Neuer Wohnraum in Kreuzberg: Was der Büro-Umbau des Markgrafenparks für den Kiez bedeutet

An der Rudi-Dutschke-Straße in Berlin-Kreuzberg plant das Unternehmen PGIM den Umbau eines Büroensembles zu Wohnraum. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg prüft die Nutzung, während Politik und Stadtgesellschaft über Sinn und Wirkung der geplanten Umnutzung diskutieren.

© Titelbild: Foto Assenmacher CC-BY SA 3.0 / Wikimedia-Commons

Ein innerstädtisches Quartier, welches lange vor allem durch das Verlagsgebäude Axel Springer dominiert wurde, steht vor einer grundlegenden Veränderung. An der Ecke Rudi-Dutschke-Straße und Lindenstraße in Berlin-Kreuzberg soll der Gebäudekomplex Markgrafenpark in den kommenden Jahren vom Bürostandort zum Wohnort werden.

Der neue Eigentümer PGIM Real Estate plant, leerstehende Büroflächen in mehrere hundert Mikroapartments umzubauen. Ein Vorhaben, das exemplarisch für einen wachsenden Trend in der Stadtentwicklung steht: die Umnutzung von Büroimmobilien in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte.

Markgrafenpark in Kreuzberg: Vom Bürostandort zum Wohnquartier

Der hufeisenförmige Gebäudekomplex umfasst rund 14.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Noch bis vor Kurzem waren Teile der Flächen vermietet, unter anderem an eine Krankenkasse. Nun stehen mehrere Gebäude leer, Bauzäune und Container prägen das Bild.

Geplant ist ein Studentenwohnheim mit bis zu 435 Apartments, ergänzt um Gemeinschaftsflächen, Lernräume und ein Fitnessstudio. Offiziell spricht PGIM von mehr als 300 Mikrowohnungen für Studierende, Berufseinsteiger, Pendler und Singles.

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg prüft die mögliche Umwandlung der Flächen in Wohnraum

Das Grundstück liegt in einem Mischgebiet, in dem Wohnen zulässig ist. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg prüft derzeit die beantragte Nutzungsänderung. Politisch wird das Projekt grundsätzlich begrüßt, zugleich aber kritisch begleitet.

Vertreter der Linksfraktion warnten davor, dass weitere Mikroapartments vor allem den Markt für temporäres Wohnen bedienen könnten, ohne den Mangel an klassischem Wohnraum spürbar zu lindern.

Rudi-Dutschke-Straße: Umbau von Büroflächen als bauliche und rechtliche Herausforderung

Der Markgrafenpark entstand in den Jahren zwischen 2000 und 2009 als großmaßstäbiges Ensemble mit Büros, einzelnen Wohnanteilen und sozialer Infrastruktur. Entworfen wurde er unter anderem vom Büro Eckert + Honegger.

Einer der damaligen Architekten, Arthur Honegger, weist in der Berliner Morgenpost darauf hin, dass bereits ausgewiesene Wohnflächen auf Wunsch früherer Investoren in Büroflächen umgewandelt wurden; ein Spiegel der damaligen Marktlage.

Heute stellen sich den Projektverantwortlichen jedoch andere Herausforderungen: Neue Brand- und Schallschutzauflagen, energetische Standards sowie die technische Erschließung für Bäder und Küchen machen den Umbau aufwendig. Dennoch gilt die Umwandlung von Büros in kleine Wohneinheiten unter Investoren als wirtschaftlich attraktiv.

Berlin-Kreuzberg: Mikroapartments und der umstrittene „Sickereffekt“

Über die künftigen Mietpreise gibt es bislang keine konkreten Angaben. Klar ist jedoch, dass sie im oberen Segment erwartet werden. Investoren verweisen in diesem Zusammenhang häufig auf den sogenannten „Sickereffekt“: Hochpreisige Neubauten könnten Haushalte mit höherem Einkommen binden und dadurch günstigere Wohnungen an anderer Stelle freimachen.

Kritiker bezweifeln allerdings, dass dieser Effekt in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin tatsächlich greift. Befürworter sehen zumindest eine punktuelle Entlastung, insbesondere für Studierende und mobile Berufstätige, deren Nachfrage bislang oft auf den regulären Wohnungsmarkt drückt.

Markgrafenpark: PGIM plant weitere ähnliche Projekte in anderen deutschen Städten

Bauherr PGIM betont, dass Umnutzungen nur in sehr guten Lagen mit geeigneter Bausubstanz wirtschaftlich darstellbar seien. Dennoch plant das Unternehmen bundesweit den Ankauf und Betrieb weiterer Objekte in zentralen Lagen.

Für Berlin könnte der Markgrafenpark damit zum Testfall werden: für die Frage, wie viel Wohnraum durch Umnutzung tatsächlich entsteht, und für wen er am Ende bezahlbar ist.

Quellen: BNP Paribas, PGIM Real Estate, Berliner Morgenpost, Eckert + Honegger