Wenn Berlin Platz für eine neue Bahnstrecke braucht, kann im äußersten Fall auch privates Eigentum betroffen sein. Gleichzeitig wird seit Jahren darüber gestritten, ob große Wohnungskonzerne „enteignet“ werden können. Doch hinter beiden Fällen stecken völlig unterschiedliche Verfahren – und genau dieser Unterschied ist entscheidend.
Neue Straßenbahnstrecken können zusätzliche Flächen benötigen. Wenn dafür privater Grund gebraucht wird und keine Einigung mit den Eigentümern gelingt, kann unter engen gesetzlichen Voraussetzungen eine Enteignung möglich sein. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
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Berlin braucht Platz. Für neue Bahnstrecken, Straßen oder andere öffentliche Vorhaben kann es deshalb vorkommen, dass private Grundstücke benötigt werden. Doch darf der Staat Eigentümern ihre Grundstücke einfach wegnehmen? Und ist das dasselbe wie die viel diskutierte „Enteignung“ großer Wohnungskonzerne? Das Grundgesetz kennt für beide Fälle Regeln; allerdings handelt es sich um zwei verschiedene Instrumente.
Zwei Beispiele machen die rechtlichen Grenzen deutlich. Da wäre zum einen die neue Straßenbahnstrecke, die gebaut werden soll. Für die Trasse wird ein Teil eines privaten Grundstücks benötigt. Der Eigentümer will nicht verkaufen. Kommt keine Einigung zustande, könnte am Ende eine Enteignung stehen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Berlin jedes Grundstück übernehmen darf, das einer Planung im Weg steht. Das Grundgesetz schützt Eigentum ausdrücklich. Eine Enteignung erlaubt Artikel 14 nur zum Wohl der Allgemeinheit, auf gesetzlicher Grundlage und gegen eine gesetzlich geregelte Entschädigung.
Enteignung oder Vergesellschaftung: Der Unterschied ist entscheidend
Völlig anders ist es mit der Vergesellschaftung. Berlin würde dabei per Gesetz festlegen, dass bestimmte große Wohnungsbestände künftig nicht mehr privatwirtschaftlich, sondern gemeinwirtschaftlich organisiert werden. Hier geht es nicht um ein einzelnes Grundstück, das für eine Straßenbahn oder Schule benötigt wird. Eine gesetzlich bestimmte Gruppe von Gütern soll in Gemeineigentum oder eine andere Form der Gemeinwirtschaft überführt werden. Dafür enthält Artikel 15 des Grundgesetzes die Grundlage.
Damit wird die Besonderheit einer ganz brisanten Berliner Debatte verständlich: Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ trägt zwar die Enteignung im Namen. Ihr Vorhaben zielt rechtlich jedoch auf eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz. Das ist ein grundlegender Unterschied.
Enteignung und Vergesellschaftung ermöglichen unterschiedliche Formen des staatlichen Zugriffs auf privates Eigentum. Zweck, Verfahren und künftige Bewirtschaftung sind jeweils klar voneinander abzugrenzen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Was passiert bei einer Enteignung?
Und wie funktioniert jetzt was? Bleiben wir zunächst beim Straßenbahn-Beispiel. Bevor ein Enteignungsverfahren beginnt, muss der Vorhabenträger grundsätzlich versuchen, sich mit dem Eigentümer zu einigen.
Die Berliner Enteignungsbehörde bezeichnet die Enteignung ausdrücklich als letztes Mittel, wenn Verhandlungen gescheitert sind und das Allgemeinwohl den Eigentumswechsel erfordert. Der Antragsteller muss die erfolglosen Verhandlungen und ein angemessenes Angebot nachweisen. Selbst während des Verfahrens versucht die Behörde weiter, eine Einigung zu erreichen.
Enteignung bedeutet nicht automatisch vollständigen Eigentumsverlust
Scheitert auch dieser Versuch, kann die Enteignungsbehörde entscheiden. Dabei geht es nicht zwingend um das gesamte Grundstück. Eine Enteignung kann auch Rechte an einem Grundstück entziehen oder belasten. Für öffentliche Aufgaben nennt Berlin unter anderem Straßen- und Schienenbau sowie städtebauliche Maßnahmen in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten.
Der Eigentümer verliert sein Grundstück außerdem nicht entschädigungslos. In Berliner Enteignungsverfahren beauftragt die Behörde in der Regel den unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit der Ermittlung der Entschädigung.
Was, wenn die Nutzung bereits vor der Enteignung beginnt?
Berücksichtigt werden können neben dem eigentlichen Rechtsverlust weitere Vermögensnachteile, beispielsweise die Wertminderung einer verbleibenden Grundstücksfläche. Kommt weiterhin keine Einigung zustande, legt die Behörde die Entschädigung im Enteignungsbeschluss fest. Dieser kann gerichtlich überprüft werden.
Doch es gibt noch eine weitere Besonderheit. Ist ein sofortiger Baubeginn unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen dringend geboten, kann eine vorzeitige Besitzeinweisung möglich sein. Dann darf der Vorhabenträger die benötigte Fläche bereits nutzen, obwohl er noch nicht Eigentümer geworden ist. Besitz und Eigentum bleiben dabei rechtlich getrennt. Auch eine solche Entscheidung ist aber gerichtlich angreifbar.
Das Grundgesetz setzt Enteignungen und Vergesellschaftungen enge rechtliche Grenzen. Während Artikel 14 die Enteignung regelt, bildet Artikel 15 die Grundlage für eine mögliche Vergesellschaftung. / © Foto: depositphotos.com
Wie funktioniert die Vergesellschaftung im Vergleich zur Enteignung?
Bei einer Vergesellschaftung geht es nicht darum, einzelne Grundstücke für ein bestimmtes Bauvorhaben zu erhalten. Stattdessen verändert sich dauerhaft, nach welchen Regeln bestimmte Güter bewirtschaftet werden.
Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt ausdrücklich, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Das Gesetz muss zugleich regeln, wie die Betroffenen entschädigt werden.
Wie eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände ablaufen könnte
Für das Beispiel der großen Wohnungsbestände würde das vereinfacht bedeuten: Ein Gesetz müsste zunächst genau bestimmen, welche Bestände unter welchen Voraussetzungen betroffen sind. Anschließend könnten die erfassten Wohnungen aus dem Eigentum der bisherigen privaten Eigentümer in eine dafür vorgesehene gemeinwirtschaftliche Struktur übergehen. Denkbar wäre etwa eine Anstalt öffentlichen Rechts.
Die Berliner Expertenkommission zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen hielt eine solche Konstruktion grundsätzlich für möglich. Entscheidend sei jedoch nicht allein, wem die Wohnungen anschließend gehören. Auch ihre Bewirtschaftung müsse dauerhaft gemeinwirtschaftlich ausgerichtet sein.
Wohnraum im Dienst öffentlicher und sozialer Ziele?
Genau darin liegt der Kern der Vergesellschaftung. Die Wohnungen würden nicht lediglich von einem privaten Unternehmen an einen öffentlichen Eigentümer verkauft. Ihre Bewirtschaftung müsste selbst einem öffentlichen Zweck dienen.
Nach Einschätzung der Expertenkommission wäre es beispielsweise nicht ausreichend, wenn ein öffentlicher Eigentümer weiterhin möglichst hohe Erträge mit den Immobilien erzielt und lediglich die Gewinne für öffentliche Aufgaben verwendet.
Vielmehr müsste bereits die Bewirtschaftung der Wohnungen gemeinwirtschaftlichen Zielen folgen. Dazu können bezahlbarer Wohnraum sowie eine angemessene Instandhaltung gehören.
Berlin kann private Grundstücke für öffentliche Vorhaben nicht beliebig übernehmen. Ebenso müsste eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände durch ein Gesetz geregelt und mit einer Entschädigung verbunden werden. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Auch bei einer Vergesellschaftung gibt es eine Entschädigung
Ein weiterer häufiger Irrtum betrifft die bisherigen Eigentümer. Vergesellschaftung bedeutet nicht, dass ihnen die betroffenen Vermögenswerte ohne Ausgleich entzogen werden dürfen. Artikel 15 verweist für die Entschädigung auf die Regeln des Artikels 14.
Danach muss eine gerechte Abwägung zwischen den Interessen der Allgemeinheit und der Betroffenen stattfinden. Damit wird auch verständlich, warum die Forderung „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ nicht bedeutet, dass Berlin einem Unternehmen einfach dessen Wohnungen wegnimmt.
Enteignung von Wohnkonzernen: Die entscheidenden gesetzlichen Regelungen stehen noch aus
Hinter einer möglichen Vergesellschaftung stünde ein eigenes Gesetz, das den Kreis der betroffenen Bestände, ihre Überführung, die künftige gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung und die Entschädigung regeln müsste. Ob und in welcher Form Berlin diesen Schritt tatsächlich geht, ist eine politische und rechtliche Frage, die bislang nicht abschließend entschieden ist.
Der zweite Teil der Serie schaut deshalb auf den konkreten Berliner Konflikt: 2021 stimmte eine Mehrheit beim Volksentscheid für die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Warum wurde fünf Jahre später noch kein Unternehmen auf dieser Grundlage vergesellschaftet?
Quellen: Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland, Baugesetzbuch, Bundesverfassungsgericht, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin
Wehret den Anfängen. Wenn die Linken mit Vergesellschaftungen anfangen, geht es irgendwann mit Enteignungen weiter.
Wir müssen neue, zusätzlcihe Wohnungen bauen und nicht vorhandene für viel Geld vergesellschaften.
Aber diese linken Bullerbüträume fallen leider auch bei intelligenten Links Grünen auf fruchtbaren Boden.
Billiger Populismus von links, nichts anderes ist das.
Man stelle sich nurvor, was man mit der eigentlichen Entschädigungssumme für einen großer Pool an Wohnungen bauen könnte. Schon aus diesem Grund ist Enteignen eher von destruktiver Natur. Da sind die Besitzverhältnisse noch nicht mal Teil der Diskussion.
Aber nicht verwunderlich, dass das aus dem linken Gesellschaftsparadies kommt, wo das Leuchten immer dialektischer Natur ist und damit die schwächste aller Hearngehensweisen…Sozusagen ein schlicht gehaltener Funk-Code für zwei Traumsynapsen.