Hamburgs Büromarkt startet schwach ins Jahr 2026. Weniger Nachfrage nach Büros, steigende Leerstände und Veränderungen in den Quartieren prägen die Entwicklung.
© Titelbild / Visualisierung: Wandel Lorch Götze Wach
Der Büromarkt ist in Hamburg schwach in das Jahr 2026 gestartet. Im ersten Quartal wurden rund 98.800 Quadratmeter Bürofläche vermietet, etwa 25 Prozent weniger als im Vorjahr. Auch der Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurde klar verfehlt.
Die Zahl der Abschlüsse ging ebenfalls zurück, wenn auch moderater. Insgesamt wurden 123 Mietverträge abgeschlossen. Das entspricht einem Minus von rund zehn Prozent. Vor allem mittlere Büroflächen zwischen 1.000 und 10.000 Quadratmetern wurden seltener nachgefragt.
Q1 2026: Weniger Nachfrage nach mittleren Büros in Hamburg
Besonders betroffen sind laut Immobilien-Dienstleiter JLL Flächen zwischen 2.500 und 5.000 Quadratmetern. In diesem Bereich fehlen mehrere Abschlüsse. Insgesamt summiert sich der Rückgang in den mittleren Größen auf rund 30.000 Quadratmeter.
Größere Anmietungen bleiben dagegen stabil. Ein Beispiel ist der Neubau der Deutschlandzentrale von MSC in der HafenCity mit rund 13.000 Quadratmetern. Weitere größere Abschlüsse verteilen sich auf verschiedene Standorte wie City Süd, Altona oder St. Pauli.
Branchen verschieben den Büromarkt in Hamburg
Die Nachfrage kommt aktuell vor allem aus der Logistikbranche. Auch IT- und Dienstleistungsunternehmen sorgen für viele Abschlüsse. Die öffentliche Verwaltung spielt dagegen kaum noch eine Rolle. Diese Verschiebung wirkt sich auf die Quartiere aus. Standorte mit gemischter Nutzung bleiben stabiler. Andere Lagen müssen sich stärker anpassen.
Die Leerstandsquote liegt derzeit bei 6,9 Prozent. Vor allem in der City Süd, der City Nord und der HafenCity stehen viele Büros leer. In fast allen Teilmärkten ist hier der Leerstand gestiegen.
Büro-Mieten bleiben in Hamburg weitgehend stabil
Für Eigentümer bedeutet das mehr Druck. Gleichzeitig entstehen neue Möglichkeiten, etwa durch flexible Büros oder neue Nutzungskonzepte. Ganze Quartiere können sich dadurch verändern.
Denn: Hochwertige Büros bleiben weiter gefragt. Ältere Flächen haben es schwerer. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 41 Euro pro Quadratmeter. Für 2026 wird nur ein leichter Anstieg auf etwa 42 Euro erwartet.
Quelle: JLL Hamburg
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