Freifinanzierter Wohnungsbau in Berlin bleibt für viele Haushalte kaum bezahlbar

Der Wohnungsneubau in Berlin stabilisiert sich derzeit auf moderatem Niveau. Dennoch profitieren von neuen freifinanzierten Wohnungen vor allem Haushalte mit höherem Einkommen. Für viele Berlinerinnen und Berliner bleibt der Zugang zu Neubauwohnungen trotz steigender Fertigstellungszahlen schwierig.

© Titelbild: depositphotos.com / ENTWICKLUNGSSTADT

Der Wohnungsbau in Berlin hat sich zuletzt leicht stabilisiert. Für das Jahr 2025 rechnet die Investitionsbank Berlin (IBB) mit rund 16.300 fertiggestellten Wohnungen. Das wären etwa 1.000 Einheiten mehr als im Jahr zuvor. Ein Großteil dieser Wohnungen geht jedoch auf bereits früher genehmigte Projekte zurück, die nun zeitversetzt fertiggestellt werden.

Dieser Bauüberhang umfasst rund 50.000 Wohnungen, deren Genehmigungen teilweise mehrere Jahre zurückliegen. Durch deren Fertigstellung können die deutlich gesunkenen Genehmigungszahlen der vergangenen Jahre kurzfristig ausgeglichen werden. Langfristig könnte sich die Situation jedoch erneut verschärfen, wenn weniger neue Projekte gestartet werden.

Freifinanzierter Wohnungsbau in Berlin: Neubau bleibt für viele Haushalte schwer bezahlbar

Trotz steigender Fertigstellungszahlen profitieren bislang vor allem Haushalte mit höherem Einkommen von neuen Wohnungen. Nach Berechnungen der IBB liegt die durchschnittliche Leistbarkeit eines Berliner Haushalts bei etwa 12 bis 12,90 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter, wenn maximal 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für Wohnen ausgegeben werden.

Die Angebotsmieten im freifinanzierten Neubau liegen jedoch deutlich darüber. Durchschnittlich werden rund 20 Euro pro Quadratmeter verlangt. Marktbeobachter gehen sogar davon aus, dass viele Projekte eher bei etwa 25 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Wird die Marke von 30 Euro überschritten, verlängert sich die Vermarktung häufig deutlich. Zu hohe Preise könnten zu längeren Leerstandszeiten führen und damit wirtschaftliche Risiken für Investoren darstellen.

Mieten in Berlin: Nachfrage sinkt bei Neubaupreisen über 20 Euro pro Quadratmeter

Ein Blick auf die Vermietungszeiten zeigt, wie stark der Preis die Nachfrage beeinflusst. Wohnungen im unteren Preissegment mit rund 12 Euro pro Quadratmeter sind laut IBB häufig bereits nach wenigen Tagen vergeben. Bei Mietpreisen um 19 Euro kann die Vermietung dagegen mehrere Wochen dauern.

Noch längere Vermarktungszeiten zeigen sich bei höheren Preisen. Bei durchschnittlich 23 Euro pro Quadratmeter kann es bis zu zwei Monate dauern, bis ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Im Bereich zwischen 20 und 30 Euro berichten Vermieter häufig von mehreren Besichtigungen, bevor eine Wohnung vergeben wird. Besonders außerhalb zentraler Lagen steigt der Vermietungsaufwand zusätzlich

Hohe Grundstückspreise: Wohnungsbau wandert in Berliner Randlagen

Auch beim Nutzungsmix von Gebäuden wird inzwischen stärker geprüft, ob Gewerbeflächen tatsächlich gefragt sind. In manchen Projekten wird empfohlen, Gewerbe nur dort vorzusehen, wo eine klare Nachfrage besteht.

Der Neubau von Wohnungen findet derzeit zunehmend außerhalb der zentralen Innenstadtlagen statt. Steigende Grundstückspreise in den inneren Bezirken erschweren viele Projekte. Stattdessen entstehen neue Wohngebäude verstärkt in Stadtteilen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr rund um den S-Bahn-Ring.

Steigende Baukosten und Regulierung belasten Wohnungsbau in Berlin

Laut RUECKERCONSULT GmbH sehen Marktteilnehmer zusätzliche Regulierungen kritisch. Vorschläge wie weitergehende Sozialquoten oder Gewinnbegrenzungen könnten Investitionsentscheidungen laut Bottermann::Khorrami, einer Berliner Kanzlei, die auf Immobilien- und Gesellschaftsrecht spezialisiert ist, erschweren. Besonders im aktuellen Marktumfeld mit steigenden Baukosten und anspruchsvolleren Finanzierungsbedingungen würden solche Maßnahmen die Realisierung neuer Projekte zusätzlich belasten.

Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass viele Kostensteigerungen nicht nur aus der Finanzierung resultieren. Auch neue Auflagen im Bau- und Planungsrecht gelten als wesentliche Kostentreiber. Für die Entwicklung neuer Wohnprojekte bleibt damit entscheidend, wie sich Regulierung, Baukosten und Mietniveau künftig zueinander entwickeln.

Quellen: RUECKERCONSULT GmbH, Investitionsbank Berlin, STRATEGIS AG, Catella Investment Management GmbH, Bottermann::Khorrami