Möblierte Wohnungen für einige Monate gehören längst zum Berliner Mietmarkt. Nun hat das Verwaltungsgericht Berlin eine Entscheidung getroffen, die für dieses Geschäftsmodell Folgen haben könnte. Im Mittelpunkt steht ein Haus in Neukölln – doch die Regelung reicht deutlich darüber hinaus.
Möblierte Wohnungen auf Zeit sind in Berlin weit verbreitet. Ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichts stärkt die Möglichkeiten der Bezirke, bestimmte befristete Vermietungsmodelle in Milieuschutzgebieten zu untersagen. / © Foto: depositphotos.com
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Befristet, möbliert und deutlich teurer als eine klassische Mietwohnung: Wohnen auf Zeit hat in Berlin stark an Bedeutung gewonnen. Ein Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin stärkt nun die Möglichkeiten der Bezirke, gegen bestimmte Formen dieser Vermietung vorzugehen. Entscheidend ist allerdings, wo die Wohnung liegt und wie sie zuvor genutzt wurde.
- Bezirk: Neukölln
- Verfahren: VG 19 K 95/26
- Betroffen: 15 Wohneinheiten in einem Wohnhaus
- Vermietungsdauer: mindestens drei bis maximal zwölf Monate
Der konkrete Fall spielt in einem Wohnhaus im Milieuschutzgebiet Flughafenstraße/Donaustraße in Berlin-Neukölln. Die Eigentümerin vermietete dort 15 Einheiten für jeweils drei bis zwölf Monate. Angeboten wurden sowohl komplette Wohnungen als auch einzelne Zimmer. WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möbel waren in einer festen All-In-Miete enthalten.
Wohnen auf Zeit in Neukölln: Streit um 15 Wohnungen
Die Unterschiede zum örtlichen Mietniveau waren jedoch erheblich. Für komplette Wohnungen nennt das Verwaltungsgericht durchschnittlich 23,26 Euro pro Quadratmeter, für einzelne Zimmer 32,63 Euro. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung lag nach den Angaben im Verfahren bei 10,37 Euro.
Bereits Ende 2025 untersagte das Bezirksamt die Vermietung auf Zeit. Im Januar 2026 machte Neukölln den Musterfall öffentlich. Für fünf Wohnungen ordnete der Bezirk zusätzlich den Rückbau ungenehmigter Grundrissänderungen an.
Berliner Urteil: Befristete Vermietung kann eine Nutzungsänderung sein
Die Eigentümerin argumentierte, dass die Räume weiterhin dem Wohnen dienten. Deshalb liege keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts folgte dieser Argumentation nicht. Nach Auffassung des Gerichts kann der Wechsel von einer dauerhaften Vermietung zu diesem Modell des temporären Wohnens eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung darstellen.
Dabei geht es nicht allein um die Miethöhe. Entscheidend ist der Zweck des sozialen Erhaltungsrechts: Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung soll geschützt werden. Nach Ansicht des Gerichts stehen die betreffenden Wohnungen durch das Geschäftsmodell etwa einkommensschwächeren Haushalten und Familien mit Kindern nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung. Ob die Nutzung nach allgemeinem Bauplanungsrecht weiterhin als Wohnen gilt, sei für diese milieuschutzrechtliche Prüfung nicht entscheidend.
Was das Urteil für Vermieter und Mieter in Berlin bedeutet
Das Urteil bedeutet allerdings kein allgemeines Verbot befristeter Mietverträge in Berlin. Seit dem 18. April 2026 gelten neue einheitliche Verwaltungsvorschriften für die mittlerweile 82 sozialen Erhaltungsgebiete der Stadt. Danach steht die befristete Vermietung dort grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt. Reguläre Zeitmietverträge nach § 575 BGB sowie die befristete Untervermietung des eigenen Haupt- oder Zweitwohnsitzes durch Privatpersonen sind nach Angaben des Senats grundsätzlich genehmigungsfähig.
Für die Praxis heißt das: Wer beispielsweise seinen Hauptwohnsitz vorübergehend untervermietet, fällt nicht automatisch unter das nun beanstandete Geschäftsmodell. Anders kann es aussehen, wenn zuvor dauerhaft vermietete Bestandswohnungen systematisch möbliert und immer wieder für wenige Monate angeboten werden. Selbst eine private befristete Untervermietung muss in Neuköllner Milieuschutzgebieten seit dem 18. April 2026 beim Bezirksamt beantragt werden.
Möblierte Wohnungen auf Zeit machen fast die Hälfte der Inserate aus
Die Tragweite zeigt sich an der Entwicklung des Angebots. Nach Angaben der Senatsverwaltung entfielen 2012 rund 13 Prozent der Berliner Wohnungsinserate auf möbliertes Wohnen auf Zeit. 2025 waren es bereits 48 Prozent. Gleichzeitig stieg die mediane All-In-Angebotsmiete dieses Segments von 14,37 auf 24,12 Euro pro Quadratmeter.
Der Neuköllner Fall ist deshalb nicht auf ein einzelnes Haus beschränkt. Die einheitlichen Verwaltungsvorschriften gelten in allen sozialen Erhaltungsgebieten Berlins. Die Senatsverwaltung sieht in der Gerichtsentscheidung eine Grundlage dafür, die Kontrollen von den bisherigen Pilotfällen ausgehend stärker auf diese Gebiete auszuweiten.
Abgeschlossen ist der Rechtsstreit jedoch noch nicht. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung ausdrücklich zugelassen. Damit kann das Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg weitergehen.
Quellen: Verwaltungsgericht Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Bezirksamt Neukölln
