Berlins stillstehende Baustellen: Von „Monarch Tower“ bis „Steglitzer Kreisel“

Zahlreiche Bauprojekte in Berlin stehen seit Monaten oder gar Jahren still. ENTWICKLUNGSSTADT zeigt zehn der größten Vorhaben, bei denen es offensichtlich nicht vorangeht.

© Titelbild: ENTWICKLUNGSSTADT

Es sollten teils beeindruckende Bauwerke werden, Visualisierungen zeigen raumgreifende Gebäude, neue Quartiere oder moderne Hochhäuser im gesamten Berliner Stadtgebiet. Doch seit Monaten oder Jahren stehen viele ambitionierte Bauvorhaben still.

Ursachen sind häufig gestiegene Baukosten, unsichere Finanzierung und komplexe Genehmigungen – und ganz offensichtlich die rapide sinkende Nachfrage nach Gewerbeflächen. ENTWICKLUNGSSTADT zeigt zehn der wichtigsten Stillstand-Projekte und ihren aktuellen Status Quo.

Stillstand-Projekt 1: „JAHO“ in Berlin-Mitte

Die Visualisierung zeigt, wie das „JAHO“ einmal aussehen sollte. / © Visualisierung: David Chipperfield Architects

ANZEIGE

• Bezirk: Berlin-Mitte
• Adresse: Holzmarktstraße 3–5, Berlin
• Nutzung: Büro, Gewerbe, Gastronomie
• Geplante Fertigstellung: zwischen 2025 und 2028

Am Standort Jannowitzbrücke in Berlin-Mitte ist mit dem Projekt „JAHO“ ein modernes Büro- und Geschäftsquartier geplant. Das Vorhaben umfasst unter anderem einen Hochbau von rund 75 Metern Höhe an der Holzmarktstraße. Die zuständigen Gremien im Bezirk haben den Planungen bereits zugestimmt, sodass die baurechtlichen Voraussetzungen grundsätzlich vorliegen.

Trotz dieser formalen Fortschritte zeigt sich vor Ort seit beinahe eineinhalb Jahren Stillstand. Die Baugrube liegt brach, sichtbare Arbeiten finden nicht statt. Eine aktuelle Anfrage, ob das „JAHO“ noch realisiert werden soll, ließen die Projekt-Beteiligten bisher unbeantwortet.

Stillstand-Projekt 2: „Lehrter Campus“ nahe dem Hauptbahnhof

Optisch angelehnt an das benachbarte „EDGE Grand Central“ soll der Neubau „Lehrter Campus“ gestaltet werden. / © Visualisierung: HG Immobilien Objektgesellschaft

ANZEIGE

• Bezirk: Berlin-Mitte
• Adresse: Lehrter Straße
• Nutzung: Gewerbe
• Fertigstellung: offen

Der „Lehrter Campus“ am Berliner Hauptbahnhof sollte als moderner Bürostandort eine zentrale Baulücke schließen. Geplant ist ein neungeschossiger Neubau mit rund 10.365 Quadratmetern Gewerbefläche und einer Höhe von etwa 35 Metern. Das Gebäude orientiert sich gestalterisch an der umliegenden Bebauung, insbesondere am benachbarten „EDGE Grand Central“. Trotz erfolgreicher Vorvermietung bleibt das Projekt hinter den Erwartungen zurück.

Vor Ort zeigt sich seitdem nur begrenzter Fortschritt. Der Bau verharrt im Rohbau der unteren Etagen und kommt kaum über das Erdgeschoss hinaus. Das ursprünglich angepeilte Fertigstellungsjahr 2025 wurde verfehlt, ein neuer Zeitplan liegt bislang nicht vor. Auch hier blieb eine aktuelle Anfrage von ENTWICKLUNGSSTADT bisher unbeantwortet.

Stillstand-Projekt 3: „The Molecules“ am Spreeufer

Die Visualisierung zeigt das „Molecules Berlin“ von der Spreeseite mit Blick auf die geplanten Hochhäuser an den Treptowers in der Fanny-Zobel-Straße. / © Visualisierung: AGROMEX Invest GmbH

ANZEIGE

• Bezirk: Treptow-Köpenick
• Adresse: Fanny-Zobel-Straße
• Nutzung: Wohnen
• Fertigstellung: frühestens 2030

Das Hochhausprojekt „Molecules Berlin“ an den Treptowers in der Fanny-Zobel-Straße gehört zu den technisch anspruchsvolleren Bauvorhaben der Stadt. Geplant sind insgesamt drei Türme, darunter ein Hotelturm sowie zwei Wohntürme mit Höhen von rund 100 und 110 Metern. Das Projekt kombiniert Wohnen und Hotelnutzung in direkter Lage an der Spree. Die Baugrube ist weitgehend vorbereitet, das Areal liegt eingebettet zwischen den bestehenden Hochhäusern des Treptowers-Ensembles.

Vor Ort entsteht dennoch der Eindruck von Stillstand, da derzeit keine Hochbauarbeiten sichtbar sind. Nach Angaben des Entwicklers ist das Projekt jedoch nicht gestoppt. Stattdessen laufen im Hintergrund umfangreiche Planungs- und Abstimmungsprozesse.

Das Konzept wurde angepasst, unter anderem mit einer deutlichen Erhöhung der Wohnungszahl auf über 300 Einheiten. Ziel ist eine wirtschaftlich tragfähigere Umsetzung. Erst nach Abschluss dieser Phase sollen die Bauarbeiten fortgesetzt werden. Ein konkreter Zeitplan bleibt offen, die Fertigstellung dürfte sich jedoch bis mindestens 2030 verschieben.

Stillstand-Projekt 4: „Testa Campus“ im BER-Umfeld

In der Nähe des BER sollte mit dem „Testa Campus“ ein modernes, nachhaltiges Gewerbequartier entstehen, das flexible Arbeitswelten bieten sollte. / © Visualisierung: Vogt und Vogt Architekten

• Ort: Schönefeld (BER-Umfeld)
• Adresse: Waßmannsdorfer Allee
• Nutzung: Gewerbe
• Fertigstellung: offen

Der „Testa Campus“ soll in Schönefeld nahe dem Flughafen BER als großflächiges Gewerbequartier mit rund 60.000 Quadratmetern Fläche entstehen. Geplant sind vier Gebäude mit Büroflächen, Hotel, Gastronomie sowie ergänzenden Angeboten für Freizeit und Einzelhandel. Das Ensemble soll sich um einen zentralen Platz gruppieren und soll moderne Arbeitswelten mit hoher Aufenthaltsqualität verbinden.

Die Fertigstellung war ursprünglich für das dritte Quartal 2025 vorgesehen. Vor Ort zeigt sich jedoch seit Jahren kein Fortschritt. Offizielle Updates zum aktuellen Stand oder zu möglichen Verzögerungen gibt es nicht.

Stillstand-Projekt 5: „Steglitzer Kreisel“ bleibt ein Rohbau

Das Hochhaus „Steglitzer Kreisel“ steht seit Jahren im Rohbau. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

• Bezirk: Steglitz-Zehlendorf
• Adresse: Schloßstraße
• Nutzung: Wohnen und Gewerbe
• Fertigstellung: offen

Der „Steglitzer Kreisel“ in der Schloßstraße gehört seit Jahren zu den sichtbarsten Problemprojekten in Berlin. Der rund 120 Meter hohe Turm sollte ursprünglich zu einem Wohnhochhaus mit etwa 330 Eigentumswohnungen und ergänzenden Gewerbeflächen umgebaut werden. Trotz mehrfacher Eigentümerwechsel und umfangreicher Sanierungsmaßnahmen blieb die Umsetzung jedoch aus. Der Rohbau steht weitgehend ungenutzt, während sich die Planungen über Jahre hinweg immer wieder verzögerten.

Aktuell wird ein möglicher Rückkauf des „Steglitzer Kreisels“ durch das Land Berlin diskutiert, konkrete Entscheidungen gibt es jedoch nicht. Neben hohen Kosten für Ankauf und Fertigstellung erschweren bestehende Käuferansprüche und rechtliche Konflikte eine Übernahme. Gleichzeitig bleibt offen, welche Nutzung künftig wirtschaftlich tragfähig wäre.

Stillstand-Projekt 6: „Ringbahnhöfe Neukölln“ wird zu „BRING“

Nach Jahren des Stillstands zeichnet sich für das Großprojekt „BRING“ (ehemals „Ringbahnhöfe Neukölln“) an der Ringbahn eine neue Perspektive ab. / © Visualisierung: Wehrhahn Architekten

• Bezirk: Neukölln
• Adresse: zwischen Hertabrücke und Karl-Marx-Straße
• Nutzung: Wohnen
• Fertigstellung: offen

Das Bauprojekt „BRING“ (ehemals „Ringbahnhöfe Neukölln“) an der Ringbahn in Berlin-Neukölln zählt zu den größten Entwicklungsflächen im Bezirk. Nach der Insolvenz der ursprünglichen Projektgesellschaften im Jahr 2024 soll nun eine Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder die weitere Entwicklung übernehmen. Geplant ist ein Quartier mit rund 90.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche auf einem etwa 18.000 Quadratmeter großen Grundstück. Vorgesehen sind zwei Hochhäuser mit Höhen von etwa 60 und 40 Metern. Inhaltlich verschiebt sich der Fokus deutlich: Statt einer starken Ausrichtung auf Büroflächen soll der Wohnanteil auf bis zu 1.000 Einheiten steigen.

Trotz dieser neuen Perspektive bleibt die Umsetzung unsicher. Der Bebauungsplan ist noch nicht beschlossen, politische Diskussionen über Nutzung und Sozialquote dauern an. Kritisch bewertet werden insbesondere möblierte Apartments und studentisches Wohnen. Gleichzeitig müssten mindestens 30 Prozent der Wohnungen gefördert sein. Auf eine aktuelle Anfrage von ENTWICKLUNGSSTADT heißt es: „Leider können wir als VBL aufgrund des nach wie vor laufenden Insolvenzverfahrens des bisherigen Eigentümers derzeit keine Angaben zur Weiterführung des Projekts Ringbahnhöfe machen.“

Stillstand-Projekt 7: „Pankower Tor“ hat ein Kröten-Problem

Das Bauprojekt „Pankower Tor“ wird aktuell von Kröten lahmgelegt. / © Visualisierung: Nöfer Architekten / Foto: Depositphotos.com

• Bezirk: Pankow
• Adresse: Granitzstraße
• Nutzung: Wohnen, Schule, Kitas
• Fertigstellung: offen

Das Bauprojekt „Pankower Tor“ in Berlin-Pankow gehört zu den größten geplanten Wohnungsbauvorhaben der Stadt. Auf einem rund 40 Hektar großen Areal sollen etwa 2.000 Wohnungen sowie eine Schule und mehrere Kitas entstehen. Seit Jahren verzögert sich jedoch der Baustart. Ein zentraler Konflikt dreht sich um den Artenschutz, da auf dem Gelände eine Population von rund 800 geschützten Kreuzkröten lebt. Die Entwicklung des Bauprojekts steht damit im Spannungsfeld zwischen Wohnraumbedarf und naturschutzrechtlichen Vorgaben.

Eine aktuelle Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts verschärft die Situation weiter. Demnach muss der Eigentümer Maßnahmen zum Schutz der Tiere dulden, die von der Naturschutzbehörde umgesetzt werden. Zuvor hatte es hierzu unterschiedliche gerichtliche Einschätzungen gegeben, nun gilt die Entscheidung als abschließend. Für das Bauprojekt bedeutet das zusätzliche Verzögerungen. Der geplante Baustart rückt weiter in die Zukunft, da zunächst die naturschutzrechtlichen Anforderungen umgesetzt werden müssen.

Stillstand-Projekt 8: Hotel Ellington in der City West

Signa wollte seinerzeit das ehemalige Hotel Ellington in der Nürnberger Straße aufwendig umbauen. Dann kam die Insolvenz. / © Visualisierung: Signa Real Estate

• Bezirk: Tempelhof-Schöneberg
• Adresse: Nürnberger Straße
• Nutzung: Hotel / mögliche Umnutzung
• Fertigstellung: offen

Das ehemalige Hotel Ellington in der Nürnberger Straße gehört zu den markanten Gebäuden der City West und blickt auf eine lange Nutzungsgeschichte zurück. Der denkmalgeschützte Bau, ursprünglich als Femina-Palast errichtet, sollte in den vergangenen Jahren umfassend umgebaut und neu positioniert werden. Nach der Insolvenz der Signa-Gruppe übernahm 2024 der Immobilieninvestor Vivion das Objekt und kündigte an, ein eigenes Konzept zu entwickeln. Geplant ist weiterhin eine hochwertige Revitalisierung mit Hotelnutzung, ergänzt um ausgewählte Funktionen wie Einzelhandel und die Rekonstruktion des historischen Ballsaals.

Auf der Baustelle zeigt sich davon bislang wenig. Seit mehr als einem Jahr ruhen die Bauarbeiten vollständig, Geräte und Personal sind verschwunden. Hintergrund ist laut Bezirksamt unter anderem, dass die bisherigen Genehmigungen ausgeschöpft sind und für die angepassten Planungen ein neuer Bauantrag erforderlich ist. Weder vom Eigentümer noch von Behörden gibt es konkrete Aussagen zu einem Zeitplan. Vor Ort entsteht so der Eindruck eines festgefahrenen Bauprojekts in zentraler Lage, dessen weitere Entwicklung derzeit nicht absehbar ist.

Stillstand-Projekt 9: „Behrens-Ufer“ in Schöneweide

Der denkmalgeschützte Behrensbau am Behrens-Ufer soll zentraler Bestandteil des Neubauprojekts in der Ostendstraße 1–14 bleiben. Aktuell stehen die Arbeiten aber still.
 / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT

• Bezirk: Treptow-Köpenick
• Adresse: Ostendstraße 1–14
• Bauwerksart: Quartiersentwicklung (Gewerbe)
• Fertigstellung: offen

Am „Behrens-Ufer“ in Berlin-Schöneweide entsteht mit dem Projekt „BE-U“ ein groß angelegtes Quartier auf dem Gelände eines ehemaligen Industrieareals in der Ostendstraße. Geplant ist eine Kombination aus sanierten Bestandsgebäuden und Neubauten mit Flächen für Gewerbe, Forschung, Gastronomie und weitere Nutzungen. Zentrale Rolle spielt dabei der denkmalgeschützte Behrensbau, der erhalten und in das neue Quartier integriert werden soll. Der Baustart erfolgte bereits 2023, die Fertigstellung war ursprünglich für das Ende des Jahrzehnts vorgesehen.

Aktuell zeigt sich vor Ort jedoch ein anderes Bild. Zwar sind große Teile der Gebäude eingerüstet und Baustelleneinrichtungen vorhanden, doch sichtbare Arbeiten bleiben aus. Selbst während der üblichen Arbeitszeiten ist keine Aktivität erkennbar. Offizielle Stellen äußern sich zurückhaltend und machen keine klaren Angaben zum Stand der Bauarbeiten. Ob es sich um eine temporäre Unterbrechung oder einen vollständigen Stillstand handelt, bleibt offen.

Stillstand-Projekt 10: „Monarch Tower“ am Alexanderplatz

Große Pläne: So soll der „Monarch Tower“ am Alexanderplatz in Berlin-Mitte eines Tages aussehen. Aktuell steht das Projekt aber seit Jahren still. / © Visualisierung: Bewocon / PORR / Ortner & Ortner

• Bezirk: Berlin-Mitte
• Adresse: Grunerstraße 20 / Ecke Alexanderstraße
• Geplante Höhe: 150 Meter
• Fertigstellung: offen

Der „Monarch Tower“ am Alexanderplatz zählt zu den prominentesten Hochhausprojekten in Berlin-Mitte. Geplant ist ein rund 150 Meter hohes Gebäude mit etwa 42.000 Quadratmetern Geschossfläche auf einem Grundstück an der Grunerstraße. Die Baugenehmigung liegt bereits seit 2018 vor, die planungsrechtlichen Voraussetzungen sind damit weitgehend geklärt. Ursprünglich war vorgesehen, den Großteil der Flächen für Wohnungen zu nutzen, ergänzt durch gewerbliche Einheiten.

Trotz dieser fortgeschrittenen Planung ruht die Baustelle seit Jahren. Der Bau kam über die Untergeschosse und die Bodenplatte nicht hinaus. Hauptgrund ist die fehlende Finanzierung infolge internationaler Sanktionen gegen den bisherigen Investor. Zusätzlich belastet ein Konflikt mit dem Land Berlin über Vertragsstrafen den Fortgang. Gerüchte über eine Übernahme und mögliche Umnutzung bestehen zwar, konkrete Entscheidungen gibt es jedoch nicht. Da der bestehende Bebauungsplan unverändert gilt, wäre eine inhaltliche Neuausrichtung nur mit erheblichem Aufwand möglich.

Fazit: Stillstand von Bauprojekten bleibt ein strukturelles Problem in Berlin

Die Übersicht zeigt ein klares Muster: Viele große Bauprojekte in Berlin scheitern nicht an der Planung, sondern an der Umsetzung. Häufig liegen genehmigte Konzepte vor, doch Finanzierung, rechtliche Konflikte oder veränderte Marktbedingungen bremsen den Bau aus. Der Stillstand betrifft dabei sowohl Wohnungsbau als auch Gewerbeprojekte in zentralen Lagen.

Quellen: Berliner Morgenpost, Schriftliche Anfrage, Abgeordnetenhaus Berlin, Drucksache 19 / 25 649, PB3C, Signa Real Estate, Vivion, Kurt Krieger, NABU