Am Checkpoint Charlie entsteht bis 2027 ein Hostel mit rund 2.500 Betten. In einem leerstehenden Bürogebäude will a&o Hostels Europas größtes Hostel eröffnen. Das Projekt ist planungsrechtlich zulässig. Gleichzeitig wirft es Fragen zur Belastbarkeit des Kiezes auf.
Blick auf den Checkpoint Charlie: Wie sich die Lage mit dem geplanten Großhostel in unmittelbarer Nähe weiterentwickelt, ist offen. Ein Gesamtkonzept für das Quartier fehlt bislang. / © Foto: Wikimedia Commons, Bahnfrend, CC BY-SA 4.0
© Titelbild: a&o Hostels
Unweit des Checkpoint Charlie soll in den kommenden Jahren ein Hostel entstehen, das mit rund 2.500 Betten als größtes seiner Art in Europa gilt. Der Betreiber a&o plant die Umnutzung eines bestehenden Bürogebäudes das seit mehreren Jahren weitgehend leer steht. Mit einem Investitionsvolumen von etwa 40 Millionen Euro und einer Gesamtfläche von rund 31.000 Quadratmetern erreicht das Vorhaben eine Größenordnung, die für den Standort bislang ohne Beispiel ist.
Der Standort liegt in einem der touristisch am stärksten frequentierten Bereiche der Berliner Innenstadt, sodass das Projekt einerseits wirtschaftlichen Sinn ergibt, andererseits aber auch Fragen nach der Verträglichkeit für den Kiez aufwirft.
Planungsrecht im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: Eine Umnutzung im Rahmen bestehender Vorgaben
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans VI-150m, der das Gebiet seit 2003 als Mischgebiet ausweist. Beherbergungsbetriebe sind dort grundsätzlich zulässig, und im betreffenden Teilbereich ist Wohnen planungsrechtlich ausgeschlossen, weshalb eine Nutzung als Hostel besonders naheliegt.
Da es sich um eine Umnutzung und keinen Neubau handelt, geht das Bezirksamt davon aus, dass keine neuen städtebaulichen Auswirkungen entstehen. Parallel laufen Verfahren zur Umwandlung anderer Gebäudeteile in Wohnraum, womit das Hostel Teil einer größeren Neustrukturierung des Quartiers ist.
Infrastruktur rund um das Hostel: Der Bezirk sieht die Versorgung als ausreichend an
Mit 2.500 Betten stellt sich zwangsläufig die Frage, wie der Kiez die zusätzlichen Besucherströme verkraften soll. Das Bezirksamt verweist in seiner Antwort auf eine parlamentarische Anfrage des Berliner Abgeordnetenhauses auf die gute Anbindung über die U6 und mehrere Buslinien und hält zusätzliche Verkehrsgutachten für nicht erforderlich, da alle notwendigen Untersuchungen bereits im Bebauungsplanverfahren erfolgt seien.
Reisebusse sollen über eine geplante Haltezone abgefertigt werden, während der Hauptzugang über die Lindenstraße erfolgt. Fragen zur Belastung der sozialen Infrastruktur, etwa der medizinischen Versorgung, waren hingegen nicht Gegenstand des Genehmigungsverfahrens und bleiben daher vorerst offen.
Lärm und Nutzungskonflikte am Checkpoint Charlie: Bestehende Regelungen sollen Konflikte verhindern
Mögliche Nutzungskonflikte bewertet das Bezirksamt auf Grundlage bestehender gesetzlicher Vorgaben. Die Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr gilt auch für den Hostelbetrieb, und der Betreiber hat zugesichert, den Innenhof nicht für Veranstaltungen zu nutzen.
Ein gesondertes Lärmgutachten forderte der Bezirk nicht, weil das Mischgebiet ohnehin höhere Immissionswerte zulässt als reine Wohngebiete. Die Verantwortung für die Einhaltung der Vorgaben liegt damit bei den Betreibern.
Kiezentwicklung rund um den Checkpoint Charlie: Das Hostel als Teil eines größeren Wandels
Das Hostel fügt sich in eine umfassendere Transformation des Quartiers rund um Friedrichstraße und Checkpoint Charlie ein. Derzeit liegt das Nutzungsverhältnis im Gebiet bei etwa 19 Prozent Wohnen und 81 Prozent Gewerbe, während die Rechtsprechung ein ausgeglicheneres Verhältnis anstrebt.
Die Kombination aus Hostelbetrieb und parallel geplanter Wohnnutzung soll dieses Gleichgewicht langfristig herstellen. Beispiele wie der Umbau der Galeries Lafayette zum Kulturzentrum „Lumina“ verdeutlichen den Wandel vom klassischen Einzelhandel hin zu gemischten Nutzungen aus Tourismus, Kultur und Arbeit.
Stadtentwicklung ohne Gesamtkonzept: Offene Fragen bleiben bestehen
Das Großhostel verdeutlicht die Spannungsfelder innerstädtischer Entwicklung. Einerseits reaktiviert es ein leerstehendes Gebäude und entspricht den planungsrechtlichen Vorgaben. Andererseits verstärkt es die touristische Prägung eines Bereichs, der bereits heute zu den meistbesuchten der Stadt zählt.
Ob die bestehenden Regelwerke die alltäglichen Auswirkungen auf den Kiez angemessen abbilden, lässt sich erst im Betrieb beurteilen.
Quellen: Abgeordnetenhaus Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, a&o Hostels
2.500 Touristen.
Touristen treten in Gruppen auf.
Gehwege müssen breit genug für größere Touristengruppen sein. Wer in Mitte lebt, wurde bestimmt schon mal von einer Touristengruppe überrannt, die komplette Gehwege für sich einnimmt. Stehplätze vor Sehenswürdigkeiten oder als Raucherzone müssen ausreichend für größere Touristengruppen dimensioniert sein.
Das Hotel hat eine gute Lage – auch z.B. zum Christopher Street Day. Daher ist zu bestimmten Zeiten mit einer hohen Auslastung zu rechnen.
Der ÖPNV muss ausreichen um 2.500 Touristen aus dem Hotel zu den anderen Sehenswürdigkeiten, Attraktionen und Veranstaltungsorten zu bringen. Ggf. engere Taktung oder neue Linien.
Eine Ergänzung mit einer Yelbistation wäre vorteilhaft.
Es muss ausreichend Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten geben. Das bietet wirtschaftlich Potenzial und wird wohl über den Markt geregelt.
Wenn mehr Menschen da sind, gibt es mehr Müll. Die Stadtreinigung im weiteren Umkreis des Hotels muss also verstärkt werden. Ggf. sind auch mehr öffentliche Mülleimer nötig.
Es reicht nicht nur aus, ein Hotel dieser Größe zu genehmigen. Der Senat muss sich auch um den Rattenschwanz dahinter kümmern.