Warum JTRE auf die Europacity setzt: Im Interview spricht Sebastian Mirrek über Stadtentwicklung, Mixed-Use-Konzepte und die Zukunft des Wohnens und Arbeitens am Nordhafen.
Die Visualisierung zeigt die geplante Dachterrasse von „Nordhafen Living“ mit Aufenthaltsflächen, Begrünung und Blick auf den Nordhafen in der Europacity. / © Visualisierung: JTRE / PR
© Titelbild / Visualisierung: JTRE / PR
Mit dem Projekt „Nordhafen Living & Office“ entwickelt JTRE eines der markantesten Mixed-Use-Vorhaben in der Berliner Europacity. Im Interview spricht Sebastian Mirrek, Senior Projektmanager bei JTRE Germany, über die Zukunft des Quartiers am Nordhafen, die Bedeutung gemischt genutzter Stadtbausteine und die Herausforderungen der Stadtentwicklung zwischen Wohnraummangel, Nachhaltigkeit und wirtschaftlicher Machbarkeit.
- Projekt: „Nordhafen Living & Office“
- Bezirk: Berlin-Mitte (Ortsteil: Moabit)
- Lage: unweit des Berliner Hauptbahnhofs
- Adresse: Heidestraße 29–30, 10557 Berlin
- Entwickler: JTRE Germany GmbH
- Wohnen: rund 150 Mietwohnungen
- Weitere Nutzung: Büro, Retail, Gastronomie
- Fertigstellung: Frühjahr 2027 geplant
Sebastian Mirrek von JTRE Germany sieht in der Europacity und dem Projekt „Nordhafen Living & Office“ einen wichtigen Baustein für die zukünftige Quartiersentwicklung in Berlin. / © Foto JTRE Germany
Europacity: Ein neues Quartier zwischen Hauptbahnhof und Nordhafen
Mit dem Projekt „Nordhafen Living & Office“ steigt JTRE in den Berliner Markt ein. Was hat das Unternehmen besonders an der Europacity und dem Standort am Nordhafen gereizt?
Sebastian Mirrek, Senior Projektmanager bei JTRE Germany: „Die Europacity ist etwas ganz Neues, ein neues Quartier im Herzen von Berlin, ein Verbindungsglied zwischen Ost und West und dennoch völlig unbeschrieben und überraschend. Vielen sagt die Europacity, nur einen Steinwurf vom Hauptbahnhof und somit perfekt an den Flughafen Willy Brandt sowie an das ICE und Regionalbahnnetz angebunden, nicht viel.
Noch nicht! Bereits heute ist die Europacity eine Reise wert. Nicht nur aufgrund der schnellen Verbindung von der Mitte Berlins in Richtung Norden und Nordosten, sondern auch wegen seiner bewegten Geschichte. Einst das Tor in Richtung Westen Deutschlands mit dem Lehrter und dem Hamburger Bahnhof, aber auch die Geburtsstätte von Schering. Schering war eines der bedeutendsten Pharmaunternehmen Deutschlands.
Heute treibt Bayer als Nachfolger von Schering die Bereiche Life Science und Biotech voran. Ein einmaliges Projekt, welches auch Strahlkraft auf die Europacity hat. Dies muss sich aber mit seinem internationalen Flair oder Firmen wie SAP, 50Hertz, TotalEnergies, Cariad, DKB und vielen anderen nicht verstecken. Zudem haben Kunst und Kultur einen großen Einfluss auf das Quartier. Für JTRE die besten Voraussetzungen, um mit dem Nordhafen Living & Office einen wichtigen Baustein zu setzen und die Entwicklung nicht nur zu begleiten, sondern ganz aktiv zu gestalten, zu fördern und einen Zukunftsstandort zu schaffen, welcher Berlin prägen wird und einfach dazu gehört. Die Europacity steht für die Zukunft und die Innovation von Berlin.“
„Nordhafen Living & Office“: Das Konzept hinter dem Mixed-Use-Projekt
JTRE setzt international auf gemischt genutzte Quartiere mit Wohnen, Arbeiten, Gastronomie und öffentlichen Räumen. Warum werden Mixed-Use-Konzepte aus Ihrer Sicht für Städte immer wichtiger?
„Der Kiez-Gedanke steht für die Entwicklung von Projekten bei JTRE Pate. Kein Begriff, welchen wir erfunden haben, sondern den es bereits seit vielen Jahren gibt und der in der Stadtentwicklung von Berlin schon immer eine große Rolle gespielt hat.
In erster Linie können wir mit Mixed-Use-Projekten eine ganz eigene kleine Insel, mit einer eigenen Identität und Energie, schaffen. Dabei ist es uns wichtig, Wohnen, Arbeiten, aber auch Freizeit und die Erledigungen des täglichen Bedarfs zu vereinen. All diese Anforderungen kann ich am besten in Projekten vereinen, die Raum für unterschiedliche Nutzungsarten bieten.
So sehen wir Fitness und Sport, Gastronomie, Kunst und Kultur, Lebensmittel und Deli sowie flexible Arbeits-, Meeting- und Veranstaltungsmöglichkeiten an einem Ort, als wichtigen Baustein für gelungenes Projekt. Nicht zu vergessen sind natürlich Wohnungen für unterschiedliche Nutzer, mit noch unterschiedlicheren Bedürfnissen sowie deren Begegnungsorten im Innenhof oder auf der Dachterrasse. Wir wollen keine reinen Schlafstätten oder monotone Businessparks erschaffen. Wir wollen Menschen eine Heimat, ein Zuhause bieten.
Natürlich können wir nicht alles anbieten, so fängt bei JTRE das Development bereits bei der Analyse der Nachbarschaft statt. Was fehlt? Was ist vorhanden? Was kann oder muss gestärkt werden und wie können wir mit unseren Projekten einen Mehrwert, eine Ergänzung im Kiez schaffen. Das ist unser Antrieb und deshalb lieben wir es bei JTRE Quartiere in Groß oder Klein zu entwickeln und zu realisieren.“
Im Erdgeschoss von „Nordhafen Living“ entstehen Gastronomie- und Retailflächen, die den öffentlichen Raum in der Europacity beleben sollen. / © Visualisierung: JTRE / PR
Nachhaltige Quartiersentwicklung in der Europacity
Viele Städte stehen vor der Herausforderung, neue urbane Quartiere zugleich wirtschaftlich, nachhaltig und lebenswert zu gestalten. Wie versucht JTRE, diese Anforderungen miteinander zu verbinden?
„Das beginnt bei JTRE bereits mit einem langen und sehr selektiven Prozess, wenn es um die Findung und den Ankauf von Projekten geht. Dabei versuchen wir in der Regel von innen nach außen zu denken. Das bedeutet, dass JTRE in erster Linie innerhalb gewachsener oder bestehender Strukturen nach Potenzialen für neue Quartiere sucht. Sprich wir möchten ungenutzte, weniger gefragte oder aktuell anders genutzte Grundstücke und Objekte zu neuen, zukunftsorientierten Quartieren entwickeln.
Hier ist es für JTRE in erster Linie wichtig, wegen in oder innerhalb der Stadt kurz zu halten, auf bestehende Infrastruktur und Angebote zurückzugreifen und diese in den neuen Quartieren zu ergänzen und zu unterstützen. Dabei braucht es eine gezielte Konzeptionierung des Projektes in Bezug auf Nutzergruppen, Retail- und Gastroangebote sowie Angebote für die Nachbarschaft.
Im nächsten Schritt legen wir großen Wert auf effiziente, aber auch flexible Grundrisse, um den sich immer wieder verändernden Anforderungen gerecht zu werden, Nutzungen zu verschieben und die Haustechnik dahingehend zu adaptieren. So bleibt das Haus langfristig attraktiv und auf der Höhe der Zeit. In diesem Zusammenhang sehen wir bei JTRE aber auch die klare Ausrichtung von Mixed Use als Vorteil, weil es so möglich ist, Wohnen, Arbeiten und Freizeit zu kombinieren.
Selbstverständlich dürfen bei dieser Konzeptionierung, Planung und Realisierung auch nachhaltige Energie-, Wärme- und Kälteerzeugung, zusammen mit effizienten Fassaden, eine Begrünung von Dächern, Fassaden und Innenhöfen sowie der Einsatz von recycelten und nachhaltigen Materialien nicht fehlen.“
Die Dachterrasse von „Nordhafen Living“ soll gemeinschaftliche Aufenthaltsbereiche mit Blick über die Europacity und flexible Nutzungen für Arbeit und Austausch bieten. / © Visualisierung: JTRE / PR
Stadtentwicklung im europäischen Vergleich: Berlin, London und Bratislava
JTRE entwickelt Projekte in mehreren europäischen Ländern und ist seit 2023 auch in Deutschland aktiv. Welche Unterschiede sehen Sie aktuell zwischen den Stadtentwicklungen in Deutschland und anderen europäischen Märkten?
„JTRE entwickelt aktuell Projekte in Bratislava, London und Berlin. Weitere Städte, insbesondere in Deutschland, werden in der Zukunft dazu kommen. Wir sehen bei den Städten in denen JTRE bereits vertreten ist, vor allem erst einmal eine große Gemeinsamkeit. Das ist der Mangel an Wohnraum und das ganz gleich, ob im Bereich der geförderten Wohnräume oder des Wohnraums für Singles, Paare und vor allem Familien im mittleren Preissegment.
Hinzu kommen stetig steigende Anforderungen und Regularien, die auch nicht immer aufeinander abgestimmt sind, bzw. sich dadurch potentieren. Aber auch welt- und lokalpolitische Unsicherheiten haben Einfluss auf alle Märkte, sei es bei der Entscheidungsfreudigkeit der Investoren, bei den Banken, die Projekte natürlich auch finanzieren und bei den Endkunden, welche überlegen, ob sie sich die Wohnung, das neue Büro, die attraktive Retailfläche leisten können und wollen.
Natürlich gibt es auch Unterschiede. Bratislava, wie auch London, sind ganz klar die wirtschaftlichen, politischen, kulturellen und bildungstechnischen Zentren der jeweiligen Länder. Für Berlin trifft dies nicht ausschließlich zu. In Deutschland gibt es, nicht nur durch das föderalistische System, sondern auch die jeweilige Spezialisierung und durch die Besonderheit der Teilung Deutschlands, eine stärkere Dezentralisierung, mit ganz unterschiedlichen Zentren.
Gleichwohl hat Berlin aber eine sehr starke Anziehungskraft und schafft es durch seine schiere Geschichte, seinen Reiz und seine Energie, bestehend aus Chancen, Möglichkeiten und liberaleren Strukturen herauszuwachsen. Das bringt aber auch Risiken für Investoren im Immobilienbereich. Diese leben von Vertrauen und Verlässlichkeit.
Mein persönlicher Eindruck, auch aus den Gesprächen mit Kollegen vor Ort und der Begleitung von Entwicklungen an den anderen Standorten der JTRE zeigt, dass hier sehr früh klare und verlässliche Vereinbarungen mit Behörden, Politik und Nachbarschaft getroffen werden, die auch Bestand bis zum Ende des Projektes haben. Auch der politische Wille zur Transformation und zur Schaffung von neuem Wohn- und Arbeitsraum ist hier deutlich stärker zu spüren. Entsprechend sind Prozesse auf dem Weg zur Schaffung von Baurecht kürzer und in der Abstimmung mit den Behörden schneller.
Was jetzt klingt, als wäre es in anderen europäischen Städten, wie London oder Bratislava alles besser, stimmt so nicht. Eines der größten Güter, die wir in Berlin feststellen, mag manchmal ein Hindernis sein, zeigt aber auch klar auf, was geht und was nicht. Das sind neben den planungsrechtlichen auch bautechnische Regeln, vor allem aber das Mietrecht. Was geht und was nicht, ist nicht nur in Berlin, sondern in Deutschland im Allgemeinen sehr gut gefasst und gibt den Mietern ein hohes Maß an Sicherheit.“
Die Visualisierung zeigt flexible Büroflächen in „Nordhafen Living“, die moderne Arbeitsplätze mit großen Fensterflächen und Blick über die Europacity verbinden. / © Visualisierung: JTRE / PR
Wie neue Stadtquartiere wie die Europacity langfristig lebenswert bleiben
Das ist auch wichtig, denn in Berlin ist der Mietwohnungsanteil, verglichen zu London und Bratislava sehr hoch.
„Das sollten wir uns auch für die Zukunft bewahren. Nicht durch noch mehr Unter- und Sonderregeln, sondern durch intensive Gespräche von Politik, Behörden, Mieterverbänden und den Vertretern der Wohnungswirtschaft und Entwicklern. Wollen wir weiterhin ein attraktiver Standort für Investoren bleiben und insbesondere den Wohnungsbau, der aktuell die größte Herausforderung ist, nicht bremsen oder gar abwürgen, dann braucht es eine Vereinfachung, mit gleichzeitiger Klarstellung der rechtlichen Grundlagen.
Dabei müssen aber auch gesetzliche Vorgaben überdacht werden, um den Planungs- und Bauprozess zu vereinfachen und Baukosten zu reduzieren. Die Baupreise steigen in allen Märkten, in London ist es durch Inflation und fehlende Fachkräfte. In Berlin liegt es an verschärften Regeln sowie Material- und Energiekosten. Anders als in London oder Bratislava, muss in Berlin vor allem die Mittelschicht einen Großteil der Mehrkosten, resultierend aus den gestiegenen Baukosten und der sozialen Verantwortung auffangen.
Für Menschen, deren Einkommen zu hoch für eine staatliche Förderung ist, aber auch zu klein für den Erwerb von Wohnraum, für die bleibt lediglich der Griff noch recht teuren Wohnraum, der auch eine Subvention der steigenden Baukosten aus baurechtlich wachsenden Anforderungen und sozialen Komponenten der Projekte auffangen muss. Wir als JTRE versuchen dies abzufedern, aber es muss auch mehr eine Aufgabe der Politik sein, darauf Antworten und Lösungen zu finden.“
