Die GSG Berlin wagt in Kreuzberg ein Pilotprojekt für gewerbliches Wohnen. Gemeinsam mit Limehome entstehen auf fünf Etagen eines Bürogebäudes ca. 120 Serviced Apartments. Das Vorhaben steht exemplarisch für den wachsenden Trend der Umnutzung, ist jedoch gesellschaftlich und wohnungspolitisch stark umstritten.
Beispiel für ein möbliertes Apartment von Limehome: In Kreuzberg sollen in einem GSG-Gebäude rund 120 solcher Einheiten entstehen, die für befristete Aufenthalte in Berlin vorgesehen sind. / © Foto: Limehome
© Titelbild: Wikimedia Commons, Anselm Schüler, CC BY 3.0
Die GSG Berlin plant, in Kreuzberg erstmals ein Projekt für gewerbliches Wohnen zu realisieren. Gemeinsam mit dem Betreiber Limehome sollen auf rund fünf Etagen eines Gewerbegebäudes etwa 120 Serviced Apartments entstehen. Zielgruppe sind Menschen, die nur für eine begrenzte Zeit in der Hauptstadt leben und arbeiten, etwa Projektmitarbeitende oder Fachkräfte. Hintergrund des Vorhabens ist, dass derzeit rund zehn Prozent der GSG-Flächen leer stehen.
Sebastian Blecke, operativer Geschäftsführer der GSG Berlin, erklärte, dass gewerbliches Wohnen eine Bereicherung sein könne, weil es Arbeit und Wohnen miteinander verbinde und dadurch eine Campus-Atmosphäre schaffe. Er kündigte zudem an, dass weitere Standorte geprüft werden. Kritische Stimmen geben jedoch zu bedenken, dass die Attraktivität solcher Konzepte vor allem in höheren Renditen für Eigentümer liegt und nicht in einer nachhaltigen Entlastung des Wohnungsmarkts.
Wohnungsmarkt in Friedrichshain-Kreuzberg: Ergänzung oder Konkurrenz zum klassischen Mietsegment
Wohnen auf Zeit ist in vielen deutschen Großstädten etabliert. In Berlin führt diese Entwicklung jedoch zu Diskussionen, da der Anteil möblierter Kurzzeitwohnungen an manchen Orten bereits bis zu 70 Prozent erreicht. Kritisch wird dabei gesehen, dass die Preise pro Quadratmeter häufig über dem Niveau des regulären Mietmarkts liegen.
Befürworter von Projekten wie in Kreuzberg weisen darauf hin, dass diese Form des Wohnens vor allem in Gewerbegebieten entsteht, in denen klassisches Wohnen baurechtlich nicht möglich ist. Damit könne zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden, ohne dass bestehende Mietwohnungen betroffen sind. Ob solche Projekte als Ergänzung oder Konkurrenz wirken, hängt daher stark von den jeweiligen Standortbedingungen ab.
Zielgruppen der Wohnungen und Mietpreise in Berlin-Kreuzberg: Nachfrage nach flexiblen Wohnformen
Die Nachfrage nach kleinen und flexiblen Wohnungen wächst seit Jahren. Besonders junge Erwachsene, Studierende sowie internationale Fachkräfte suchen zentral gelegene Apartments auf Zeit. Auch ältere Menschen, die allein leben, zeigen zunehmendes Interesse an kleineren, barrierearmen Wohnungen mit Serviceleistungen.
Die Kosten für Apartments sind jedoch hoch. Laut Limehome bewegen sich die Preise für eine Person in Berlin aktuell zwischen etwa 1.500 Euro und 2.500 Euro pro Monat. Damit richtet sich das Angebot vor allem an eine mobile und zahlungskräftige Zielgruppe, während es für breite Bevölkerungsschichten nicht zugänglich ist.
Leerstand bei Büroflächen und Umnutzung zu Wohnflächen in Berlin-Kreuzberg: Rahmenbedingungen und Hürden
Die Nachfrage nach Büroflächen hat sich seit der Corona-Pandemie deutlich verringert. In Berlin ist der Leerstand seit 2022 stark gestiegen, auch die GSG meldet in ihren Kreuzberger Höfen bis zu 25 Prozent ungenutzte Flächen. Das Unternehmen betrachtet Umnutzungen daher als logische Konsequenz, um auf die veränderte Marktlage zu reagieren.
Die Umwandlung von Büros in klassische Wohnungen ist jedoch mit hohen Kosten und umfangreichen baurechtlichen Vorgaben verbunden. Dazu zählen Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz und Barrierefreiheit. Gewerbliches Wohnen ist in diesem Zusammenhang einfacher umzusetzen, da es weiterhin rechtlich als gewerblich gilt. So können neue Wohnangebote schneller realisiert werden.
Historische Entwicklung der GSG in Berlin: Von Gewerbehöfen zu modernen Apartmentprojekten
Die GSG wurde 1965 gegründet, um kleine und mittlere Betriebe in West-Berlin zu unterstützen. Damals bot sie vor allem günstige Flächen in Gründerzeithöfen an. Nach dem Mauerfall erweiterte das Unternehmen seine Aktivitäten in die östlichen Stadtteile. Mitte der 2000er Jahre standen jedoch viele Flächen leer, sodass die GSG 2007 privatisiert wurde und später in den Besitz internationaler Investoren überging.
Heute konzentriert sich die GSG stärker auf die Entwicklung neuer Nutzungskonzepte für Gewerbeimmobilien. Das geplante Projekt in Kreuzberg zeigt, wie sich das Unternehmen den aktuellen Marktbedingungen anpasst. Von den ursprünglichen Gewerbehöfen bis zu modernen Serviced Apartments lässt sich ein Wandel erkennen, der eng mit den Veränderungen des Berliner Immobilienmarkts verbunden ist.
Quellen: GSG, Limehome, Berliner Mieterverein e.V., IZ Immobilien Zeitung, konii
