Im Neuköllner Milieuschutzgebiet Flughafenstraße/Donaustraße hat das Bezirksamt die befristete Vermietung von 15 Wohnungen untersagt. Betroffen ist ein Haus, in dem regulärer Wohnraum überwiegend als „Wohnen auf Zeit“ genutzt wurde. Der Fall reiht sich in eine Serie von Maßnahmen ein, mit denen Bezirk und Land gegen Zweckentfremdung vorgehen.
Die Flughafenstraße und die Donaustraße liegen in einem Milieuschutzgebiet in Neukölln. Der Bezirk geht dort nun gezielt gegen unrechtmäßige Kurzzeitvermietungen vor, während der Berliner Senat mit der vierten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, die am 20. Januar 2026 vorgestellt wurde, den landesweiten Umgang mit Zweckentfremdung weiter verschärft. / © Foto: Wikimedia Commons, Frank schubert, CC BY-SA 3.0
© Titelbild: Wikimedia Commons, -jkb-, CC BY-SA 3.0
© Foto: Wikimedia Commons, Frank schubert, CC BY-SA 3.0
Das Bezirksamt Neukölln hat die befristete Vermietung von 15 Wohnungen in einem Haus im Milieuschutzgebiet Flughafenstraße/Donaustraße untersagt. In dem Gebäude wurden ganze Wohnungen oder einzelne Zimmer ausschließlich auf Zeit vermietet. Für fünf Wohnungen ordnete der Bezirk zusätzlich den Rückbau an, da Grundrisse ohne Genehmigung verändert worden waren. Der Eigentümer hat gegen die Bescheide Widerspruch eingelegt.
Mehr als die Hälfte der Wohnungen in dem Haus war befristet vermietet. Nach Einschätzung des Bezirksamts widerspricht diese Nutzung dem sozialen Erhaltungsrecht. Ziel der Milieuschutzverordnung sei es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Befristete Vermietungen entzögen dem Quartier dauerhaft nutzbaren Wohnraum und zielten auf zahlungskräftige, temporäre Nutzerinnen und Nutzer.
Mikro-Apartments mit bis zu 700 Euro Miete im Neuköllner Milieuschutzgebiet
Neben der Nutzungsänderung kritisiert der Bezirk ungenehmigte Grundrissänderungen. Wohnungen seien in kleinere Einheiten aufgeteilt worden, teils mit Zimmergrößen von rund elf Quadratmetern. Die Mieten lagen laut Bezirk bei bis zu 700 Euro pro Einheit. Diese Preise seien mit durchschnittlichen Einkommen nicht finanzierbar und verstärkten den Verdrängungsdruck im Gebiet.
Der für Stadtentwicklung zuständige Bezirksstadtrat Jochen Biedermann erklärte, dass sich die Umwandlung regulärer Mietwohnungen in Wohn-Zeit-Modelle in den vergangenen Jahren zu einem attraktiven Geschäftsmodell entwickelt habe. Der Bezirk gehe deshalb gezielt gegen diese Praxis vor.
„Wohnen auf Zeit“ umgeht Mietpreisbremse und entzieht Wohnraum in Berlin
Unter „Wohnen auf Zeit“ wird die Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch verstanden. Diese Regelung werde zunehmend genutzt, um Mietpreisbremse und weitere mietrechtliche Vorgaben zu umgehen. Voraussetzung sei eine Befristung von mehr als drei Monaten und maximal einem Jahr. Häufig würden die Wohnungen möbliert angeboten, was zusätzliche Zuschläge ermögliche. Aus Sicht des Bezirks handelt es sich dabei um eine unzulässige Nutzungsänderung.
Die Praxis entziehe dem Markt regulären Wohnraum. Zahlen aus dem IBB-Wohnungsmarktbericht zeigen, dass sich das Verhältnis in den vergangenen Jahren deutlich verschoben hat. In Neukölln wurden im April 2025 rund 7.000 Inserate für Wohnen auf Zeit gezählt.
Rechtlicher Präzedenzfall möglich: Nutzungsuntersagung vor Gericht in Berlin
Bereits 2020 hatte das Bezirksamt in einem anderen Objekt eine vergleichbare Grundrissänderung untersagt. Diese Haltung wurde später sowohl vom Verwaltungsgericht als auch vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bestätigt. Zur reinen Nutzungsuntersagung ohne bauliche Veränderungen gibt es bislang jedoch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Der aktuelle Fall könnte daher vor Gericht landen und Signalwirkung für andere Milieuschutzgebiete entfalten.
Parallel dazu verschärft auch das Land Berlin den Umgang mit Zweckentfremdung. Erst kürzlich kündigte der Senat höhere Ausgleichszahlungen an, wenn Wohnraum dauerhaft anderen Nutzungen zugeführt wird. Der Fall in Neukölln zeigt, dass diese Linie zunehmend auch auf Bezirksebene umgesetzt wird.
Quellen: Bezirksamt Neukölln, Presseportal, Senatskanzlei, Presse- und Informationsamt des Landes Berlin
