Der Berliner Immobilienmarkt hat 2024 spürbar an Dynamik gewonnen. Nach zwei schwachen Jahren legten sowohl Verkaufszahlen als auch Geldumsätze deutlich zu, trotz weiterhin hoher Bau- und Finanzierungskosten. Der aktuelle Immobilienmarktbericht zeigt, in welchen Segmenten die Entwicklung besonders auffällt.
In Reinickendorf ist mit dem Projekt „Haus am See“ ein sechsgeschossiger Neubau mit 28 Eigentumswohnungen entstanden. Das Gebäude mit heller Putzfassade, dezentem Stuck und klassischen Balkonen reiht sich in den anhaltenden Trend zum Bau von Eigentumswohnungen in ganz Berlin ein. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
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© Foto Titelbild: Wikimedia Commons, A.Savin, A.Savin, CC BY-SA 3.0
Der aktuelle Immobilienmarktbericht 2024/2025 des Berliner Gutachterausschusses zeigt, dass der Markt nach einer schwächeren Phase wieder an Fahrt aufgenommen hat. In fast allen Teilmärkten stiegen die Verkaufszahlen und der Geldumsatz deutlich. Insgesamt wurden 20.789 Kauffälle verzeichnet, 18 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz steigt um 20 Prozent auf rund 14,9 Milliarden Euro.
Allerdings verläuft die Entwicklung nicht in allen Bereichen gleich. Während der Flächenumsatz bei Grundstücken leicht zurückging, legte er bei Wohnungs- und Teileigentum um 19 Prozent zu. Trotz dieser Belebung bleiben die Rahmenbedingungen anspruchsvoll: Hohe Bau- und Finanzierungskosten bremsen die Investitionsbereitschaft weiterhin.
Deutlicher Umsatzanstieg bei bebauten Grundstücken, Preisrückgänge im Mietshaussegment
Im Segment der bebauten Grundstücke wurden 3.370 Verkäufe registriert, verbunden mit neun Prozent mehr Fläche und einem Umsatzplus von 22 Prozent auf acht Milliarden Euro. Besonders stark legten Ein- und Zweifamilienhäuser zu: Anzahl, Umsatz und Fläche stiegen jeweils um 17 bis 19 Prozent. Der mittlere Kaufpreis lag bei 3.800 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche und damit sieben Prozent unter dem Vorjahr. Spitzenwerte erreichten Grunewald mit 12.120 Euro pro Quadratmeter und Kladow mit einem Villengrundstück für 17,2 Millionen Euro.
Bei reinen Mietwohnhäusern gingen die mittleren Kaufpreise um sechs Prozent zurück, bei Wohn- und Geschäftshäusern um zehn Prozent.
Anhaltende Nachfrage bei Eigentumswohnungen, deutlicher Rückgang bei Umwandlungen und Neubauten in Berlin
Auch im Bereich Wohnungs- und Teileigentum zog der Markt an: 16.631 Kauffälle brachten ein Umsatzplus von 18 Prozent auf sechs Milliarden Euro. Der mittlere Kaufpreis lag bei 5.251 Euro pro Quadratmeter, ein Prozent weniger als im Vorjahr. Zudem erreichten Neubauten 7.912 Euro pro Quadratmeter, Spitzenpreise in Charlottenburg sogar bis zu 22.000 Euro.
Rückläufig entwickelten sich dagegen Umwandlungen und Neubauten. Die Zahl neugegründeter Wohneinheiten sank um 48 Prozent, Umwandlungen sogar um 65 Prozent. Spitzenreiter bei Umwandlungen waren Weißensee und Prenzlauer Berg, bei Neubauten lagen Treptow, Reinickendorf und Köpenick vorn.
Markterholung vor allem im Eigentumssegment, Mietwohnungsbau bleibt in Berlin im Rückstand
Der Berliner Immobilienmarkt dürfte 2025 seine leichte Aufwärtsbewegung fortsetzen. Die Zahl der Verkäufe und der Geldumsatz steigen, während die Preise je nach Segment unterschiedlich verlaufen. Der Gutachterausschuss geht davon aus, dass der Tiefpunkt erreicht ist und ein weiterer Rückgang im Jahresverlauf unwahrscheinlich bleibt, auch wenn hohe Bau- und Finanzierungskosten den Markt bremsen.
Die Belebung betrifft vor allem Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Der Mietwohnungsbau, insbesondere im bezahlbaren Segment, profitiert kaum, was die Angebotslücke vergrößert und den Druck auf die Mieten erhöht.
Fokus auf hochpreisigen Neubau verstärkt Bedarf an gefördertem und sozial ausgewogenem Wohnraum
Zudem konzentriert sich der Neubau oft auf hochpreisige Objekte. Spitzenwerte in Charlottenburg oder Grunewald zeigen, dass vor allem kaufkräftige Zielgruppen bedient werden. Für einkommensschwache Haushalte bleibt der Zugang zu gefragten Lagen schwierig.
Ohne stärkeren Fokus auf geförderten oder gemeinwohlorientierten Wohnungsbau dürfte der Anteil leistbarer Mietwohnungen weiter sinken. Zugleich braucht es Investitionen in sozial ausgewogene und nachhaltige Projekte, um den Markt langfristig stabil zu halten.
Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Gutachterausschuss
Mietpreisbremsen sind ein zweischneidiges Schwert: Sie beschützen effektiv die lokale Bevölkerung, erzeugen aber einen „locked-in“ Effekt, denn der Wechsel in eine neue Wohnung wird irgendwann unerreichbar. Der Mietmarkt wirkt „eingefroren“, es entwickeln sich völlig unterschiedliche Parallelmärkte.