Am Molkenmarkt soll bezahlbarer Wohnraum entstehen, so das politische Versprechen. Eine neue Untersuchung der Initiative Offene Mitte Berlin stellt jedoch infrage, ob die aktuellen Bebauungsleitlinien dieses Ziel überhaupt ermöglichen. Der Konflikt zeigt, wie eng Stadtgestaltung, Förderrecht und Wohnungsbau miteinander verknüpft sind.
Am Molkenmarkt soll ein innerstädtisches Quartier mit einer Mischung aus Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Gastronomie, Kultur und Bildung entstehen. Ein wesentlicher Teil der Wohnungen soll bezahlbar realisiert werden. / © Foto: Wikimedia Commons, Gerd Eichmann, CC BY-SA 4.0
© Foto Titelbild: IMAGO / Sabine Gudath
© Foto: Wikimedia Commons, Gerd Eichmann, CC BY-SA 4.0
Für das Quartier am Molkenmarkt hat der Berliner Senat wiederholt betont, dass bezahlbarer Wohnraum oberste Priorität haben soll. Ende November 2025 wurden die Bebauungsleitlinien für die Blöcke A und B/2 veröffentlicht. Sie bilden die Grundlage für den laufenden Realisierungswettbewerb und die künftige Bebauung des Areals.
Die Initiative Offene Mitte Berlin hat diese Leitlinien nun genauer geprüft. Im Zentrum stand die Frage, ob die planerischen Vorgaben mit den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2023 des Landes Berlin vereinbar sind. Diese Bestimmungen sind Voraussetzung dafür, dass Wohnungen überhaupt öffentlich gefördert werden können.
Parochialgasse am Molkenmarkt: Leitlinien verhindern förderfähige Wohnungen
Exemplarisch untersuchte die Initiative die Gebäude B8 bis B13. Diese liegen an der autofreien Parochialgasse und gelten aufgrund ihrer ruhigen Lage als besonders geeignet für Wohnen. Das Ergebnis fällt kritisch aus: Die in den Leitlinien festgelegten Gebäudebreiten seien so eng bemessen, dass sich Wohnungsgrößen nach den Vorgaben der Wohnungsbauförderung nicht realisieren ließen.
Damit wären die geplanten Wohnungen nicht förderfähig. Aus Sicht der Initiative wird bezahlbarer Wohnraum unter diesen Bedingungen faktisch ausgeschlossen, trotz gegenteiliger politischer Zielsetzungen. Der Konflikt offenbart eine Diskrepanz zwischen städtebaulichem Anspruch und förderrechtlicher Realität.
Mehr Spielraum im Entwurf: Flexible Leitlinien ermöglichen geförderte Wohnungen am Molkenmarkt
In einem zweiten Schritt prüfte die Initiative, ob eine flexiblere Auslegung der Leitlinien Abhilfe schaffen könnte. Dafür wurden die Gebäude B8 bis B13 nicht als einzelne Baukörper, sondern als zusammenhängende Struktur betrachtet. Zudem verzichtete die Untersuchung auf die Vorgabe von Maisonettewohnungen.
Unter diesen Voraussetzungen ließen sich laut Studie durchaus förderfähige Wohnungen realisieren. Zwei Varianten zeigen, dass zwischen 24 und 27 geförderte Wohnungen unterschiedlicher Größe möglich wären. Die Initiative sieht darin einen Beleg, dass nicht das Förderrecht das Problem ist, sondern die starre Auslegung der planerischen Vorgaben.
Initiative fordert Anpassungen für Quartier am Molkenmarkt: Leitlinien sollen Spielraum für bezahlbares Wohnen schaffen
Konkret fordert die Initiative, die Bebauungsleitlinien nicht als starres Regelwerk zu behandeln. Besonders die exakte Festlegung der Gebäudebreiten, unterschiedliche Raumhöhen sowie die Vorgabe von Maisonettewohnungen mit Mittelgangerschließung sollten überdacht werden. Einheitliche Raumhöhen und flexiblere Grundrisse würden die Förderfähigkeit deutlich erhöhen.
Die Leitlinien sollten im weiteren Planungsprozess eher als Orientierung dienen. Andernfalls bestehe die Gefahr, dass ein zentrales Ziel des Projekts, bezahlbares Wohnen in der historischen Mitte, verfehlt wird.
Realisierungswettbewerb am Molkenmarkt: Förderfähigkeit wird zum entscheidenden Prüfstein
Parallel zur Kritik läuft der zweite Realisierungswettbewerb für den Molkenmarkt. Die landeseigene WBM und die Senatsverwaltung suchen Entwürfe, die Nutzungsmischung, Wirtschaftlichkeit und historischen Kontext verbinden sollen. Gerade vor diesem Hintergrund gewinnt die Frage nach der Förderfähigkeit zusätzliche Bedeutung.
Ob und wie die Hinweise der Initiative in den weiteren Planungsprozess einfließen, bleibt offen. Jedoch wird die Entscheidung darüber, maßgeblich bestimmen, ob der Molkenmarkt ein Vorzeigeprojekt für bezahlbares Wohnen wird oder ein weiteres Beispiel für gut gemeinte, aber widersprüchliche Planung.
Quellen: Initiative Offene Mitte, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Ich bin voll dafür, mehr bezahlbaren Wohnraum in Berlin zu schaffen. An der Stelle sollten aber städtebauliche Belange Priorität haben. Das ist einer der zentralsten unbebauten Quartiere in Berlin. In Mitte gibt es schon genug städtebauliche „Wüsten“ und es braucht dringend mehr Qualität; und zwar in jeder Hinsicht. Den Wohnungsmangel wird man nicht am Molkemarkt beheben. Anstatt sich da an 20 Wohnungen festzubeißen, sollte man die Energie für Wohnraum lieber an andere Stelle nutzen. Und selbst wenn da nur sogenannte „Luxuswohnungen“, aka Wohnungen für die obere Mittelklasse gebaut werden, entlastet das ja auch den Wohnungsmarkt. Weil es insgesamt (etwas) weniger Konkurrenz um die restlichen Wohnungen gibt.
Ich unterstütze Pawels Sicht.
In der Berliner Innenstadt brauchen wir vor allem schöne Straßenzüge zum Herumflanieren, gerne auch kleine Cafés und Geschäfte. Es ist für uns alle wichtiger, dass es dort Spaß macht, unterwegs zu sein als die Frage, wer da wohnt.
Natürlich sind bezahlbare Quartiere wichtig.
Aber wir alle haben nichts davon, wenn ein weiteres Stück Berliner Altstadt mit Gebäuden verschandelt wird wie etwa jener unselige WBM-Neubau hinter der Mühlendammbrücke. Ein Gegenbeispiel wäre etwa die Gegend um den Hausvogteiplatz: In den dortigen schmalen Neubauten kann und will ich mir niemals eine Wohnung leisten, ähnlich wie vielleicht in der neuen Frankfurter Altstadt. Aber es macht Freude, dort unterwegs zu sein.
Zusammenfassung:
Die Stadt blockiert sich selbst.
Nicht ungewöhnlich für Berlin, aber nicht zielführend.
Gut, dass es hier konkrete, einfach und schnell umsetzbare Vorschläge von Initiativen gibt, die mitdenken. Die Vorschläge sind super! Bezahlbarer Wohnraum ist das, was die Stadt braucht.
Hoffentlich übernimmt Berlin diese Vorschläge.
[…] Weiter auf ENTWICKLUNGSSTADT … […]