Der Berliner Büromarkt bleibt auch im ersten Halbjahr 2025 deutlich hinter früheren Erwartungen zurück. Zwar ist die Nachfrage leicht gestiegen, doch große Neuvermietungen und hochwertige Neubauten fehlen weiterhin.
Das Quartier „LUX Berlin“ nahe der Warschauer Brücke wurde als Standort für das neue „House of Games“ ausgewählt. In einem denkmalgeschützten Gebäudekomplex mit rund 15.000 Quadratmetern Nutzfläche sollen ab 2026 national und international agierende Games-Firmen – darunter Ubisoft – sowie Startups, Verbände und Forschung unter einem Dach vereint werden. / © Foto: IMAGO / Schöning
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Der Berliner Markt für Bürovermietungen konnte im zweiten Quartal 2025 zwar zulegen, bleibt jedoch deutlich unter dem Niveau der Vorjahre. Laut dem Immobilienunternehmen JLL wurden im zweiten Quartal rund 134.300 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet, etwa ein Drittel mehr als im ersten Quartal. Dennoch liegt der Halbjahreswert mit insgesamt 238.000 Quadratmetern rund 19 Prozent unter dem des Vorjahreszeitraums und verfehlt sogar den Fünfjahresschnitt um 27 Prozent. Im Vergleich zum Zehnjahresschnitt beträgt das Minus 35 Prozent.
Ein Grund für diese Entwicklung ist das anhaltende Fehlen großvolumiger Abschlüsse. Nur ein Mietvertrag überstieg im ersten Halbjahr die Marke von 10.000 Quadratmetern: Die landeseigene Wista Management mietete 10.900 Quadratmeter im Lux Tower an der Mediaspree, für das geplante „House of Games“.
Anmietungen konzentrieren sich auf zentrale Lagen wie Mitte, Charlottenburg und Mediaspree
Von den 366 registrierten Abschlüssen entfielen fast zwei Drittel auf Flächen unter 500 Quadratmetern. Viele Unternehmen verlängerten ihre bestehenden Mietverträge anstatt umzuziehen. Wenn ein Wechsel erfolgte, dann bevorzugt in Objekte mit hochwertiger Ausstattung in zentralen Lagen. Laut JLL-Niederlassungsleiterin Anja Schuhmann sei die konjunkturelle Unsicherheit ein wesentlicher Grund für diese Zurückhaltung.
Die meisten Anmietungen fanden im Teilmarkt Berlin-Mitte statt, mit einem Anteil von rund 16 Prozent am Gesamtumsatz. Dahinter folgen Charlottenburg-Wilmersdorf mit 12 Prozent und die Mediaspree mit zehn Prozent. Fünf Branchen, darunter Ausbildung, Gesundheit und Soziales, sorgten gemeinsam für knapp 60 Prozent des Flächenumsatzes.
Fertigstellungen bleiben laut JLL hinter Erwartungen zurück: Verlagerung in B-Lagen möglich
Besonders auffällig ist die geringe Zahl an Fertigstellungen. Im ersten Halbjahr 2025 kamen lediglich 150.500 Quadratmeter neue Bürofläche auf den Markt, nur halb so viel wie im Vorjahr und 44 Prozent unter dem fünfjährigen Durchschnitt. JLL erwartet bis Jahresende rund 300.000 Quadratmeter. Nach Einschätzung von Schuhmann könne dies zu einem Mangel an hochwertigen Flächen führen. Die Folge sei ein Anstieg der Spitzenmieten, derzeit bei 46 Euro pro Quadratmeter.
Gleichzeitig könnten Unternehmen, die empfindlich auf Mietpreise reagieren, vermehrt in B-Lagen ausweichen, vorausgesetzt, die Gebäudequalität stimme. Aktuell liegt die Leerstandsquote bei acht Prozent.
Stagnierender Flächenumsatz und wachsender Leerstand rücken Wohnraumnutzung in den Fokus
Angesichts der bisherigen Entwicklung rechnet JLL für das Gesamtjahr 2025 mit einem Flächenumsatz von etwa 550.000 Quadratmetern, ursprünglich war man von 600.000 Quadratmetern ausgegangen. Hoffnung besteht laut dem Immobilienunternehmen JLL dennoch: Das Infrastrukturpaket der Bundesregierung könnte mittelfristig die Nachfrage ankurbeln, vor allem im Bereich technologiebezogener, verteidigungsnaher Nutzungen. Insbesondere Start-ups könnten davon profitieren, jedoch frühestens im kommenden Jahr.
Parallel zum stagnierenden Büroflächenumsatz wächst in Berlin der Leerstand bei Gewerbeimmobilien. Immer mehr Stimmen fordern, leerstehende Büroflächen zumindest teilweise in Wohnraum umzuwandeln. Zwar sind solche Umrüstungen technisch und baulich herausfordernd, doch die notwendigen Voraussetzungen, etwa bei Belichtung, Grundrissgestaltung und Sanitäranlagen, lassen sich häufig mit vertretbarem Aufwand nachrüsten. Projekte wie die Umnutzung ehemaliger Warenhäuser oder Industriegebäude zeigen, dass eine Mischnutzung machbar und belebend für Quartiere sein kann.
Quellen: JLL, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
