Aktuell zeigt sich der Berliner Immobilienmarkt zweigeteilt: steigende Investments, aber schwächelnde Vermietungen. Der Berliner Immobilienberater Colliers erkennt darin erste Anzeichen einer Stabilisierung, bei weiterhin uneinheitlicher Marktdynamik.
Blick auf die Berliner Skyline: Der Investmentmarkt gewinnt an Dynamik, während die Bürovermietung stagniert. / © Foto: Depositphotos
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Der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin hat im dritten Quartal 2025 deutlich an Dynamik gewonnen. Laut dem Berliner Immobilienberater Colliers wurden Immobilien und Grundstücke im Wert von rund einer Milliarde Euro gehandelt. Der Bürovermietungsmarkt bleibt dagegen spürbar hinter den Erwartungen zurück.
Investoren konzentrieren sich demnach verstärkt auf Büro- und Einzelhandelsobjekte, während auf der Vermietungsseite vor allem kleinere Flächen nachgefragt werden. Die Leerstände steigen weiter, gleichzeitig erreicht die Spitzenmiete einen neuen Höchstwert. Damit zeigt sich ein Markt, der sich nach einer Phase der Zurückhaltung langsam stabilisiert, jedoch weiterhin von strukturellen Ungleichgewichten geprägt ist.
Berliner Investments: Eine Milliarde Euro Plus im dritten Quartal
Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 Immobilien und Grundstücke im Wert von rund 2,1 Milliarden Euro gehandelt, wovon etwa eine Milliarde auf das dritte Quartal entfiel. Damit hat sich das Transaktionsvolumen gegenüber der ersten Jahreshälfte nahezu verdoppelt.
Besonders prägend waren die Verkäufe der Gropius Passagen und der Edison-Höfe, die zusammen fast ein Fünftel des gesamten Jahresvolumens ausmachten. Trotz des Aufschwungs liegt das Gesamtergebnis mit einem Minus von rund zwölf Prozent leicht unter dem Vorjahresniveau. Nach Einschätzung von Colliers deutet das wieder steigende Transaktionsgeschehen auf eine Belebung des Marktes hin, insbesondere bei Transaktionen unter 50 Millionen Euro und bei internationalen Investoren, deren Aktivität deutlich zulegte.
Büroimmobilien bleiben wichtigste Anlageklasse für die Hauptstadt
Mit einem Anteil von gut der Hälfte am Transaktionsvolumen bleibt das Bürosegment die bedeutendste Anlageklasse in der Hauptstadt. Neben dem Verkauf des „Upper West“ und des „Schönhauser Tors“ zählte der Eigentümerwechsel der Edison-Höfe zu den wichtigsten Core-Transaktionen des Jahres. Grundstücke und Einzelhandelsobjekte folgen mit jeweils rund 16 Prozent Marktanteil. Auffällig ist der wachsende Anteil von Grundstücksverkäufen, insbesondere im Zusammenhang mit neuen Entwicklungsprojekten wie einem Data Center entlang der Nonnendammallee.
Die Spitzenrendite für Büroimmobilien blieb mit 4,90 Prozent stabil, was laut Colliers auf eine fortgesetzte Marktstabilisierung hinweist. Das wiederkehrende Interesse institutioneller Investoren und eine Zunahme an Transaktionen unterstreichen diesen Trend. Ein Übertreffen des Vorjahresvolumens von drei Milliarden Euro gilt jedoch als unwahrscheinlich.
Berliner Markt: Fast ein Stillstand bei Bürovermietungen
Während der Investmentmarkt anzieht, bleibt der Berliner Bürovermietungsmarkt verhalten. Mit 365.700 Quadratmetern vermieteter Fläche in den ersten neun Monaten liegt das Ergebnis laut Colliers rund 16 Prozent unter dem Vorjahreswert und markiert das niedrigste Niveau der vergangenen zehn Jahre. Hauptgrund ist das Fehlen großvolumiger Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter. Der bislang größte Abschluss fand mit rund 7.000 Quadratmetern in Schönefeld statt.
Die Nachfrage nach kleineren Flächen bis 5.000 Quadratmeter bleibt dagegen stabil. Gleichzeitig hat sich die Leerstandsquote auf 8,1 Prozent erhöht. Besonders unvermietete Neubauten tragen zum steigenden Angebot bei. Von den rund 500.000 Quadratmetern neuer Büroflächen, die 2025 fertiggestellt werden, ist bislang nur etwa ein Drittel vorvermietet.
Hauptstadtregion: Spitzenmieten steigen bei rückläufigen Vermietungen
Trotz des geringen Vermietungsvolumens setzt sich der Aufwärtstrend bei hochwertigen Flächen fort. Die Spitzenmiete stieg im dritten Quartal auf 47,85 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete auf 26,30 Euro sank.
Nach Angaben des Immobilienberaters konzentriert sich die Nachfrage zunehmend auf moderne und nachhaltig ausgestattete Büroflächen in zentralen Lagen, während unsanierte Bestandsobjekte unter Druck geraten. Für das Gesamtjahr rechnet Colliers mit einem Büroflächenumsatz von rund 500.000 Quadratmetern. Der Markt bleibe insgesamt solide, auch wenn das Fehlen großvolumiger Verträge weiterhin den Takt bestimme.
Quelle: Colliers Deutschland
„..Nach Angaben des Immobilienberaters konzentriert sich die Nachfrage zunehmend auf moderne und nachhaltig ausgestattete Büroflächen in zentralen Lagen.“
Ich finde das äußerst positiv wenn die Nachfrage nach Nachhaltigkeit wächst, das unterstreicht das diese Bauvorhaben einen wachsenden Stellenwert erhalten. Jetzt fehlt mir nur noch ein Prüfsiegel was einfach anzeigt wenn ein Bauprojekt die Standard Nachhaltigkeit erfüllt (Energie, Dämmung, Wasseraufbereitung, Begrünung, Nutzbarmachung von Flächen zum Anbau von Nahrung u.a.)
Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1885/umfrage/mietpreise-in-den-groessten-staedten-deutschlands