Für das geplante Hochhaus an der Rudolfstraße 18 sucht der Berliner Senat einen schnellen Weg zum Baurecht. Doch ein Einwand des Eisenbahn-Bundesamtes und der Widerstand des Bezirks bremsen das Verfahren.
An der Rudolfstraße nahe der Warschauer Straße prüft ein Investor den Bau eines weiteren Hochhauses mit Wohnnutzung. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
© Titelbild: Henning Larsen Architects
An der Warschauer Brücke soll ein bis zu 167 Meter hohes Wohnhochhaus entstehen. Der Berliner Senat will das Baurecht für die Rudolfstraße 18 möglichst schnell schaffen. Neben dem laufenden Bebauungsplanverfahren prüft das Land deshalb auch den sogenannten Bauturbo. Doch ausgerechnet Flächen der Deutschen Bahn könnten den Zeitplan durchkreuzen.
- Bezirk: Friedrichshain-Kreuzberg
- Adresse: Rudolfstraße 17–18 / Ehrenbergstraße 15
- Bebauungsplan: V-67a VE
- Projektstatus: Bebauungsplanverfahren läuft; alternative Genehmigung über den Bauturbo wird geprüft
- Höhe: Bis zu 167 Meter
- Wohnungen: Rund 1.000
Die heutige Bebauung an der Rudolfstraße 18 besteht aus einem eingeschossigen Gebäude der Autovermietung Sixt. Für das geplante Hochhaus muss zunächst Baurecht geschaffen werden. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Das geplante Hochhaus an der Rudolfstraße 18 gehört zu den größten Wohnungsbauprojekten, die derzeit in Friedrichshain vorbereitet werden. Nach dem aktuellen Entwurf soll ein siebengeschossiger Gebäudekomplex einen schlanken Hochpunkt ergänzen. Insgesamt nennt das Land rund 1.000 Wohnungen. Etwa 30 Prozent sollen als geförderter Wohnraum entstehen. Hinzu kommen Gewerbeflächen, soziale und kulturelle Angebote sowie eine Kita.
Der Standort liegt zwischen Rudolfstraße, Ehrenbergstraße und Tamara-Danz-Straße direkt neben den Bahnanlagen an der Warschauer Brücke. Das Vorhaben umfasst nicht nur den Turm. Geplant sind auch ein öffentlich zugänglicher Stadtplatz, ein grüner Wohnhof und mehrere Sockelgebäude. Ein eigener Bebauungsplan regelt das westlich angrenzende Grundstück Rudolfstraße 19, auf dem ein Hotelkomplex vorgesehen ist.
Warum braucht das Hochhaus an der Rudolfstraße neues Baurecht?
Das geltende Planungsrecht erlaubt das geplante Wohnquartier in dieser Form nicht. Der frühere Bebauungsplan sah für den Standort vor allem gewerbliche Nutzungen und eine deutlich niedrigere Blockrandbebauung vor. Für das Hochhaus, die Wohnungen und die hohe bauliche Dichte braucht Berlin daher eine neue planungsrechtliche Grundlage.
Zuständig war zunächst der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Dieser stand dem Hochhaus kritisch gegenüber und wollte das Areal anders entwickeln. Ende April 2025 zog die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung das Verfahren an sich. Der Senat begründete dies mit der gesamtstädtischen Bedeutung des Vorhabens und seinem großen Wohnungsbaupotenzial. Im Dezember 2025 teilte das Land den früheren Bebauungsplan V-67 in zwei Verfahren auf: V-67a VE umfasst das Wohnquartier an der Rudolfstraße 17–18, V-67b VE das westliche Hotelprojekt.
Auf dem Grundstück an der Rudolfstraße 18 befindet sich derzeit eine Autovermietung mit großflächigem Parkplatz. Hier soll nahe der Warschauer Brücke das geplante Hochhaus mit rund 1.000 Wohnungen entstehen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Wie weit ist das Verfahren um das Hochhaus in der Rudolfstraße fortgeschritten?
Von Mitte März bis Mitte April 2026 lief die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden. Dabei legte die Senatsverwaltung umfangreiche Unterlagen zu Verkehr, Lärm, Wind, Stadtklima, Regenwasser, Artenschutz, Bodenverhältnissen und Denkmalschutz aus. Das Verfahren läuft als beschleunigter Bebauungsplan der Innenentwicklung nach Paragraf 13a des Baugesetzbuchs.
Noch im März nannte die Senatsverwaltung Ende 2027 als Ziel für die Festsetzung des Bebauungsplans. Die reguläre Beteiligung der Behörden war damals für Dezember 2026 und die öffentliche Auslegung für Mai 2027 vorgesehen. Dieser Zeitplan zeigt: Über das normale Bebauungsplanverfahren wäre kurzfristig kein vollständiges Baurecht zu erwarten.
Was bedeutet der Bauturbo für das Hochhaus an der Rudolfstraße 18?
Parallel zum Bebauungsplan prüft der Senat nun eine schnellere Zulassung nach Paragraf 246e Baugesetzbuch. Der sogenannte Bauturbo erlaubt es, Wohnungsbau unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne einen abgeschlossenen oder passenden Bebauungsplan zu genehmigen. Das Instrument gilt seit Oktober 2025. Es setzt aber weder Fachrecht noch entgegenstehende öffentliche Belange außer Kraft.
Die Projektentwicklerin stellte für die Hochhausplanung an der Rudolfstraße 18 eine Bauvoranfrage beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg. Nach Informationen des Tagesspiegels lehnte der Bezirk diese Anfrage ab und stellte den negativen Vorbescheid am 7. Juli 2026 zu. Die Vorhabenträgerin legte einen Tag später Widerspruch ein. Sollte der Bezirk dem Widerspruch nicht abhelfen, würde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als Widerspruchsbehörde über den Fall entscheiden. Eine Genehmigung folgt daraus jedoch nicht automatisch.
Der Entwurf für das Hochhaus in der Rudolfstraße kombiniert konkav ausgebildete Bögen mit vertikalen Fassadenelementen. / © Visualisierung: Henning Larsen Architekten
Warum stellt sich das Eisenbahn-Bundesamt gegen Teile der Planung?
Ein zentraler Konflikt betrifft Flächen nördlich des Baugrundstücks. Sie gehören der Deutschen Bahn und gelten planungsrechtlich weiterhin als Bahnanlagen. Der Entwurf sieht dort Wege für Fußgänger und Radfahrer sowie Zufahrtsrechte für Bewohner, Besucher und Fahrzeuge des Quartiers vor. Teile dieser Bahnflächen liegen bereits innerhalb des Geltungsbereichs von V-67a VE.
Nach der Darstellung des Tagesspiegels bewertet das Eisenbahn-Bundesamt diese Nutzung als nicht vereinbar mit der bestehenden Bahnwidmung. Auch eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen Bahn und Projektentwicklerin würde die öffentlich-rechtliche Zweckbestimmung nicht ersetzen. Das Amt verlangt deshalb ein formelles Freistellungsverfahren. Die Senatsverwaltung soll einen entsprechenden Antrag am 21. Juli 2026 eingereicht haben. Wie lange die Prüfung dauert, bleibt offen.
Welche Rolle spielt Finanzsenator Stefan Evers beim Hochhaus an der Warschauer Brücke?
Laut Tagesspiegel wandte sich Finanzsenator Stefan Evers Ende Mai an den Parlamentarischen Staatssekretär im Bundesverkehrsministerium, Christian Hirte. Evers soll darum gebeten haben, eine schnelle Lösung mit dem Eisenbahn-Bundesamt zu unterstützen. Seine Verwaltung erklärte demnach, er habe in Abstimmung mit Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler und in seiner Funktion als Bürgermeister gehandelt.
Prägend für das Hochhaus in der Rudolfstraße nahe der Warschauer Brücke werden die auskragende Balkone zur Straße sowie Wintergärten an den lärmbelasteten Fassaden sein. / © Visualisierung: Henning Larsen Architekten
Welche Infrastruktur muss für rund 1.000 Wohnungen entstehen?
Das Projekt erzeugt zusätzlichen Bedarf an Grünflächen, Spielplätzen, Kita- und Schulplätzen. Nach Angaben des Senats kann das Grundstück den errechneten Bedarf an öffentlichen Grünflächen nicht selbst aufnehmen. Deshalb soll der Durchführungsvertrag Ausgleichsmaßnahmen im Umkreis von 500 Metern festlegen. Der Senat bezifferte den voraussichtlichen Ausgleich auf rund 10.560 Quadratmeter öffentliche Grünfläche und etwa 1.770 Quadratmeter öffentliche Spielplatzfläche.
Auch die Verpflichtung zum geförderten Wohnungsbau soll in diesem Vertrag abgesichert werden. Wechselt die Eigentümerin, muss ein neuer Vorhabenträger die vertraglichen Pflichten übernehmen. Für den Verkehr sieht die Planung unter anderem rund 180 Autostellplätze, Fahrradgaragen, Sharing-Angebote und Ladeinfrastruktur vor. Unabhängig davon bleibt die Frage, wie der bereits stark genutzte Verkehrsknoten an der Warschauer Brücke die zusätzlichen Wege bewältigt.
Kann das Baurecht für das Hochhaus an der Warschauer Brücke noch vor der Berlin-Wahl entstehen?
Theoretisch könnte der Bauturbo das Verfahren verkürzen. Dafür müssten jedoch alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Solange der Konflikt um die gewidmeten Bahnflächen besteht, bleibt eine schnelle Genehmigung rechtlich unsicher. Zudem ist offen, wie der Widerspruch gegen den negativen Vorbescheid ausgeht und ob die erforderliche Erschließung ohne Freistellung der Bahnflächen gesichert werden kann.
Damit laufen derzeit drei miteinander verbundene Verfahren: das reguläre Bebauungsplanverfahren, die Prüfung des Bauturbos und das eisenbahnrechtliche Freistellungsverfahren. Erst wenn diese Fragen geklärt sind, steht fest, auf welchem Weg das Hochhaus an der Warschauer Brücke tatsächlich Baurecht erhalten kann. Ein Baubeginn oder eine Fertigstellung lassen sich derzeit nicht belastbar nennen.
Hochhaus an der Warschauer Brücke
Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, mein.berlin.de, Abgeordnetenhaus von Berlin, Schriftliche Anfragen 19/25590, 19/25692 und 19/23539, Tagesspiegel, Henning Larsen Architects, Atrium Development Group
Eisenbahn-Bundesamt… Vielleicht kümmern die Damen und Herren sich besser mal zuvorderst um den allerersten Katastrophenfall Deutschlands, bevor sie wie schon in Köpenick diese hohle Bahnanlagennummer ziehen.
Das man hier versucht so schnellwie möglich noch ein Baurecht vor den Wahlen zu erlangen ist verständlich, denn wenn ab September vielleicht eine rot-grün-rote Regierung kommt, ist es für die nächsten 5 Jahre in Berlin vorbei mit irgendwelchen Hochhausplänen, rot unfd grün sind nämlich extreme Gegener einer solchen Bauweise.