30.000 Euro pro Wohnung: Wird leerstehendes Gewerbe jetzt zum Wohnraum?

Der Bund fördert die Umnutzung von leerstehendem Gewerbe zu Wohnungen. Doch trotz der neuen Förderung bleiben viele Hürden bestehen. Warum Bürogebäude oft nicht einfach zu Wohnraum werden.

Bundesbauministerin Verena Hubertz stellt das neue Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ vor. Mit dem Programm soll die Umnutzung von leerstehendem Gewerbe zu Wohnraum finanziell unterstützt werden. / © Foto: BMWSB / SSW Peter-Paul Weiler

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Leere Büroetagen und fehlende Wohnungen – auf den ersten Blick scheint die Lösung naheliegend. Mit dem neuen Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ will der Bund den Umbau leerstehender Gewerbeimmobilien finanziell unterstützen. Doch Fachleute weisen seit Jahren darauf hin, dass Geld nur eines von mehreren Problemen ist. Viele Gebäude lassen sich selbst mit Zuschüssen nicht ohne Weiteres in Wohnraum umwandeln.

In Berlin, Frankfurt, Hamburg und anderen deutschen Großstädten stehen Büroflächen leer. Gleichzeitig fehlen Wohnungen. Genau an dieser Schnittstelle setzt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen mit dem neuen Programm „Gewerbe zu Wohnen“ an. Seit Anfang Juli können Eigentümer und Investoren Zuschüsse beantragen, wenn sie beheizte Gewerbeimmobilien oder Gebäudeteile dauerhaft in Wohnungen umwandeln möchten.

• 300 Millionen Euro stehen für das Bundesprogramm im Jahr 2026 bereit.
• Bis zu 30.000 Euro Zuschuss gibt es je neu geschaffener Wohnung.
• 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten werden maximal übernommen.
• 100.000 Euro förderfähige Kosten werden höchstens pro Wohnung berücksichtigt.

Gewerbe zu Wohnen: Förderung verbessert Wirtschaftlichkeit

Die Idee klingt zunächst einfach: Leerstand im Gewerbe könnte helfen, den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Tatsächlich beschäftigt dieses Thema Politik, Immobilienwirtschaft und Stadtplaner bereits seit mehreren Jahren. Gerade in Städten wie Berlin wächst das Interesse an einer Umnutzung, weil sich der Büroflächenbedarf durch Homeoffice und veränderte Arbeitsmodelle teilweise verschoben hat.

Das Bundesprogramm soll vor allem die Finanzierung erleichtern. Gefördert werden Umbaukosten, die unmittelbar mit der neuen Wohnnutzung zusammenhängen. Dazu gehören beispielsweise Änderungen am Grundriss, der Innenausbau oder Planungsleistungen. Der Zuschuss beträgt bis zu 30 Prozent der förderfähigen Kosten, höchstens jedoch 30.000 Euro pro neu geschaffener Wohnung.

Nicht jedes Gewerbe lässt sich zu Wohnen umbauen

Damit verbessert der Bund die Wirtschaftlichkeit vieler Vorhaben. Genau hier endet allerdings auch der Einfluss des Förderprogramms. Denn die finanzielle Unterstützung ersetzt weder eine Baugenehmigung noch vereinfacht sie die technischen Anforderungen an eine Umnutzung.

Viele Projekte scheitern deshalb aus ganz anderen Gründen. Zahlreiche Bürogebäude besitzen tiefe Grundrisse, sodass Wohnungen nicht ausreichend natürlich belichtet werden können. Hinzu kommen Anforderungen an Brand- und Schallschutz, neue Leitungsführungen für Küchen und Bäder oder zusätzliche Fluchtwege. Oft müssen Gebäude nahezu vollständig umgebaut werden.

Baurecht bleibt oft größte Hürde bei der Umnutzung

Neben den baulichen Anforderungen spielt auch das Planungsrecht eine entscheidende Rolle. Nicht jede Gewerbeimmobilie darf überhaupt zu Wohnzwecken genutzt werden. Häufig ist zunächst eine Nutzungsänderung erforderlich. Je nach Standort können weitere Vorgaben hinzukommen, etwa zu Stellplätzen, Freiflächen oder Belichtung. Diese Verfahren kosten Zeit und verursachen zusätzliche Kosten.

Genau deshalb hatten bereits zahlreiche Projekte Schwierigkeiten, obwohl grundsätzlich Interesse an einer Umnutzung bestand. Das neue Förderprogramm dürfte vor allem dort Wirkung entfalten, wo ein Umbau ohnehin realistisch war und bislang vor allem an der Finanzierung scheiterte.

Gebäude mit erheblichen technischen oder planungsrechtlichen Problemen werden dagegen auch künftig nur schwer zu Wohnraum umgebaut werden können. Die Förderung kann wirtschaftlich sinnvolle Projekte also beschleunigen. Sie löst jedoch nicht die baulichen und planungsrechtlichen Probleme, an denen viele Umnutzungen bislang scheitern.

Quellen: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, KfW, Bundesanzeiger