Hines-Tower am Alexanderplatz: Schwieriger Baugrund, lange Debatten – und jetzt ein Neustart

Seit fast zwei Jahrzehnten wird am Berliner Alexanderplatz über das Hines-Hochhaus diskutiert, nun kommt wieder Bewegung in das Projekt. Zwischen schwierigem Baugrund, politischen Debatten und neuen Planungen könnte der 150-Meter-Turm doch noch Realität werden. Der Alexanderplatz könnte somit zum Hochhauszentrum der Hauptstadt avancieren.

Lange war das Hines-Hochhaus ein Symbol für Stillstand am Alexanderplatz. Doch mit neuen Planungen, wachsender Hochhauskulisse und politischem Rückenwind könnte das Projekt nun Fahrt aufnehmen. / © Visualisierung: Hines Immobilien GmbH

© Visualisierung Titelbild: ENTWICKLUNGSSTADT

Der Alexanderplatz zählt seit Jahrzehnten zu den wichtigsten Entwicklungsräumen Berlins; und zugleich zu den Orten, an denen ambitionierte Planungen oft nur langsam Realität werden.

Kaum ein Projekt verdeutlicht diese Dynamik so deutlich wie das geplante Hochhaus des US-Investors Hines. Der Weg zu dem rund 150 Meter hohen Turm ist lang, konfliktreich und bis heute nicht abgeschlossen.

Kollhoff-Masterplan: Vision für ein Hochhausensemble am Alexanderplatz

Ausgangspunkt war der Hochhaus-Masterplan von Hans Kollhoff aus dem Jahr 1993. Ziel war es, den Alexanderplatz durch eine Reihe von Hochhäusern neu zu fassen und ihm eine klare städtebauliche Struktur zu geben.

Lange blieb diese Vision jedoch Theorie. Erst in den vergangenen Jahren wurden erste Projekte realisiert, wodurch sich das Umfeld sichtbar verändert hat. Der Alexanderplatz entwickelt sich schrittweise zu einem Hochhausstandort, wenn auch langsamer als ursprünglich geplant.

Schwieriger Baugrund am Alexanderplatz: Technische Herausforderungen durch BVG-Infrastruktur

Das Hines-Projekt gehört zu den komplexesten Vorhaben am Platz. Ein zentraler Grund liegt im Baugrund, der durch unterirdische Anlagen der BVG geprägt ist. Tunnel, technische Infrastruktur und Sicherheitsanforderungen erschweren die Gründung eines Hochhauses erheblich.

Über Jahre hinweg mussten Lösungen entwickelt werden, die sowohl technisch tragfähig als auch wirtschaftlich darstellbar sind. Diese Rahmenbedingungen führten immer wieder zu Verzögerungen und Unsicherheiten. Denn die Pläne für den Bau des Hochhauses reichen bereits zurück in die Anfänge der 2010er Jahre.

Abstimmungen zwischen Hines, BVG und Senat verzögerten das Projekt

Neben den technischen Fragen spielte auch die Abstimmung zwischen den beteiligten Akteuren eine entscheidende Rolle. Der Investor Hines, die BVG und das Land Berlin mussten ihre unterschiedlichen Interessen miteinander in Einklang bringen.

Dabei ging es um Fragen der Sicherheit, der Kostenverteilung und der städtebaulichen Zielsetzungen. Diese komplexen Verhandlungen zogen sich über Jahre hinweg und verhinderten lange Zeit eine konkrete Umsetzung.

Covivio und CommerzReal bauen am Alexanderplatz neue Hochhäuser, nun soll auch das Hines-Projekt endlich realisiert werden. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Höhenstreit und Kompromiss: Debatte um die Dimension des Hochhauses

Zusätzliche Dynamik erhielt das Projekt durch eine Debatte um die Gebäudehöhe. Im Jahr 2021 stand zwischenzeitlich im Raum, den Turm deutlich niedriger zu realisieren. Diese Überlegungen spiegelten sowohl wirtschaftliche als auch politische Abwägungen wider.

Letztlich einigten sich die Beteiligten jedoch darauf, an der Höhe von rund 150 Metern festzuhalten, auch als direkte Folge auf einen Wechsel im Führungspersonal der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Als das Duo Regula Lüscher und Katrin Lompscher die Verantwortung übergab, drehte sich der Wind. Damit blieb ein zentraler Bestandteil des ursprünglichen Hochhauskonzepts erhalten.

Umfeld verändert sich: Erste Hochhäuser prägen den Alexanderplatz

Während das Hines-Projekt über Jahre stagnierte, wurden in der unmittelbaren Umgebung erste Hochhäuser realisiert oder auf den Weg gebracht. Dadurch hat sich der Kontext grundlegend verändert.

Der Alexanderplatz ist heute nicht mehr nur ein Ort von Planungen, sondern zunehmend auch ein Ort gebauter Hochhäuser, die Projekte von CommerzReal und Covivio wachsen sichtbar in die Höhe.

Für das Hines-Projekt entstand dadurch zusätzlicher Druck, aber auch die Chance, Teil eines entstehenden Ensembles zu werden. So könnte das Vorhaben durch die nun langsam entstehende Skyline im Zentrum des Berliner Ostens neuen Aufwind erhalten.

Neustart der Planungen: Öffentlichkeitsbeteiligung und neue Dynamik

Seit dem vergangenen Freitag ist das Vorhaben in eine neue Phase eingetreten, die entscheidend für den Erfolg des Vorhabens sein dürfte. Gemeinsam mit dem Berliner Senat und der BVG wird das Projekt nun offiziell vorangetrieben, begleitet von der üblichen Öffentlichkeitsbeteiligung, die Ende März 2026 beginnt.

Damit rückt das Hochhaus nach langem Vorlauf wieder näher an eine mögliche Realisierung. Die Planungen werden konkretisiert, gleichzeitig bleibt der Prozess weiterhin komplex.

Standortanpassung: Hochhaus soll an veränderter Position entstehen

Eine wichtige Neuerung betrifft die Lage des Gebäudes. Aktuell ist vorgesehen, das Hochhaus an einer leicht veränderten Position zu errichten, wie die Berliner Morgenpost berichtete.

Das Hochhaus soll nicht mehr im Blockinneren entstehen, sondern auf einer bislang unbebauten Fläche im nördlichen Teil des Grundstücks. Dafür werden die Festsetzungen zu Grundstückszuschnitt und Gebäudehöhe angepasst, während Nutzfläche und Nutzungsmix – einschließlich Wohnnutzung – unverändert bleiben soll.

Der Alexanderplatz wird Berlins neues Hochhauszentrum

Diese Anpassung zeigt, dass selbst nach vielen Jahren der Planung grundlegende Parameter noch verändert werden können. Gleichzeitig verdeutlicht der Vorgang die hohe Komplexität des Standorts Alexanderplatz, und den schwierigen Baugrund.

Nichtsdestotrotz soll das Vorhaben in den kommenden Jahren realisiert werden. Der Alexanderplatz ist damit Stück für Stück auf dem Weg, Berlins neues Hochhauszentrum zu werden.

Auf dieser Visualisierung des Büros Kleihues+Kleihues ist der zukünftige Hines-Tower bereits zu sehen. Nun geht das lang diskutierte Bauvorhaben in eine entscheidende Phase. / © Visualisierung: Kleihues+Kleihues

Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, manager magazin, Berliner Zeitung, Deutsches Architektur Forum, Hines Immobilien GmbH, Der Tagesspiegel, Berliner Morgenpost