Urbane Mitte am Gleisdreieck: Was kommt, was bleibt und was weichen muss

Die Urbane Mitte verändert das Gleisdreieck in Kreuzberg. Was wird gebaut, was bleibt und was passiert mit BRLO, B-Part, Park und S-Bahn-Plänen?

Der Siegerentwurf von KSP Engel zeigt die geplanten Neubauten der „Urbanen Mitte Süd“ am Gleisdreieck mit zwei unterschiedlich hohen Hochpunkten. / © april studios

© Titelbild / Visualisierung: Periskop Development GmbH

Rund um den U-Bahnhof Gleisdreieck wirkt vieles längst dauerhaft. Menschen sitzen im Biergarten, besuchen Veranstaltungen oder arbeiten im B-Part. Gleich daneben beginnt der Park am Gleisdreieck. Doch ein Teil dieser vertrauten Orte liegt auf Flächen, die seit vielen Jahren für eine spätere Bebauung vorgesehen sind. Mit der Urbanen Mitte soll dort ein neues Quartier entstehen. Nach jahrelangen Debatten werden die Pläne nun konkreter.

• Bezirk: Friedrichshain-Kreuzberg
• Lage: U-Bahnhof Gleisdreieck zwischen Schöneberger Straße, Luckenwalder Straße, Park am Gleisdreieck und Deutschem Technikmuseum
• Architektur Süd: Siegerentwurf von KSP Engel mit nsp landschaftsarchitekten stadtplaner
• Baubeginn Süd: nach Angaben des Projektentwicklers für 2027 vorgesehen

Die Urbane Mitte am Gleisdreieck gehört zu den kompliziertesten Stadtentwicklungsprojekten in Berlin. Das liegt nicht nur an den geplanten Hochhäusern. Auf wenigen Hektar treffen Parkflächen, alte und neue Bahntrassen, Denkmalschutz, private Grundstücke, Gastronomie, Freizeitangebote und verschiedene Bebauungspläne aufeinander. Gleichzeitig reicht die Planungsgeschichte bis in die 1990er-Jahre zurück.

Hinzu kommt, dass sich die Planung inzwischen verändert hat. Während die Urbane Mitte lange vor allem als Büro- und Gewerbequartier gedacht war, will der Senat im nördlichen Teil inzwischen auch bezahlbaren Wohnungsbau ermöglichen. Im Süden steht dagegen seit August 2026 fest, welcher Entwurf weiterverfolgt werden soll. Damit unterscheiden sich beide Bereiche heute deutlich.

Die denkmalgeschützten U-Bahn-Viadukte gehören zum prägenden Bestand am Gleisdreieck. Die geplanten Gebäude der Urbanen Mitte sollen sich entlang der bestehenden Bahn- und Hochbahntrassen entwickeln. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Was ist die Urbane Mitte am Gleisdreieck überhaupt?

Die Urbane Mitte bezeichnet nicht den gesamten Park am Gleisdreieck. Gemeint sind Bauflächen rund um den U-Bahnhof Gleisdreieck im Ortsteil Kreuzberg. Der Berliner Senat bezeichnet die Urbane Mitte als letztes noch nicht realisiertes Baufeld einer größeren Entwicklung, die bereits im städtebaulichen Rahmenvertrag zum Gleisdreieck von 2005 vereinbart wurde.

Zu dieser Gesamtentwicklung gehörten neben der Urbanen Mitte auch Flächen an der Flottwellpromenade sowie die Projekte Yorckdreieck und Möckernkiez. Diese Bereiche wurden inzwischen bebaut. Bei der Urbanen Mitte steht die Entwicklung dagegen noch aus. Ursprünglich umfasste das dafür vorgesehene Baufeld rund 4,3 Hektar. Für die spätere Planung wurde das Gebiet in die Bereiche Urbane Mitte Nord und Urbane Mitte Süd geteilt.

War das Gleisdreieck nicht eine Ausgleichsfläche für den Potsdamer Platz?

Ja – aber nur ein Teil des Gleisdreiecks. Das ist wichtig, um die heutige Planung der Urbanen Mitte zu verstehen. Anfang der 1990er-Jahre war das Gleisdreieck noch ein großes ehemaliges Bahngelände. Als am Potsdamer und Leipziger Platz gebaut wurde und der Nord-Süd-Tunnel entstand, nutzten die Bauunternehmen Teile dieses Areals als Baustellen- und Logistikflächen. Für diese Eingriffe musste an anderer Stelle ein ökologischer Ausgleich geschaffen werden.

Berlin, das Bundeseisenbahnvermögen und die Deutsche Bahn vereinbarten deshalb 1994, auf dem insgesamt rund 60 Hektar großen Gleisdreieck mindestens 16 Hektar als Park anzulegen. Für Grundstücke, Planung und Bau standen nach Angaben des Senats Ausgleichszahlungen von insgesamt rund 24 Millionen Euro zur Verfügung. Die Vereinbarung bedeutete jedoch nicht, dass die gesamten 60 Hektar dauerhaft Grünfläche werden sollten.

Der Park am Gleisdreieck heute: Rund um die Grünfläche stehen größere Veränderungen bevor/ © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Welche Flächen sollten Park werden – und welche Bauland?

Darüber wurde in den folgenden Jahren weiter verhandelt. Einen wichtigen Schritt brachte der städtebauliche Rahmenvertrag von 2005. Berlin und die damalige Grundstückseigentümerin legten darin fest, wie das große Gleisdreieck langfristig aufgeteilt werden sollte. Die dauerhaft gesicherte Parkfläche wuchs dabei nach Angaben des Landes auf insgesamt 26,8 Hektar. Das war deutlich mehr als die ursprünglich vereinbarten mindestens 16 Hektar.

Gleichzeitig blieben mehrere Flächen ausdrücklich für eine Bebauung vorgesehen. Dazu gehörten unter anderem Bereiche an der Flottwellpromenade, das Yorckdreieck, das Möckernkiez-Areal und die heutige Urbane Mitte. Park und Bauland waren also keine nacheinander getroffenen Entscheidungen. Beide gehörten zu dem Kompromiss, mit dem die Zukunft des früheren Bahngeländes geregelt wurde.

Wird mit der Urbanen Mitte also eine frühere Ausgleichsfläche bebaut?

So pauschal lässt sich das nicht sagen. Der entscheidende Unterschied liegt zwischen dem gesamten Gleisdreieck und den konkret festgelegten Ausgleichsflächen. Rund 16 Hektar innerhalb des heutigen Parks wurden ausdrücklich als Ausgleich für Eingriffe am Potsdamer und Leipziger Platz festgelegt. Weitere Grünflächen kamen hinzu. Die für die Urbane Mitte vorgesehenen Bauflächen lagen dagegen außerhalb dieser dauerhaft als Park gesicherten Bereiche.

Deshalb ist die häufige Vorstellung missverständlich, der heutige Park am Gleisdreieck werde nun Stück für Stück für Hochhäuser freigegeben. Die Urbane Mitte soll auf Flächen entstehen, die bereits im Rahmenvertrag von 2005 als Bauflächen vorgesehen waren. Der als öffentliche Grünfläche gesicherte Park soll nach der geltenden Planung nicht für die Neubauten der Urbanen Mitte verwendet werden.

Warum gibt es trotzdem Streit über die Bebauung?

Dass grundsätzlich Bauflächen vorgesehen wurden, beantwortet noch nicht die Frage, wie viel dort gebaut werden darf. Genau darüber wird seit Jahren gestritten. Eine zentrale Rolle spielt dabei ebenfalls der Rahmenvertrag von 2005. Er regelte nicht nur die Aufteilung zwischen Park und Bauland, sondern enthält auch Vereinbarungen zur möglichen Bebauung.

Der Berliner Senat überprüfte den Vertrag 2022 und entschied, grundsätzlich an Art und Maß der geplanten Urbanen Mitte festzuhalten. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ließ später jedoch untersuchen, welche rechtliche Bindung von dem fast zwei Jahrzehnte alten Vertrag tatsächlich ausgeht. Ein Rechtsgutachten kam unter anderem zu dem Ergebnis, dass ein darin enthaltener Entschädigungsmechanismus unwirksam sei. Zugleich stellte das Gutachten aber fest, dass ein Bebauungsplan für die Urbane Mitte Süd trotzdem rechtmäßig beschlossen werden könne.

Damit liegen zwei verschiedene Fragen auf dem Tisch: Die erste lautet, ob an dieser Stelle grundsätzlich gebaut werden darf. Bauflächen sind dort seit vielen Jahren vorgesehen. Die zweite lautet, wie dicht, wie hoch und mit welchen Nutzungen dort gebaut werden soll. Vor allem an dieser zweiten Frage entzündet sich bis heute ein großer Teil der politischen und öffentlichen Debatte um die Urbane Mitte.

Neben dem Bebauungsplan für die „Urbane Mitte“, der der Parkanlage neue Nutzungen und Hochhäuser ermöglichen soll, rückt auch der Ersatz maroder U‑Bahn‑Brücken näher. / © Foto: depositphotos.com

Seit wann gibt es die heutigen Pläne für die Urbane Mitte?

Die grundlegende Idee einer Bebauung ist älter als die heute bekannten Visualisierungen. Den entscheidenden Rahmen setzte der Vertrag von 2005. Danach folgten weitere Planungen und Beteiligungsverfahren. 2015 fand ein städtebaulich-architektonischer Wettbewerb statt. Die Vorgaben sahen damals mindestens 100.000 und höchstens 111.000 Quadratmeter neue Geschossfläche vor. Die Planer sollten die hohe Baumasse möglichst flächensparend organisieren. Deshalb erhielt eine Bebauung mit Hochpunkten den Vorzug vor einer weitgehend flächigen Bebauung.

Aus dem Wettbewerb gingen zwei erste Preise hervor. Einer der Entwürfe stammte von COBE Berlin und sah sieben Hochhäuser westlich des Bahnhofs vor. Auf Grundlage des Wettbewerbs wurde die Planung anschließend weiterentwickelt. Dabei entstanden insgesamt neun Baufelder: sieben nördlich und zwei südlich des U-Bahnhofs Gleisdreieck. Später wurden daraus zwei getrennte Planungsbereiche. Die Urbane Mitte Nord umfasst die sieben nördlichen Baufelder, die Urbane Mitte Süd die beiden südlichen. Für das Gesamtprojekt sah die weiterentwickelte Planung fünf Hochhäuser im Norden und zwei im Süden vor. Die geplanten Gebäudehöhen reichten von 25 bis 90 Metern.

Warum wurden Urbane Mitte Nord und Süd getrennt?

Ein wesentlicher Grund liegt unter den und über den Bauflächen: die Bahn. Die geplante S-Bahn-Strecke S21 soll langfristig vom Potsdamer Platz über das Gleisdreieck weiter in Richtung Yorckstraße geführt werden. Der entsprechende dritte Bauabschnitt soll durch den nördlichen Bereich der Urbanen Mitte verlaufen. Direkt am U-Bahnhof Gleisdreieck ist außerdem ein neuer S-Bahnhof geplant.

Weil die Bahnplanung erheblichen Einfluss auf Gebäude, Fundamente und Flächen im Norden hat, wurde der frühere Bebauungsplan geteilt. Dadurch konnten die beiden südlichen Baufelder unabhängig von der offenen S21-Planung weiterbearbeitet werden. Für Nord gilt dagegen weiterhin, dass Stadtentwicklung und Bahnplanung miteinander abgestimmt werden müssen. Einen verbindlichen Termin für den vollständigen S21-Ausbau über das Gleisdreieck gibt es bislang nicht.

Was ist aktuell für die Urbane Mitte Süd geplant?

Hier ist die Planung inzwischen am weitesten. Das Abgeordnetenhaus stimmte dem Bebauungsplan VI-140cab am 26. Februar 2026 zu. Mit seiner Veröffentlichung im Berliner Gesetz- und Verordnungsblatt im April 2026 wurde der Plan rechtskräftig. Er ermöglicht auf rund 23.750 Quadratmetern Geschossfläche zwei Gebäude, die über einen gemeinsamen Sockel miteinander verbunden werden. Die vorgesehenen Hochpunkte erreichen rund 49 und 25 Meter.

Inzwischen steht auch die Architektur konkreter fest. Im August 2026 entschied das Preisgericht den Realisierungswettbewerb. Den ersten Preis erhielt KSP Engel gemeinsam mit nsp landschaftsarchitekten stadtplaner. Sieben Planungsteams hatten Entwürfe eingereicht. Der Siegerentwurf soll nun weiter ausgearbeitet werden. Ein Baubeginn ist nach Angaben von Periskop Development für 2027 vorgesehen.

Mit zwei unterschiedlich hohen Gebäuden und einer öffentlich orientierten Sockelzone will der Siegerentwurf einen neuen städtebaulichen Akzent am Gleisdreieck setzen. / © april studios

Was soll in den beiden südlichen Gebäuden untergebracht werden?

Auch hier hat sich das Konzept verändert. Der Bebauungsplan lässt ein Kerngebiet mit verschiedenen gewerblichen und öffentlichen Nutzungen zu. Ursprünglich waren in den oberen Geschossen vor allem Büros und ein Hotel geplant. Reguläre Wohnungen sind wegen der Lärmbelastung durch Bahn-, Gewerbe- und Freizeitnutzungen an dieser Stelle nach Angaben des Senats nicht genehmigungsfähig.

Im Januar 2026 vereinbarten Berlin und die Vorhabenträgerin in einem Letter of Intent eine veränderte Nutzung. Im Baufeld 6 soll demnach ein Hotel entstehen. Für Baufeld 7 ist ein Gebäude mit Unterkünften für Aufenthalte bis zu sechs Monaten vorgesehen. In den Sockelgeschossen sollen kleinteiliges Gewerbe sowie öffentliche Angebote mit Schwerpunkt Sport Platz finden. Der aktuelle Siegerentwurf greift diese Mischung auf und verbindet Sport, Gastronomie und Gewerbe in einer öffentlich orientierten Sockelzone.

Was soll in der Urbanen Mitte Nord entstehen?

Für den größeren Nordteil gibt es noch keinen rechtskräftigen Bebauungsplan. Der Senat beschloss im Januar 2026, das Verfahren VI-140caa fortzuführen und zugleich die Planungsziele anzupassen. Künftig soll dort nicht nur Platz für Büros, Einzelhandel, Dienstleistungen und soziale Infrastruktur entstehen. Auf wesentlichen Baufeldern soll ausdrücklich auch bezahlbarer Wohnungsbau nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ermöglicht werden.

Berlin und die Vorhabenträgerin vereinbarten zudem, Möglichkeiten für zulässiges Wohnen auszuschöpfen. Nach Angaben des Senats laufen Gespräche über die Veräußerung mindestens eines Baufelds, auf dem eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Wohnungen errichten könnte. Eine Prüfung sollte bis Sommer 2026 klären, wie Wohnungsbau mit den schwierigen Bedingungen am Standort vereinbar ist. Ein endgültiges Ergebnis dieser Prüfung beziehungsweise eine verbindliche Zahl neuer Wohnungen hat der Senat bislang nicht öffentlich bekanntgegeben. Deshalb lässt sich derzeit weder sagen, wie viele Wohnungen entstehen noch auf welchem Baufeld sie konkret gebaut werden.

Sind BRLO, B-Part und andere Angebote am Gleisdreieck nur Provisorien?

Zumindest bei BRLO und B-Part ist der temporäre Charakter eindeutig belegt. Das BRLO BRWHOUSE entstand ab 2016 ausdrücklich als sogenannte Pioniernutzung auf dem Gelände der Urbanen Mitte. Das Gebäude besteht aus 38 gebrauchten Überseecontainern. BRLO selbst bezeichnet den Bau auch heute als mobil und temporär und erklärt, dass sich das Gebäude an einem anderen Ort wieder aufbauen lässt.

Auch das heutige JULES B-Part geht auf eine bewusst befristete Nutzung zurück. Das rund 1.000 Quadratmeter große Holzgebäude entstand ab August 2018 und öffnete 2019. Bereits bei der Vorstellung des Projekts erklärte die Projektgesellschaft, dass sich der modulare Holzbau nach seiner Nutzung abbauen und an anderer Stelle wieder errichten lasse.

Auf dem Gelände der Urbanen Mitte am Gleisdreieck befinden sich heute mehrere Gastronomie- und Freizeitangebote, die teilweise als temporäre Nutzungen entstanden sind. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

Müssen BRLO und B-Part für die Urbane Mitte verschwinden?

Die heutige Form dieser Nutzungen ist nicht als dauerhafter Endzustand des Grundstücks geplant. Beide Angebote entstanden ausdrücklich als Pionier- beziehungsweise Zwischennutzungen für die Zeit vor der baulichen Entwicklung. Sobald die betreffenden Baufelder tatsächlich bebaut werden, können die bestehenden temporären Gebäude dort nicht unverändert stehen bleiben. Gerade ihre modulare Bauweise sollte von Beginn an ermöglichen, sie später abzubauen oder zu versetzen.

Wann genau BRLO oder JULES B-Part ihren heutigen Standort verlassen müssen, lässt sich derzeit jedoch nicht seriös festlegen. Für die Urbane Mitte Süd ist zwar ein Baustart 2027 vorgesehen, doch das Gesamtprojekt besteht aus mehreren Baufeldern und Nord und Süd befinden sich in unterschiedlichen Planungsphasen. Ein öffentlich bestätigter Räumungstermin für beide Betriebe liegt derzeit nicht vor.

Wird für die Urbane Mitte der Park am Gleisdreieck verkleinert?

Nach der offiziellen Planung sollen die Neubauten auf den schon lange vorgesehenen Bauflächen und nicht auf den als öffentliche Grünfläche festgesetzten Kernflächen des Parks entstehen. Der Senat beschreibt die Urbane Mitte ausdrücklich als Baufeld am Rand beziehungsweise zwischen den Parkbereichen. Die Südfläche besteht laut Senat aus versiegelten Flächen des früheren Güterbahnhofs.

Trotzdem wird die Bebauung das räumliche Bild des Gleisdreiecks erheblich verändern. Vor allem die geplanten Hochpunkte stehen unmittelbar an den offenen Parkflächen und am denkmalgeschützten Hochbahnhof. Genau daraus ergibt sich ein wesentlicher Teil der Kritik von Bürgerinitiativen. Diese bewerten Höhe, Dichte, Versiegelung und Auswirkungen auf das Stadtklima kritisch. Der Senat vertritt dagegen die Auffassung, dass der Park und die Bauflächen gemeinsam Teil des seit 2005 vereinbarten Gesamtkonzepts sind.

Welche Rolle spielt die S21 für das neue Quartier?

Die S21 könnte den Verkehrsknoten Gleisdreieck langfristig deutlich verändern. Heute treffen dort die U-Bahn-Linien U1, U2 und U3 aufeinander. Mit dem geplanten dritten Bauabschnitt der S21 soll zusätzlich eine Nord-Süd-Verbindung vom Potsdamer Platz über Gleisdreieck zu den Yorckstraßen entstehen. Ein neuer S-Bahnhof soll direkt mit dem bestehenden U-Bahnhof verbunden werden.

Die Trasse ist besonders für die Urbane Mitte Nord relevant, weil sie durch das Baufeld führen soll. In älteren Planungen sollte der künftige Bahnhof teilweise in die neuen Gebäude integriert werden. Solange die Bahnplanung nicht abschließend feststeht, bleiben dadurch zusätzliche technische und planerische Fragen offen. Der Senat nennt die Verbindung von Stadtentwicklung und überbezirklicher Verkehrsplanung ausdrücklich als einen Grund dafür, das Gesamtgebiet 2025 zur Angelegenheit von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung zu erklären.

Wann beginnt der Bau der Urbanen Mitte?

Für die Urbane Mitte Süd gibt es inzwischen erstmals einen konkreteren Zeithorizont. Nach Abschluss des Wettbewerbs will Periskop Development den Siegerentwurf von KSP Engel weiter ausarbeiten. Der Projektentwickler nennt 2027 als geplanten Baubeginn. Einen konkreten Monat oder einen verbindlichen Fertigstellungstermin gibt es bislang nicht.

Für die Urbane Mitte Nord lässt sich dagegen noch kein belastbarer Baustart nennen. Zunächst muss das laufende Bebauungsplanverfahren weitergeführt werden. Das Bild der Urbanen Mitte wird deshalb nicht in einem Schritt entstehen. Während Süd inzwischen Richtung Realisierung geht, bleibt Nord ein Planungsprojekt mit wichtigen offenen Punkten.

Was wird vom heutigen Gleisdreieck bleiben?

Der Park am Gleisdreieck selbst bleibt der zentrale Freiraum. Auch der denkmalgeschützte U-Bahnhof und die Hochbahntrassen bestimmen den Ort weiter. Zugleich soll die Urbane Mitte die bislang unbebauten beziehungsweise temporär genutzten Bauflächen am Verkehrsknoten füllen. Das heutige Nebeneinander aus Brachen, Containern, Holzbau, Gastronomie und offenen Flächen wird sich damit verändern.

Gerade darin liegt die Besonderheit des Projekts. Orte wie BRLO oder B-Part entstanden, um eine noch unbebaute Fläche vorübergehend zu nutzen. Mehr als ein Jahrzehnt später gehören sie für viele Besucher längst zum Gleisdreieck. Nun beginnt zumindest im Süden die Phase, für die diese Zwischennutzungen ursprünglich gedacht waren: die dauerhafte Bebauung. Wie stark sich der Ort am Ende verändert, hängt jedoch vor allem davon ab, welche Planung der Senat für die deutlich größere Urbane Mitte Nord festsetzt.

Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Senatskanzlei Berlin, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, meinBerlin, Periskop Development GmbH