Durch die Revitalisierung des „RAW“ erhält Frankfurts Brutalismus-Ikone eine neue Bestimmung als Büro- und Begegnungsraum. Dabei gilt es, die komplexen Eigentums- und Finanzierungsstrukturen zu überwinden, um das Projekt erfolgreich umzusetzen.
Das „RAW“ besteht aus einem 67 Meter hohen, 17-geschossigen Turm im Zentrum, der von fünfgeschossigen Flügelbauten umgeben wird. Architektonisch zählt der Bau zu den späten Vertretern des Brutalismus und integriert Elemente der Postmoderne. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
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Der Gebäudekomplex an der Stephensonstraße 1 in Frankfurt, weithin als ehemalige Hauptverwaltung der Deutschen Bahn bekannt, wurde 1993 fertiggestellt. Errichtet von der Philipp Holzmann AG nach einem Entwurf von Stephan Böhm, besteht er aus einem 67 Meter hohen, 17-geschossigen Turm im Zentrum, der von fünfgeschossigen Flügelbauten umgeben wird. An der Planung wirkte auch sein Vater Gottfried Böhm mit, der als erster deutscher Architekt mit dem renommierten Pritzker-Preis ausgezeichnet wurde.
Die Deutsche Bahn nutzte die insgesamt rund 45.600 Quadratmeter Bürofläche des Komplexes bis Ende März 2021 als Verwaltungssitz. Nach dem Auszug der Bahn zogen die Verwaltungsabteilungen in die Neubauten „DB Tower“ und „DB Brick“ an der Europa-Allee.
Brutalismus trifft Postmoderne: Ein architektonisches Denkmal von nationaler Bedeutung
Architektonisch zählt der Bau zu den späten Vertretern des Brutalismus und integriert Elemente der Postmoderne. Lange war unklar, ob die Eigentümer den Komplex erhalten oder durch Neubauten ersetzen würden. Seit der Einstufung als geschütztes Bauwerk durch das Landesamt für Denkmalpflege Hessen ist ein Abriss faktisch ausgeschlossen. Die Einstufung erfolgte aus geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Gründen.
Ein Vertreter des Denkmalschutzes bezeichnete die Immobilie gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung als „herausragendes Verwaltungsgebäude, das architektonisch speziell auf den Nutzer zugeschnitten ist“. Stephan Böhm kombiniere dabei Einflüsse des Betonbrutalismus mit postmodernen Elementen und technizistischen Ansätzen, wie sie etwa am „Centre Pompidou“ in Paris zu sehen sind.
„RAW“ Frankfurt im Umbau: Architektur erhalten, moderne Nutzung integrieren
Im Jahr 2021 kündigte Quest Investment Partners an, den Bau zu sanieren und für eine neue Nutzung umzustrukturieren. Unter dem Projektnamen „RAW“, angelehnt an den prägnanten Sichtbeton der Fassade, soll der Komplex zu einem Büroobjekt mit Campuscharakter umgestaltet werden. Die Eingangshalle ist als zentrale Anlaufstelle für Kommunikation und Service vorgesehen, ergänzt durch Gastronomie, Co-Working-Bereiche und Konferenzräume.
Ziel der Sanierung ist es, die architektonische Substanz zu bewahren und zugleich moderne Arbeits- und Begegnungsräume zu schaffen. Auf der Webseite des Projektbeteiligten Lupp wird eine geplante Fertigstellung bis Mitte 2026 angegeben.
Frankfurt: Komplexe Besitzstrukturen verzögern die Umsetzung des „RAW“-Sanierungsprojekts
Die Revitalisierung des „RAW“ stößt jedoch auf Herausforderungen. Eigentums- und Finanzierungsstrukturen erschweren den vollständigen Übergang des Areals. 2021 hatte ein alternativer Investmentfonds den Komplex vom geschlossenen Publikumsfonds Hesse Newman Real Estate Nr. 3 übernommen. Das Grundstück blieb zunächst beim Vorbesitzer und wurde über ein Erbbaurecht mit dem Gebäude verknüpft.
Geplant war, dass 2025 auch das Grundstück in den Besitz der neuen Eigentümer übergeht. Ein Kaufpreis zwischen 51 und 71 Millionen Euro war damals vorgesehen. Quest Funds, ein mit Nordcapital verbundenes Unternehmen, sollte die Sanierung steuern.
Differenzen bei Grundstücksbewertung und Anteilskündigungen prägen die Projektentwicklung
Mittlerweile haben sich die Pläne geändert. Die erbbauberechtigte Gesellschaft teilte den Anteilseignern mit, dass die Kaufoption wegen veränderter Marktbedingungen nicht zum ursprünglich vereinbarten Preis ausgeübt wird. Der Wert des Grundstücks wird aktuell mit 31,5 Millionen Euro veranschlagt, rund elf Millionen Euro weniger als 2021. Gutachten beider Parteien liegen dabei deutlich auseinander.
Zudem kündigte ein Gesellschafter seinen 15-Prozent-Anteil am Fonds zum Jahresende 2024. Eine Auszahlung aus laufender Liquidität ist jedoch nicht möglich und die Kündigung wird vorerst als nicht wirksam angesehen, Gespräche über eine Lösung laufen.
Erste Umbauarbeiten am „RAW“ gestartet: Revitalisierung stärkt Frankfurts architektonisches Erbe
Trotz dieser komplexen Rahmenbedingungen haben Ende 2024 erste Umbauarbeiten am „RAW“ begonnen. Anwohnende berichten von Bautätigkeiten um den Jahreswechsel. Das Bauschild vor Ort weist weiterhin den 15. Dezember 2025 als voraussichtliches Ende der Arbeiten aus.
Die Wiederbelebung des „RAW“ unterstreicht die Wertschätzung für Frankfurts architektonisches Erbe. Durch die Sanierung und die Schaffung moderner Büro- und Begegnungsflächen gewinnt das markante Bauwerk seine Bedeutung für Stadtbild und Öffentlichkeit zurück.
Ende 2024 haben erste Umbauarbeiten am „RAW“ begonnen. Ziel der Sanierung ist es, die architektonische Substanz zu bewahren und zugleich moderne Arbeits- und Begegnungsräume zu schaffen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Die Eingangshalle ist als zentrale Anlaufstelle für Kommunikation und Service vorgesehen, ergänzt durch Gastronomie, Co-Working-Bereiche und Konferenzräume. Foto, Juli 2025. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Visualisierung der Büroflächen im Revitalisiertem „RAW“. / © Visualisierung: beyond visual arts GmbH/ QUEST Investment Partners
Der begrünte Innenhof Visualisiert. / © Visualisierung: beyond visual arts GmbH/ QUEST Investment Partners
Visualisierung der Eingangshalle. / © Visualisierung: beyond visual arts GmbH/ QUEST Investment Partners
Quellen: Immobilien Zeitung, Quest Investment, Lupp, RAW Frankfurt, Deutsches Architekturforum
