Berlin streitet seit Jahren über die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände. Doch staatliche Eingriffe in Eigentum für den Wohnungsbau gab es auch in anderen Ländern. Ein Blick in die Geschichte zeigt überraschende Parallelen, aber auch grundlegende Unterschiede.
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ setzt sich für die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände in Berlin ein. Beim Volksentscheid 2021 stimmte eine Mehrheit für die Forderungen der Initiative. / © Foto: Wikimedia Commons, MOs810, CC BY-SA 4.0
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Berlin diskutiert seit Jahren über einen tiefen Eingriff in den Wohnungsmarkt: Große private Wohnungsbestände sollen in eine gemeinwirtschaftliche Form überführt werden. Mehr als eine Million Menschen unterstützten 2021 den entsprechenden Volksentscheid. Doch wie ungewöhnlich wäre dieser Schritt tatsächlich?
Ein Blick über Berlins und Deutschlands Grenzen hinaus zeigt, dass Staaten privates Eigentum für wohnungspolitische Ziele schon früher angetastet haben. Ein genaues Gegenstück zu Berlin lässt sich allerdings nur schwer finden.
Die Linke hatte Enteignung als zentrales Thema im Wahlkampf
Der Unterschied zur klassischen Enteignung und Vergesellschaftung ist entscheidend. Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt grundsätzlich, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Das Gesetz muss zugleich Art und Ausmaß der Entschädigung regeln. Der bisherige Weg seit dem Berliner Volksentscheid von 2021 zeigt allerdings, wie lang der politische und rechtliche Prozess inzwischen dauert.
Nach der Berlin-Wahl 2026 erhält die Debatte nun neue Bedeutung: Die Linke wurde erstmals stärkste Kraft und hatte die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen zu einem zentralen Thema ihres Wahlkampfs gemacht. Ob sie die nächste Landesregierung anführen und das Vorhaben umsetzen kann, hängt jedoch von den anstehenden Koalitionsverhandlungen ab.
Fünf Jahre nach dem Volksentscheid ist in Berlin noch keine Wohnung auf dieser Grundlage vergesellschaftet worden. Die Infografik zeigt die wichtigsten Stationen seit 2021 und die weiterhin offenen Fragen zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. / © Grafik: ENTWICKLUNGSSTADT mit KI
Großbritannien: Zehntausende Häuser konnten enteignet werden
Ein besonders aufschlussreicher Vergleich führt nach Großbritannien. Dort erhielten Kommunen schon im 20. Jahrhundert weitreichende Befugnisse, um schlechte Wohnverhältnisse zu beseitigen. Unter dem Housing Act von 1930 genehmigte Zwangskäufe umfassten bis Juli 1935 insgesamt 25.376 Häuser. 23.589 davon galten als nicht bewohnbar. Zwischen August 1935 und Februar 1937 kamen weitere 25.132 Häuser hinzu.
Trotz der großen Zahl damals enteigneter Wohnungen unterscheidet sich dieses Modell deutlich von Berlin. Die britischen Maßnahmen dienten vor allem der Beseitigung schlechter Wohnverhältnisse und der anschließenden Neuordnung betroffener Gebiete. Berlin diskutiert dagegen über bestehende Wohnungsbestände großer Unternehmen, die als Wohnungen erhalten und künftig gemeinwirtschaftlich bewirtschaftet werden sollen.
Wohnungs-Enteignung in Großbritannien auch auf anderem Weg
Noch näher an die Eigentumsfrage führt der britische Leasehold Reform Act von 1967. Das Gesetz gab bestimmten Bewohnern mit langfristigen Nutzungsrechten die Möglichkeit, das Grundeigentum an ihrem Haus zu erwerben. Erfüllten sie die Voraussetzungen, musste der Grundeigentümer die Übertragung zu den gesetzlichen Bedingungen akzeptieren.
Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte beschäftigte sich später im Fall „James and Others v. the United Kingdom“ mit diesem Modell. Der entscheidende Unterschied zu Berlin blieb jedoch: Das Eigentum ging an die Bewohner und nicht in eine öffentliche oder gemeinwirtschaftliche Trägerschaft.
New Towns: Staatlicher Grunderwerb für neue Städte
Nach dem Zweiten Weltkrieg ging Großbritannien noch einen anderen Weg. Der New Towns Act von 1946 ermöglichte öffentlichen Entwicklungsgesellschaften den zwangsweisen Erwerb von Land. Damit sollten neue Städte geplant und entwickelt werden. Das Gesetz regelte ausdrücklich den „compulsory purchase of land“ und die damit verbundene Entschädigung.
Auch dieses Modell unterscheidet sich vom Berliner Vorhaben. Im Mittelpunkt stand die Beschaffung von Flächen für neue Stadtentwicklung. Es ging also vor allem darum, neuen Wohnraum und neue Städte zu schaffen; nicht darum, große vorhandene Mietwohnungsbestände dauerhaft aus privater Hand zu lösen.
Mit dem Wahlerfolg der Linken gewinnt die Berliner Vergesellschaftungsdebatte neue politische Bedeutung. Ein Blick nach Großbritannien, Frankreich und Singapur zeigt historische Parallelen, aber kein fertiges Vorbild für das Berliner Vorhaben. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Frankreich: Zugriff auf Leerstand statt Übernahme von Wohnungen
Frankreich liefert einen weiteren interessanten Vergleich. Die Regierung unter François Mitterrand verstaatlichte 1982 zahlreiche Banken. Das Gesetz sah bei den betroffenen Instituten ausdrücklich die Übertragung der Aktien in das Eigentum des Staates vor. Ein entsprechendes Programm zur Übernahme großer privater Mietwohnungsbestände lässt sich daraus jedoch nicht ableiten.
Im französischen Wohnungsrecht gibt es stattdessen ein anderes Instrument: die Réquisition. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Staat leerstehende Räume zeitweise für Wohnzwecke in Anspruch nehmen. Das geltende Recht erlaubt dies bei Räumen im Besitz juristischer Personen, die seit mehr als zwölf Monaten leer stehen, wenn vor Ort ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und Nachfrage zulasten einkommensschwacher oder benachteiligter Menschen besteht. Das Eigentum selbst wechselt dabei nicht den Besitzer.
Singapur nutzte Zwangserwerb für öffentlichen Wohnungsbau
Noch weiter ging Singapur beim staatlichen Zugriff auf Grundstücke. Der Land Acquisition Act von 1966 schuf umfassende Regeln für den Erwerb von Land für öffentliche und andere festgelegte Zwecke sowie für die Entschädigung. Die staatliche Wohnungsbehörde HDB beschreibt das Gesetz als Grundlage dafür, Flächen für öffentlichen Wohnungsbau und Infrastruktur zu gewinnen.
Doch auch Singapur liefert kein direktes Gegenstück zu Berlin. Im Mittelpunkt stand der Erwerb von Land, auf dem anschließend öffentlicher Wohnungsbau entstehen konnte. Berlin diskutiert dagegen darüber, bereits vorhandene und bewohnte Bestände großer Unternehmen dauerhaft in eine andere Eigentums- und Bewirtschaftungsform zu überführen.
Berlins Vergesellschaftungsmodell bleibt im Vergleich ungewöhnlich
Die historischen Beispiele zeigen damit ein breites Spektrum staatlicher Eingriffe. Ein direktes historisches Gegenstück zum Berliner Vorhaben ergibt sich aber nicht. Das bedeutet nicht, dass staatlicher Zwangserwerb für wohnungspolitische Zwecke ohne Vorbilder wäre.
Ungewöhnlich ist vielmehr die konkrete Kombination, über die Berlin diskutiert: Große bestehende Mietwohnungsbestände privater Unternehmen sollen auf gesetzlicher Grundlage in eine gemeinwirtschaftliche Form überführt und anschließend dauerhaft als Wohnungsbestand weitergeführt werden.
Historische Vorbilder, aber kein fertiges Modell für Berlin
Land für neue Wohnungen erwerben, Leerstand nutzen oder schlechte Wohnverhältnisse beseitigen: Für all das gibt es internationale Beispiele. Berlin stellt eine andere Frage – ob bereits bewohnte Wohnungen großer privater Unternehmen dauerhaft gemeinwirtschaftlich bewirtschaftet werden sollen.
Die historischen Vergleiche zeigen, wie weit staatliche Eingriffe reichen können, nehmen Berlin die Entscheidung aber nicht ab. Nun kommt es darauf an, ob sich aus dem politischen Ziel ein tragfähiges Gesetz entwickeln lässt.
Quellen: Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland, Art. 15, Expertenkommission „Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen“, UK Parliament, Europäischer Gerichtshof für Menschenrechte, UK Legislation, Légifrance, Singapore Statutes Online, Housing & Development Board Singapore
Durch Enteignung entsteht nicht eine neue Wohnung, dafür jahrelange Rechtsstreitigkeiten. Für 10 Milliarden könnte man 30000 Wohnungen neu bauen
Der Unterschied liegt auch in der Veränderung der Rahmenbedingungen.
KI: Der entscheidende Unterschied ist: Die Größe – mehr als 3.000 Wohnungen – sagt wenig über den historischen Charakter eines Unternehmens aus. Vor 40 oder mehr Jahren waren große Wohnungsbestände häufig öffentlich, gemeinnützig oder genossenschaftlich organisiert. Heute liegen viele solcher Bestände bei profitorientierten, teils börsennotierten Immobilienkonzernen.
Besonders wichtig war der rechtliche Einschnitt von 1990: Mit der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit entfielen Steuerprivilegien und Vermögensbindungen. Wohnungen ehemals gemeinnütziger Unternehmen konnten danach leichter zu Marktbedingungen bewirtschaftet und verkauft werden. Gleichzeitig wurden in Berlin nach der Wiedervereinigung große öffentliche Bestände privatisiert; die landeseigenen Gesellschaften verwalteten 1990 noch knapp 590.000 Wohnungen, 2010 waren es etwa 270.000.
Viele heutige Großunternehmen sind daher nicht vollständig „neu entstanden“. Oft handelt es sich um alte Bestände mit neuen Eigentümern und einer neuen Unternehmenslogik. Ein kommunaler oder gemeinnütziger Bestand konnte beispielsweise über Verkäufe in den 1990er- und 2000er-Jahren bei einem privaten Investor, später bei einem Fonds und schließlich bei einem börsennotierten Konzern landen. In Berlin wurden solche Bestände häufig nicht wohnungsweise, sondern als große Portfolios oder ganze Gesellschaften verkauft.
Das bedeutet auch: Ein Unternehmen mit 10.000 Wohnungen war früher nicht automatisch mit einem heutigen Konzern gleicher Größe vergleichbar. Ein früheres Unternehmen konnte trotz großer Bestände einem sozialen oder kommunalen Versorgungsauftrag unterliegen. Ein heutiger Konzern mit derselben Wohnungszahl kann dagegen Teil eines deutschlandweiten oder internationalen Portfolios sein und seine Entscheidungen stärker an Rendite, Verschuldung, Aktienkurs und Immobilienwerten ausrichten.
Allerdings sollte man nicht zu stark vereinfachen:
– Auch früher gab es private und gewinnorientierte Großvermieter.
– Auch heute gibt es öffentliche, genossenschaftliche und sozial orientierte Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen.
– Nicht jede Mieterhöhung oder Modernisierung heutiger Konzerne ist automatisch Folge einer „Finanzialisierung“; gesetzliche Mietregeln, Baukosten, Zinsen und Instandhaltungsbedarf spielen ebenfalls eine Rolle.
– Der Bestand selbst kann derselbe sein, obwohl sich Eigentümer, Rechtsform und Geschäftsmodell mehrfach verändert haben.
Für die Berliner Vergesellschaftungsdebatte ist deshalb nicht allein die Zahl von 3.000 Wohnungen ausschlaggebend. Politisch gemeint sind vor allem große privatwirtschaftliche und profitorientierte Eigentümer, deren Bestände durch die Privatisierungs- und Unternehmenskonzentrationsprozesse seit den 1990er-Jahren entstanden oder in diese übergegangen sind. Die Schwelle von 3.000 Wohnungen ist somit vor allem ein rechtlich-politisches Abgrenzungskriterium, kein historisches Merkmal eines bestimmten Unternehmenstyps
Was dem Wohnungsmarkt fehlt ist eine Entkoppelung von gewinnorientierten Unternehmen und dem Grundbedürfnis nach bezahlbarem Lebensraum bei großen Wohnbeständen.
Wohnraum-Bewirtschaftung mit Ziel Gewinnmaximierung zugunsten von Anlegern, aber zu Lasten der Bewohner-oft sind wir da schon, wenn 30%+ des Einkommens für die Miete bezahlt werden muss.
KI: Als Orientierung für Berlin:
– Im Mikrozensus 2022 betrug die durchschnittliche Mietbelastung 27,4 % des Haushaltsnettoeinkommens. Gemeint ist die Bruttokaltmiete, also Nettokaltmiete plus kalte Nebenkosten, aber ohne Heizung und Warmwasser.
– Für die sieben größten deutschen Städte lag der Durchschnitt bei etwa 29,3 %. Für eine Drei-Zimmer-Wohnung im Berliner Stadtzentrum wurden ungefähr 36,7 % des Einkommens berechnet; außerhalb des Zentrums etwa 26 %.
– Haushalte mit niedrigen Einkommen sind deutlich stärker belastet: Die einkommensschwächsten 20 % der Mieterhaushalte zahlten bundesweit 2021 im Durchschnitt etwa 36 % ihres Einkommens für die Miete, einkommensstarke Haushalte etwa 22 %.
Berliner Mieter bei großen privaten Wohnungsunternehmen dürften im Durchschnitt ungefähr in der allgemeinen Berliner Größenordnung liegen – etwa um 27 bis 30 % für die Bruttokaltmiete –, aber einkommensschwache Haushalte, Neuvermieter und Bewohner kleiner Wohnungen können deutlich über 30 oder sogar über 40 % liegen.
Der Berliner Senat hatte als Lösung in Punkto Wohnungsknappheit für Wohnungen für jedes Einkommen von der Vonovia und der Deutsche Wohnen für 2,46 Milliarden Euro renovierungsbedürftige Wohnungen gekauft. https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/konzerne-geben-wohnungen-an-land-vonovia-und-deutsche-wohnen-schliessen-milliarden-deal-in-berlin/27622850.html?utm_campaign=CORPORATE%20FINANCE%20weekly%20KW%2037&utm_content=https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/vonovia-und-deutsche-wohnen-immobilienriesen-verkaufen-wohnungen-im-wert-von-2-46-milliarden-an-oeffentliche-hand/27622850.html&utm_medium=email&utm_source=Maileon
Die Ankäufer waren die städtischen Gesellschaften Howoge, Degewo und auch Ihre Berlinovo. Die sollen das Geschäft über Kredite finanzieren.
Das Konstrukt, dass die landeseigenen sechs Berliner Wohnungsbaugesellschaften und die Berlinovo dem Finanzsenator unterstellt sind und der eine EK-Rendite von ca.5% fordert, ist beim dringend benötigten Neubau von Wohnungen für jedes Einkommen (6,50€/m² Kaltmiete) und dem aktuellen Zustand der Bau- und Immobilienwirtschaft eine sehr große Herausforderung.
Sanierung oder technische Instandsetzung der gekauften Wohnungen wurde mit rund 380 Millionen Euro kalkuliert.
Wenn nun die genannten WBGs 5% EK-Rendite an die Stadt abgeben und zusätzlich einen Kredit von 2.460.000.000€ + 380.000.000€ = 2.804.000.000€ + Zinsen abzahlen müssen, ist es rein rechnerisch nicht möglich 6,50€/m² als Kaltmiete für die Refinanzierung zu kalkulieren.
Machen wir eine kleine Rechnung zum letztendlichen Quadratmeterpreis als Grundlage der Mietkalkulation auf:
2.460.000.000€ Einkaufspreis + 380.000.000€ angekündigte Modernisierungskosten + Zinsen macht zusammen = 2.804.000.000€, verteilt auf 14.750WE mit 68m² sind das 2.832€/m².
Hiermit kann jeder Wohnungswirtschaftler leicht ausrechnen, wie viel für die angekauften und modernisierten WE als Kaltmiete kalkuliert werden muss.
6,50€/m² sind es garantiert nicht. Auch wenn der Finanzsenator Daniel Wesener sich das wünscht bzw. optimistisch ankündigt.
Aber wurde denn schon mit der Modernisierung der 14.750 Wohnungen begonnen?
Oder werden diese Wohnungen so wie erworben vermietet?
Diese Enteignungsdebatte ist Gift für die Konjunktur. Der Markt verlangt Wohnraum, darum müssen BauGenehmigungen erteilt und gebaut,gebaut, gebaut werden.
Erinnert euch bitte daran, wie die Bausubstanz in Ostdeutschland 1990 aussah, als staatlich reguliert wurde.