Der Frankfurter Büromarkt startet schwach ins Jahr 2026. Im ersten Quartal bricht der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 62 Prozent ein, während die Spitzenmieten in Top-Lagen gleichzeitig auf neue Höchstwerte steigen. Nur wenige Ankerprojekte wie der künftige ING-Hauptsitz im Ostend tragen den Markt in den kommenden Jahren.
Die Commerzbank unterzeichnet einen 15-jährigen Mietvertrag für den Central Business Tower und sichert sich damit ab 2028 mehr als 73.000 Quadratmeter im Büroneubau. / © Central Business Tower, Helaba
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Im ersten Quartal 2026 wurden in Frankfurt laut dem Büromarktbericht von JLL lediglich 75.200 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das entspricht einem Rückgang von 62 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, den JLL mit 124.900 Quadratmetern beziffert. Andere Marktberichte gehen für dasselbe Quartal 2025 sogar von mehr als 200.000 Quadratmetern aus.
Trotz der schwachen Nachfrage klettern die Spitzenmieten in besten Lagen mittlerweile auf Werte zwischen 52 und teils 55 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig sinkt die Durchschnittsmiete stadtweit, da ältere Objekte in Randlagen kaum noch Interessenten finden. Laut JLL liegt der Grund für diesen Widerspruch weniger im generellen Leerstand als vielmehr im Mangel an hochwertigen Flächen im Central Business District.
Frankfurt: Mieter setzen zunehmend auf Qualität statt Fläche
Unternehmen mieten heute häufiger kleinere, dafür aber besonders hochwertige Flächen an. Zentrale Lagen und moderne Ausstattung gelten dabei als entscheidend, um Beschäftigte aus dem Homeoffice zurück ins Büro zu holen. Energieeffizienz und der Verzicht auf fossile Brennstoffe zählen für viele Mieter mittlerweile zu den Grundvoraussetzungen.
Bei Projekten wie dem Fürstenhof im Bahnhofsviertel werden deshalb Zertifizierungen wie LEED Gold und WiredScore Platin angestrebt. Auch Neubauten wie die HPQ Offices setzen auf Konzepte mit Abwasserwärme und Photovoltaik, um den steigenden ökologischen Ansprüchen der Mieter gerecht zu werden.
Ostend und Bahnhofsviertel: Ankerprojekte sichern den Markt
Im Ostend entsteht im Hafenpark-Quartier der neuen ING-Hauptsitz, der Bezug ist für 2028 geplant. / © Visualisierung: B&L Gruppe, XOIO GmbH, Berlin
Die ING verlegt ihren Hauptsitz 2028 von der Theodor-Heuss-Allee an den Osthafen und bezieht dort rund 32.400 Quadratmeter in einem 16-geschossigen Neubau. Im Bahnhofsviertel entsteht derweil mit dem Fürstenhof die Revitalisierung eines Hotelgebäudes aus dem Jahr 1902, dessen 34.000 Quadratmeter bereits vollständig an Allianz Global Investors vermietet sind, obwohl sich die Fertigstellung auf 2027 verschiebt.
Im Bankenviertel setzt zudem der Central Business Tower ein weiteres Zeichen: Die Commerzbank sicherte sich dort einen 15-jährigen Mietvertrag für mehr als 73.000 Quadratmeter auf 52 Etagen und wird ab 2028 Erst- und Hauptmieterin des 205 Meter hohen Büroturms.
Frankfurt als Bankenstadt: Banken und Kanzleien bleiben die tragende Kraft
Banken, Finanzdienstleister und Kanzleien tragen zusammen mit dem Immobiliensektor 53 Prozent zum gesamten Flächenumsatz bei. Der größte Einzelabschluss des ersten Quartals gelang der DZ Bank, die sich über einen Eigennutzerdeal rund 21.200 Quadratmeter im Objekt Fifty Avon sicherte.
Bei den Teilmärkten führt weiterhin die Bankenlage mit einem Anteil von 32 Prozent am Gesamtumsatz, gefolgt vom Westend mit 11 und dem Flughafen mit 8 Prozent. Diese Konzentration zeigt, wie stark der Frankfurter Markt nach wie vor von der Finanzbranche abhängt.
Der revitalisierte Fürstenhof im Bahnhofsviertel ist bereits vollständig an Allianz Global Investors vermietet, obwohl sich die Fertigstellung auf 2027 verschiebt. / © Visualisierung: Momeni
Frankfurts Büromarkt: Leerstand bleibt hoch, Umnutzung nur bedingt Lösung
Die Leerstandsquote verharrt laut JLL bei 10,4 Prozent, wobei andere Quellen den marktaktiven Leerstand sogar auf 1,32 Millionen Quadratmeter schätzen. Die Stadt Frankfurt verzeichnet deshalb zunehmend Anfragen zur Umwandlung von Büro- in Wohnraum, seit Juli 2026 unterstützt die KfW solche Konversionen mit einem Zuschuss von 30.000 Euro pro Wohneinheit.
Viele Projekte scheitern in der Praxis dennoch an ungeeigneten Grundrissen und Brandschutzauflagen. Zudem müssten die erzielbaren Mieten bei Konversionen oft bei rund 20 Euro pro Quadratmeter liegen, damit sich ein Umbau wirtschaftlich rechnet.
Berlin und Frankfurt im Vergleich: Unterschiedliche Dynamik am Büromarkt
Während Frankfurt einen schwachen Jahresstart verzeichnet, entwickelt sich der Berliner Büromarkt deutlich dynamischer. Die Hauptstadt startet mit einem Plus von 43 Prozent beim Flächenumsatz und kommt auf 148.100 Quadratmeter im ersten Quartal.
Beim Mietniveau bleibt Frankfurt mit Spitzenwerten von bis zu 56 Euro pro Quadratmeter jedoch deutlich teurer als Berlin, wo die Spitzenmiete bei rund 47,50 Euro liegt. In beiden Städten droht älteren Gebäuden ohne ESG-Standard indes dasselbe Schicksal: Sie könnten zu unvermietbaren Stranded Assets werden.
Central Business Tower
Fürstenhof
HPQ Hafenpark Quartier
Quellen: Frankfurter Rundschau, Jones Lang LaSalle IP
