Fast 12.000 Wohnungen in Hochhäusern geplant – doch wie viele bleiben wirklich bezahlbar?

Berlin plant und baut Tausende Wohnungen in neuen Hochhäusern. Doch hinter der großen Zahl verbergen sich sehr unterschiedliche Konzepte: von geförderten Mietwohnungen bis zu Eigentum und Serviced Apartments. Ein genauer Blick auf die Projekte zeigt, wie unterschiedlich ihr Beitrag zum bezahlbaren Wohnen ausfällt.

© Titelbild / Visualisierung: Henning Larsen Architekten

Berlin entdeckt das Wohnen in der Höhe neu. In geplanten und bereits im Bau befindlichen Hochhäusern könnten mehr als 12.000 Wohnungen entstehen. Doch hinter dieser großen Zahl steht eine entscheidende Frage: Wie viele davon werden tatsächlich zu geförderten oder anderweitig gebundenen Mieten angeboten?

• Bezirke: Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Mitte, Neukölln, Pankow und Reinickendorf
• Untersuchte Projekte: 25 geplante oder im Bau befindliche Wohnhochhaus-Projekte
• Umfang: nach aktuellem Planungsstand fast 12.000 Wohnungen und wohnähnliche Einheiten
• Projektstatus: von früher Planung bis Rohbau

Rund 25 Hochhaus-Projekte sehen in den kommenden Jahren neue Wohnungen in Berlin vor. Die daraus errechneten fast 12.000 Einheiten sind allerdings keine 12.000 klassischen Mietwohnungen. Bei „Brooks on East“ entstehen rund 350 Eigentumswohnungen und zusätzlich 222 Serviced Apartments. Im „030BLN“ sind mehr als 300 Einheiten für möbliertes und serviceorientiertes Wohnen vorgesehen. Auch beim Hines-Hochhaus sind die bis zu 380 Mietwohnungen bislang nur eine mögliche Variante. 

Wo an der Hohensaatener Straße zuvor ein Flachbau mit Ladenpassage stand, entsteht künftig ein 17-geschossiger Neubau der Gewobag. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Geförderte Wohnungen in Hochhäusern: Die Spannweite reicht von null bis rund 90 Prozent

Besonders deutlich werden die Unterschiede im Berliner Osten mit seinen zahlreichen neuen Wohnhochhäusern. An der Hohensaatener Straße sollen rund 80 Prozent der 375 Wohnungen mietpreis- und belegungsgebunden sein. Die HOWOGE plant an der Hohenschönhauser Straße und an der Vincent-van-Gogh-Straße jeweils etwa die Hälfte öffentlich gefördert. Beim privaten Projekt an der Jan-Petersen-Straße sind dagegen bislang keine öffentlichen Fördermittel vorgesehen. 

Noch höher liegt die Quote am Wilhelmsruher Damm 150: Rund 90 Prozent der 176 Wohnungen sollen gefördert entstehen. Beim benachbarten Märkischen Quartier mit 690 Wohnungen sind nach Angaben der Planer rund 88 Prozent nach den Förderrichtlinien des Landes geplant. Beim bereits im Bau befindlichen „Konnekt“ in Marzahn sind mindestens 50 Prozent der rund 1.600 Wohnungen für mietpreis- und belegungsgebundene oder andere gemeinwohlorientierte Angebote vorgesehen. 

Auf der Baustelle am Wilhelmsruher Damm haben die Bauarbeiten für das Hochhaus begonnen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Rudolfstraße, RAW West und Moaville: Private Hochhäuser mit Sozialquote

Auch private Hochhausprojekte können einen erheblichen gebundenen Anteil enthalten. An der Rudolfstraße sind nach aktuellem Stand rund 1.060 Wohnungen vorgesehen, davon etwa 366 gefördert. Für RAW West sind rund 300 Mietwohnungen geplant; etwa ein Drittel soll gefördert werden. Bei „Moaville“ nennt der Projektentwickler für 30 Prozent der 500 Wohnungen geförderten Wohnungsbau. 

Beim Viktoriaspeicher-Areal mit rund 1.000 Wohnungen sollen 50 Prozent preisgebunden entstehen. Bei „KF62“ ist rund ein Drittel der etwa 200 Wohnungen als gefördert vorgesehen. Für BRING wären bei Anwendung des Berliner Modells mindestens 30 Prozent erforderlich. Gerade hier zeigt sich aber die Grenze jeder aktuellen Rechnung: Wohnungszahlen, Baurecht und teilweise auch die Sozialquote sind noch nicht endgültig gesichert. 

Visualisierung des Siegerentwurfs im städtebaulichen Werkstattverfahren „KF62“: Der Entwurf von kister scheithauer gross sieht auf der Fläche hinter dem „Hotel Berlin, Berlin“ ein gemischt genutztes Quartier mit Wohnen und Gewerbe vor. / © Visualisierung: ksg architekten und stadtplaner

Hochhäuser bekommen rund ein Viertel bezahlbare Wohnungen

Für einen belastbaren Vergleich reicht es damit nicht aus, alle angekündigten Wohnungen zusammenzuzählen. Entscheidend ist, für wie viele davon tatsächlich eine Förderung oder eine Mietpreis- und Belegungsbindung vorgesehen ist. Nur solche Wohnungen fließen deshalb in die Bilanz als bezahlbarer Wohnraum ein. 

Bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gilt für Neubauprojekte grundsätzlich ein Anteil von mindestens 50 Prozent geförderter Wohnfläche. Bei privaten Vorhaben kann über das Berliner Modell ebenfalls ein Anteil geförderter Wohnungen vereinbart werden.

Über alle untersuchten Hochhausprojekte hinweg kommen nach dem derzeit veröffentlichten Planungsstand mehr als 3.400 geförderte, preisgebundene oder konkret für gemeinwohlorientiertes Wohnen vorgesehene Wohnungen zusammen. Gemessen an insgesamt mehr als 12.000 geplanten Wohnungen und wohnähnlichen Einheiten entspricht das grob etwas mehr als einem Viertel. 

Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Bezirksämter Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Mitte, Neukölln, Pankow und Reinickendorf, HOWOGE, GESOBAU AG, WBM, Gewobag, ioo Planungsgesellschaft, BAUWERT, Primus, Hines Immobilien GmbH