denkmalgeschützte Bahn-Zentrale wird zum Business Campus
Der heutige Komplex entstand nach einem Entwurf des Architekten Stephan Böhm. Das Landesamt für Denkmalpflege Hessen führt das frühere Verwaltungsgebäude der Deutschen Bahn als Kulturdenkmal aus geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Gründen. Die Bahn hatte Ende der 1980er Jahre einen Wettbewerb für eine neue Zentrale mit Platz für rund 3.000 Beschäftigte ausgelobt. Errichtet wurde das Gebäude Anfang der 1990er Jahre.
Nach dem Auszug der Bahn begann die Suche nach einer neuen Perspektive. Heute soll aus dem für einen einzigen großen Nutzer entworfenen Komplex eine flexibel teilbare Multi-Tenant-Immobilie werden. Gerade der BaFin-Vertrag zeigt nun, wie diese neue Struktur funktionieren kann: Große Nutzer erhalten eigene Bereiche, während andere Teile des RAW Frankfurt separat vermietet und öffentlichere Angebote im Erdgeschoss gebündelt werden.
RAW Frankfurt
Quellen: Quest Investment Partners, RAW Frankfurt, Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Landesamt für Denkmalpflege Hessen, DEAL-Magazin, VIVAO Investment & Asset Management
