Mit einem Flächenumsatz von rund 551.800 Quadratmetern erreichte der Bürovermietungsmarkt 2025 einen Höchststand der letzten fünf Jahre. Den größten Anteil machten großflächige Vermietungen von Premiumflächen in zentraler Lage aus.
Der Flächenumsatz ist gegenüber 2024 deutlich gestiegen. Trotzdem steigt gleichzeitig auch der Büroleerstand leicht an. / © Grafik: NAI apollo
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Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt inklusive der Teilmärkte Eschborn und Offenbach-Kaiserlei hat im Jahr 2025 mit einem Flächenumsatz von 551.800 Quadratmetern das höchste Ergebnis der letzten fünf Jahre erzielt. Das ergibt der Marktreport des unabhängigen Immobiliendienstleisters NAI apollo. Die Entwicklung deutet auf eine spürbare Belebung der Nachfrage hin, auch wenn sie sich auf bestimmte Marktsegmente konzentriert.
Commerzbank und ING Deutschland mieten größte Flächen und sorgen für Anstieg des Flächenumsatzes
Das hohe Gesamtvolumen ist vor allem auf mehrere großflächige Vermietungen zurückzuführen. Ein Projektmietvertrag über 73.000 Quadratmeter im „Central Business Tower“ durch die Commerzbank sowie der Abschluss von 32.000 Quadratmetern im neuen 16-geschossigen „HPQ“-Bürogebäude im „Hafenpark Quartier“ durch die ING Deutschland stechen besonders hervor. Insgesamt entfielen neun Deals mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern auf fast 210.000 Quadratmeter – ein mehr als fünffacher Anstieg im Vergleich zum Vorjahr.
Während die Anzahl der abgeschlossenen Verträge mit 431 leicht über dem Vorjahreswert liegt, bleibt der zentrale Motor des Markts eindeutig das großflächige Segment.
Größter Teil der Vermietungen entfiel auf Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen
Nach Branchen betrachtet stellten Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen erneut den größten Anteil der Nachfrage. Rund ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes entfiel auf diese Gruppe. Dahinter folgten Unternehmen aus den Bereichen Unternehmensberatungen, Marketing und Marktforschung, die ihr Vorjahresergebnis mehr als verdreifacht haben. Auch die Immobilien- und Bauwirtschaft war stärker vertreten als im Vorjahr.
Die Verteilung zeigt, dass der Markt weiterhin stark von dienstleistungsorientierten Nutzungen geprägt ist. Gleichzeitig bleibt die Abhängigkeit vom Finanzsektor hoch.
Central Business District: Nachfrage nach Premiumflächen an zentralen Standorten steigt
Räumlich konzentrierte sich die Nachfrage vor allem auf zentrale Innenstadtlagen, insbesondere auf den Central Business District. Dort wurde ein erheblicher Teil des Gesamtumsatzes erzielt. Auffällig ist zudem die klare Präferenz für Neubauten, Projektentwicklungen und hochwertig sanierte Bestandsgebäude. Ein Großteil der Flächenabschlüsse ab etwa 1.000 Quadratmetern entfiel auf moderne Objekte mit zeitgemäßer technischer und energetischer Ausstattung.
Ältere Bestandsflächen ohne umfassende Modernisierung hatten es hingegen weiterhin schwer, neue Nutzerinnen und Nutzer zu finden.
Frankfurt: Leerstand von Gewerbeflächen steigt auf 11 Prozent
Die starke Nachfrage nach Premiumflächen in zentralen Lagen hat sich auch auf das Mietniveau ausgewirkt: Die Spitzenmiete stieg auf rund 53,30 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 4,30 Euro gegenüber dem Vorjahr. Besonders in Neubauten und hochwertigen Revitalisierungen werden dabei oft Mietpreise realisiert, die mehr als 10 Euro über dem Marktdurchschnitt liegen.
Trotz der hohen Vermietungsleistung erhöht sich die kurzfristig verfügbare Fläche aufgrund von Neu- und Revitalisierungen, darunter Teile des „Omega House“ in Offenbach-Kaiserlei. Der marktaktive Leerstand lag Ende 2025 bei etwa 1,26 Millionen Quadratmetern beziehungsweise 11,0 Prozent der Bürofläche.
2026: Flächenumsatz am Bürovermietungsmarkt könnte in Frankfurt leicht sinken
Für das Jahr 2026 rechnet man ebenfalls mit einer hohen Büroflächennachfrage. Gleichzeitig nimmt das Flächenangebot in Neubauten und von Flächen über 10.000 Quadratmetern ab. Diese Situation könnte dazu führen, dass die Mieten im Spitzensegment weiter steigen und die Marktaktivitäten limitiert werden.
„Hinsichtlich des Flächenumsatzes erwarten wir ein Ergebnis unter dem Niveau des gerade abgelaufenen Jahres“, sagt Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI apollo. „Große und mittelgroße Flächengesuche werden zwar zum Abschluss kommen, aber nicht das Volumen des Jahres 2025 erreichen. Somit ist für 2026 ein Umsatzresultat im Bereich der langjährigen Durchschnitte und damit leicht oberhalb der 450.000 Quadratmetermarke realistisch.“
Quellen: NAI apollo, konii
