In vielen deutschen Städten stehen immer mehr Büroflächen leer, während bezahlbarer Wohnraum knapp bleibt. Die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnungen erscheint daher naheliegend. Doch in der Praxis scheitern viele Vorhaben an rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Hürden.
Die geplanten Ringbahnhöfe Neukölln verdeutlichen, wie schwierig Änderungen großer Stadtentwicklungsprojekte sein können. Obwohl die neuen Eigentümer den Wohnanteil deutlich erhöhen und die Büroflächen reduzieren wollen, begrenzt der fortgeschrittene Stand des Bebauungsplanverfahrens die Möglichkeiten für grundlegende Anpassungen. Größere Änderungen an Kubatur oder Planung würden zusätzliche Genehmigungsschritte und weitere Verzögerungen nach sich ziehen. / © Visualisierung: Wehrhahn Architekten
© Visualisierung: Wehrhahn Architekten
Die Leerstandsquote auf dem Berliner Büromarkt ist im ersten Quartal 2026 auf 8,4 Prozent gestiegen. Damit stehen in der Hauptstadt knapp zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Verfügung. Gleichzeitig sollen bis 2026 weitere rund 840.000 Quadratmeter durch neue Fertigstellungen auf den Markt kommen, obwohl diese Projekte noch in einer anderen Marktphase geplant wurden.
Der wachsende Leerstand geht auf mehrere Faktoren zurück. Seit der Corona-Pandemie hat sich Homeoffice in vielen Unternehmen dauerhaft etabliert, was den Flächenbedarf spürbar reduziert. Hinzu kommen eine schwache Konjunktur und eine insgesamt rückläufige Flächennachfrage. Besonders ältere Bürogebäude geraten dadurch unter Druck, da sie die gestiegenen Anforderungen vieler Nutzer nicht mehr erfüllen.
Gleichzeitig erhöht sich das Risiko, dass geplante Projekte über Jahre hinweg nicht realisiert werden können, Investoren keine ausreichende Nachfrage finden und sich wirtschaftlich verkalkulieren. In machen Fällen kann dies zu jahrelangen Projektstillständen oder sogar zur Insolvenz von Projektgesellschaften führen.
Berliner Büromarkt: Warum trotz Leerstand weitergebaut wird
Trotz der steigenden Leerstände halten viele Projektentwickler an ihren Vorhaben fest. Der Grund liegt in der unterschiedlichen Qualität der verfügbaren Flächen. Während ältere Gebäude häufig nur schwer zu vermieten sind, besteht weiterhin Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Büros in guten Lagen. Spitzenmieten von bis zu 47,50 Euro pro Quadratmeter werden laut aktuellem Marktbericht nach wie vor erzielt.
Branchenexperten bezeichnen diese Entwicklung als „Flight to Quality and Location“. Unternehmen verkleinern zwar ihre Flächen, suchen dabei aber hochwertige Standorte, mit denen sie Mitarbeitende aus dem Homeoffice zurückholen können. Daraus ergibt sich eine paradoxe Marktsituation: Neue Projekte werden weiterentwickelt, während der Gesamtleerstand gleichzeitig wächst. Gebäude, die den neuen Anforderungen nicht genügen, drohen zu sogenannten Stranded Assets zu werden.
Umnutzung von Büroflächen zu Wohnflächen: Großes Potenzial mit engen Grenzen
Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes erscheint die Umnutzung leerstehender Bürogebäude als naheliegende Lösung. Studien sehen allein in Berlin theoretisches Potenzial für bis zu 30.000 zusätzliche Wohnungen in peripheren Lagen. Auch die Bundesregierung setzt inzwischen auf Förderung: Ab Juli 2026 sind Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro umgewandelter Wohneinheit möglich.
Allerdings eignet sich nur ein Teil der leerstehenden Gebäude tatsächlich für Wohnnutzung. Viele Bürohäuser verfügen über ungeeignete Grundrisse, zu große Gebäudetiefen oder eine unzureichende natürliche Belichtung.
Dazu kommen erhöhte Anforderungen an Schall- und Brandschutz sowie fehlende Außenflächen wie Balkone. Hohe Umbaukosten führen laut Immobilienfachleuten oft dazu, dass nach einer Konversion Mieten von rund 20 Euro pro Quadratmeter erforderlich sind, um die Investition darzustellen.
Berliner Genehmigungsverfahren: Warum Umplanungen oft Jahre dauern
Soll ein bereits geplantes Gewerbeprojekt nachträglich als Wohnprojekt realisiert werden, müssen häufig neue Baugenehmigungen beantragt oder bestehende Bebauungspläne geändert werden. In reinen Gewerbegebieten ist Wohnen nach der Baunutzungsverordnung ohnehin nur in Ausnahmefällen zulässig. Solche Verfahren nehmen regelmäßig mehrere Jahre in Anspruch, auch weil in Deutschland rund 20.000 Bauvorschriften und 16 unterschiedliche Landesbauordnungen gelten.
Projektentwickler kritisieren deshalb die hohe Komplexität dieser Prozesse. Je länger eine Umplanung dauert, desto größer werden die finanziellen Risiken für alle Beteiligten. In der Folge verzichten manche Eigentümer ganz auf eine Umnutzung oder verschieben Vorhaben über Jahre. Dass eine genehmigte Nutzungsänderung rechtlich oft kaum rückgängig zu machen ist, erhöht die Zurückhaltung zusätzlich.
Wohnraumpolitik in Berlin: Forderungen nach schnelleren Verfahren
Vor diesem Hintergrund wächst der politische Druck, Umnutzungen zu erleichtern. Das Berliner Schneller-Bauen-Gesetz, das seit Dezember 2024 in Kraft ist, soll behördliche Verfahren beschleunigen und Erleichterungen für Umnutzungen im Bestand bieten. Bundesweit wird zudem über den sogenannten Gebäudetyp E diskutiert, bei dem Komfortnormen reduziert werden können, um Kosten und Zeit zu sparen.
Die entscheidende Frage ist daher nicht nur, wie viele Büroflächen sich grundsätzlich umwandeln lassen. Ebenso wichtig ist, wie schnell entsprechende Änderungen tatsächlich umgesetzt werden können. Solange Planungs- und Genehmigungsprozesse mehrere Jahre dauern, werden viele potenzielle Wohnungsprojekte kaum zur spürbaren Entlastung des Berliner Wohnungsmarktes beitragen.
Quellen: rbb, Presse- und Informationsamt der Bundesregierung, Jones Lang LaSalle, BBSR, pwc, bulwiengesa, Berlin Hyp, Handelsblatt
„Berliner Genehmigungsverfahren: Warum Umplanungen oft Jahre dauern“
Guter Witz! Was dauert in dieser Stadt nicht Jahre?!? Weshalb in Ansehung von Home-Office, Digitalisierung und KI immer noch weiter Gewerberaum geschaffen wird, das sollten dann die Investoren entscheiden (wenn denn die Politik sicher stellt, dass die Investitionsruinen nicht durch den Steuerzahler irgendwann zu finanzieren sind). Viel interessanter ist, weshalb es immer mehr Hotels gibt? Berlin hat Hotels bis „Oberkante Unterlippe“!
Was Wohnraum angeht: Da gibt es ja die irrige Meinung, wir bräuchten mehr! Aktuell wäre das der Fall! Nur: Das hat dann was mit den Baby-Boomer-Jahrgängen zu tun. Die werden in den nächsten 30 Jahren aussterben! Und wer Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen errichtet, muss dann doch für die Rendite deutlich über 30 Jahre hinausplanen. Das ist wie mit der Rente: Auch die ist ein temporäres Problem! Den Baby-Bommern stehen zu wenig aktiv im Arbeitsleben stehende gegenüber. Wenn die Baby-Boomer weg sind, gleicht sich das an! Das aktuelle Problem ist also, dass man die Welle der Baby-Boomer erst einmal durchfüttern muss.
Und: Wegen des „Aussterbens“ der Baby-Boomer werden in den nächsten Jahren immer mehr Immobilien auf den Markt kommen, sodass sich – von Sonderlagen abgesehen – die Immobilienpreise deutlich reduzieren werden. Wer also heute zu hohen Preisen baut, wird dereinst, wenn er seine Immobilie zu Geld machen will, sehr viel weniger bekommen. Wer will da noch bauen???
Cretinesque