Wie viele Wohnungen könnten auf den Dächern von Berlin-Mitte entstehen? Eine Analyse liefert Antworten zu Potenzialen, Gebäudetypen, Hürden und dem weiteren Vorgehen.
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Neue Bauflächen sind in Berlin-Mitte rar. Doch Wohnraum wird dringend gebrauchst. Und genau deshalb rücken bestehende Gebäude stärker in den Fokus. Eine Dachflächenpotenzialanalyse des Bezirksamts Mitte zeigt, wo zusätzliche Wohnungen durch Dachausbau oder Aufstockung entstehen könnten.
Gleichzeitig macht die Untersuchung deutlich, dass zwischen theoretischem Potenzial und einer tatsächlichen Umsetzung zahlreiche bauliche und rechtliche Hürden liegen.
- Bezirk: Berlin-Mitte
- Projekt: Dachflächenpotenzialanalyse
- Kurz- bis mittelfristiges Potenzial: rund 1.800 zusätzliche Wohnungen
- Langfristiges Potenzial: bis zu weitere 10.000 Wohneinheiten
- Schwerpunkt: Dachausbau und Aufstockung bestehender Gebäude
Wie viele Wohnungen könnten auf den Dächern von Mitte entstehen?
Nach der Analyse könnten durch Dachausbauten und Aufstockungen kurz- bis mittelfristig rund 1.800 zusätzliche Wohnungen entstehen. Darüber hinaus sieht die Studie langfristig Potenziale für bis zu weitere 10.000 Wohneinheiten.
Dabei handelt es sich jedoch nicht um bereits geplante Bauvorhaben. Vielmehr beschreibt die Untersuchung Flächen, die grundsätzlich für zusätzlichen Wohnraum infrage kommen könnten. Jedes Gebäude müsste anschließend einzeln geprüft werden.
An einem Bestandsgebäude der Buckower Höfe in Berlin-Neukölln laufen die Arbeiten für die Modernisierung und Dachaufstockung. Aufstockungen wären auch in Mitte zahlreich denkbar. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Berlin-Mitte: Welche Dächer eignen sich besonders für neue Wohnungen?
Nicht alle Gebäude bieten die gleichen Voraussetzungen. Die Studie sieht gute Chancen vor allem bei größeren Wohnungsbeständen mit einheitlichen Eigentümerstrukturen. Dazu zählen unter anderem Blockrandbebauungen der 1920er bis 1940er Jahre, Zeilenbauten der Nachkriegszeit sowie Bestände landeseigener Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften.
Dort lassen sich Planungen häufig gebündelt umsetzen, weil weniger Eigentümer beteiligt sind und Gebäude ähnliche bauliche Voraussetzungen mitbringen.
Warum sind Gründerzeithäuser für Dachausbau schwierig?
Gerade die für Berlin typischen Gründerzeitquartiere verfügen zwar über großes Potenzial. Gleichzeitig gehören sie zu den anspruchsvollsten Gebäudebeständen. Häufig spielen Denkmalschutz, bereits ausgeschöpfte Baurechte, enge Innenhöfe oder fehlende Rettungswege eine Rolle.
Auch Berliner und Mansarddächer eignen sich nur dann für zusätzlichen Wohnraum, wenn sie bestimmte Mindesthöhen erreichen. In vielen Fällen kommt deshalb nur ein Ausbau innerhalb der bestehenden Dachform infrage.
Welche Herausforderungen gibt es bei Dachaufstockungen?
Die Analyse zeigt, dass jede Gebäudegruppe eigene Anforderungen mitbringt. Bei Zeilenbauten muss unter anderem darauf geachtet werden, dass neue Geschosse das städtebauliche Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen oder zu stärkeren Verschattungen führen.
Bei Großsiedlungen und Hochhäusern stehen dagegen häufig statische Fragen sowie der Brandschutz im Mittelpunkt. Ab bestimmten Gebäudehöhen können zusätzliche Rettungswege oder weitere Aufzüge erforderlich werden.
Im Greizer Viertel in Berlin-Marienfelde hat die degewo ein Bestandsgebäude modernisiert und um ein zusätzliches Dachgeschoss erweitert. Durch die Dachaufstockung entstehen neue Wohnungen, so wäre es auch in Mitte denkbar. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Können auch Gewerbebauten neue Wohnungen bekommen?
Ja. Die Studie untersucht ausdrücklich auch Gewerbegebäude als mögliche Standorte für zusätzlichen Wohnraum. Voraussetzung sind unter anderem getrennte Erschließungen für Wohnen und Gewerbe, ausreichender Schallschutz sowie eine klare Trennung der unterschiedlichen Nutzungen.
Teilweise können dafür auch planungsrechtliche Anpassungen notwendig werden. Als Praxisbeispiel nennt die Untersuchung ein Wohnhaus auf einem ehemaligen Fabrikgebäude in der Uferstraße in Berlin-Mitte. Dort mussten unter anderem Fragen des Denkmalschutzes, der Abstandsflächen und des Brandschutzes gelöst werden.
Entstehen jetzt also viele neue Wohnungen?
Nein. Die Dachflächenpotenzialanalyse ersetzt keine Bauplanung und keine Genehmigung. Sie zeigt lediglich auf, welche Dächer grundsätzlich geeignet sein könnten. Ob tatsächlich gebaut werden kann, hängt von den jeweiligen Grundstücken, den Eigentumsverhältnissen sowie den baurechtlichen und technischen Voraussetzungen ab.
Das Bezirksamt möchte die Ergebnisse nun insbesondere mit landeseigenen Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften nutzen, um mögliche Projekte anzustoßen. Ein Zeitplan oder konkrete Bauvorhaben wurden bislang nicht veröffentlicht.
Warum ist die Studie für Berlin wichtig?
Berlin-Mitte gehört zu den am dichtesten bebauten Bezirken der Hauptstadt. Freie Bauflächen sind selten. Deshalb gewinnt die Nachverdichtung bestehender Gebäude an Bedeutung. Die neue Analyse zeigt, dass zusätzlicher Wohnraum nicht nur auf freien Grundstücken entstehen kann, sondern auch über bestehenden Gebäuden.
Gleichzeitig macht sie deutlich, dass zwischen Potenzial und Umsetzung zahlreiche technische, rechtliche und städtebauliche Anforderungen erfüllt werden müssen. Gerade diese differenzierte Betrachtung unterscheidet die Studie von einer reinen Schätzung möglicher Wohnungen.
Quellen: Bezirksamt Mitte von Berlin, Steckbriefe Dachflächenpotenzialanalyse
Seit mehr als drei Jahren versuchen wir es dem Bauamt in MItte recht zu machen, um eine Genehmigung für einen Dachausbau in einem Miethaus zu bekommen. Die Sache scheitert am „zweiten Rettungsweg“. Die einfache Lösung, auf der Hofseite des Hauses eine Stahltreppe anzubringen, lehnt der Bezirk ab; damit hat der Bezirk Mitte ein „Alleinstellungsmerkmal in Berlin. In anderen Bezirken liegt der Schwerpunkt für die Bauverhinderung anders, dort werden Hängetoiletten oder Balkone abgelehnt.