Der Pflegebedarf in Deutschland steigt kontinuierlich, während Neubau und Modernisierung vielerorts ins Stocken geraten. Eine aktuelle Studie zeigt, welche Regionen besonders betroffen sind und wo Investoren Chancen finden können.
Der „Pflegeheim-Atlas 2025“ wurde vom Immobilienunternehmen Wüest Partner veröffentlicht und zeigt aktuelle Entwicklungen im Pflegesektor auf. Durch die Studie kann der Bedarf an Pflegeheimplätzen für die kommenden Jahre berechnet werden. / © Foto: depositphotos.com / shishkin137
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Der deutsche Pflegesektor steht vor einer doppelten Herausforderung: Einerseits wächst der Bedarf an Pflegeleistungen kontinuierlich, andererseits bleiben Neubauaktivitäten und Modernisierungen hinter den Erfordernissen zurück. Eine aktuelle Studie bietet nun detaillierte Einblicke in die Lage und die Perspektiven bis 2040.
Wüest Partner hat mit dem „Pflegeheim-Atlas Deutschland 2025“ eine Analyse vorgelegt, die sowohl Investoren als auch Betreibern und Projektentwicklern Orientierung geben soll. Der Pflegeheim-Atlas erscheint mittlerweile zum sechsten Mal, und untersucht regionale Unterschiede beim Pflegebedarf, die Entwicklung der Pflegequoten sowie die Anforderungen an Neubauten und Modernisierungen. Im Fokus stehen dabei nicht nur Zahlen, sondern auch strukturelle Herausforderungen wie steigende Kosten und der Mangel an Fachkräften.
Wüest Partner veröffentlicht Studie: Pflegebedarf wächst deutschlandweit weiter
Die Studie zeigt, dass im Jahr 2023 bundesweit 5,69 Millionen Menschen pflegebedürftig waren. Gegenüber 2021 entspricht dies einem Anstieg von fast 15 Prozent. Die Pflegequote stieg im gleichen Zeitraum von 6,0 auf 6,7 Prozent. Besonders hohe Werte weisen die ostdeutschen Länder auf, wo in Thüringen 9,1 und in Brandenburg 8,3 Prozent der Bevölkerung pflegebedürftig sind.
Demgegenüber stehen niedrigere Quoten im Süden und in den Stadtstaaten. Bayern verzeichnete 2023 eine Quote von 4,7 Prozent, Hamburg lag bei 5,1 Prozent. Gleichzeitig stagniert das Angebot: Zwar erhöhte sich die Zahl der Heime leicht auf 16.505 Einrichtungen, doch die Zahl der Plätze stieg nur um 0,4 Prozent auf knapp 989.000. Die Kosten für einen Pflegeplatz liegen inzwischen bei rund 3.000 Euro monatlich. Etwa ein Drittel der Bewohner ist auf Sozialhilfe angewiesen.
Regionale Unterschiede: Größter Bedarf in NRW, Bayern und Baden-Württemberg
Die Prognosen für die kommenden Jahre verdeutlichen den Handlungsdruck. Bis 2040 werden in Deutschland rund 146.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Dies entspräche etwa 1.459 neuen Heimen mit jeweils 100 Plätzen. Besonders stark betroffen sind Nordrhein-Westfalen mit fast 29.000 zusätzlichen Plätzen sowie Bayern und Baden-Württemberg mit jeweils über 20.000.
Auch in einzelnen Städten und Regionen zeigt sich ein differenziertes Bild. Berlin liegt mit einem prognostizierten Mehrbedarf von 3.849 Plätzen an der Spitze, gefolgt von Hamburg mit 1.649. Unter den Landkreisen stechen die Region Hannover, der Kreis Steinfurt und der Ortenaukreis hervor. In einigen Städten, etwa in Magdeburg oder München, könnte es hingegen rechnerisch zu einer Überversorgung kommen.
Handlungsdruck steigt: Rund die Hälfte der bestehenden Pflegeheime erfüllen Standards nicht
Neben dem quantitativen Ausbau geht es auch um die Qualität des Bestands. Laut der Studie entspricht etwa die Hälfte der bestehenden Pflegeheime nicht mehr den aktuellen baulichen und ESG-Standards. Themen wie energetische Sanierung, Barrierefreiheit und digitale Infrastruktur sind vielerorts dringlich. Steigende Bau- und Betriebskosten sowie der Fachkräftemangel verschärfen die Situation zusätzlich.
Für Investoren ergeben sich daraus sowohl Chancen als auch Risiken. Pflegeheime gelten als stark regulierte Betreiberimmobilien mit hoher Komplexität. Nach Einschätzung von Wüest Partner eröffnen sich dort jedoch erhebliche Wertschöpfungspotenziale, wenn frühzeitig in nachhaltige Konzepte und stabile Betreiberstrukturen investiert wird.
Alternative Wohnformen: „Betreutes Wohnen“ gewinnt an Beliebtheit
Neben der klassischen Wohnform „Pflegeheim“ rücken Alternativen zunehmend in den Vordergrund. Besonders das Segment „Betreutes Wohnen“ erfährt eine wachsende Nachfrage, vor allem bei Menschen über 80 Jahren. Mietpreise können je nach Ausstattung bis zu 50 Prozent über dem lokalen Mietspiegel liegen. Für Investoren bleibt die Wahl des richtigen Standorts entscheidend.
Parallel dazu verändert sich die Betreiberlandschaft. Größere Träger bauen ihre Marktanteile aus, während kleinere Anbieter unter wirtschaftlichem Druck stehen. Für Investoren gewinnen Kriterien wie Bonität, Erfahrung und Personalbindung an Bedeutung. Ob die eingeleiteten Reformen und Modernisierungen ausreichen, um den wachsenden Bedarf langfristig zu decken, wird sich jedoch erst in den kommenden Jahren zeigen.
Quellen: Wüest Partner
