Der Berliner Senat zieht die Zügel beim Schutz von Wohnraum weiter an. Eigentümer sollen künftig mehr zahlen, wenn Wohnungen abgerissen oder dauerhaft anders genutzt werden, ohne dass Ersatz entsteht. Die Anpassung ist Teil eines Maßnahmenpakets zur Sicherung des Wohnraums in der Hauptstadt.
Symbolbild: Obwohl der Umbau des Tacheles-Quartiers in Berlin-Mitte bereits im Jahr 2021 abgeschlossen wurde, waren bislang zahlreiche Wohnungen und Gewerbeflächen ungenutzt. Eine neue Verordnung des Senats versucht, den rechtlichen Rahmen enger zu ziehen und den Verlust von Wohnraum spürbarer zu bepreisen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
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Der Berliner Senat hat in seiner Sitzung am 20. Januar 2026 die vierte Zweckentfremdungsverbot-Verordnung zur Kenntnis genommen. Vorgestellt wurde sie von Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler. Bevor sie in Kraft treten kann, wird sie dem Rat der Bürgermeister zur Stellungnahme vorgelegt. Kern der Neuregelung ist eine Anhebung der sogenannten Ausgleichszahlung, die fällig wird, wenn Wohnraum durch Abriss oder durch eine genehmigte, aber dauerhafte andere Nutzung seine Eignung zum Wohnen verliert und kein Ersatz geschaffen wird.
Bislang lag die Obergrenze dieser einmaligen Zahlung bei 4.100 Euro pro Quadratmeter. Künftig sollen bis zu 4.600 Euro pro Quadratmeter erhoben werden können. Die Regelung greift vor allem in Fällen, in denen Wohnungen etwa zu Büros, Ferienapartments oder Gewerbeflächen umgebaut werden oder ganz verschwinden. Mit dem Geld soll zumindest rechnerisch der Verlust an Wohnraum kompensiert werden.
Teil eines größeren Maßnahmenpakets: Wie der Senat Wohnraum sichern will
Die Anpassung ist Teil eines umfassenderen Pakets von untergesetzlichen Maßnahmen zum Berliner Wohnraumsicherungsgesetz. Damit versucht der Senat, bestehende Instrumente nachzuschärfen, ohne das Gesetz selbst zu ändern. Nach Darstellung der Senatsverwaltung sollen Wohnungen in der Stadt in erster Linie ihrem ursprünglichen Zweck dienen. Höhere Ausgleichszahlungen sollen dazu beitragen, dass Eigentümer wirtschaftlich weniger Anreiz haben, Wohnraum dauerhaft anderen Nutzungen zuzuführen oder ersatzlos abzureißen.
Der Stadtentwicklungssenator ließ mitteilen, dass das Zweckentfremdungsverbot mit diesem Schritt weiter gestärkt werde. Ziel sei es, Mieterinnen und Mieter auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt besser zu schützen und spekulativen Umgang mit bestehendem Wohnraum einzudämmen.
Zweckentfremdung bleibt ein praktisches Problem
Wie relevant das Thema ist, zeigen zahlreiche Einzelfälle in den Bezirken. Etwa in Neukölln verhängte das Bezirksamt im letzten Frühjahr ein Zwangsgeld von 75.000 Euro gegen eine Eigentümergesellschaft, weil Wohnungen über längere Zeit leer standen, obwohl sie bewohnbar gewesen wären. Der Bezirk sah darin eine klare Zweckentfremdung, da dem Markt dringend benötigter Wohnraum entzogen wurde.
Auch auf Landesebene wird immer wieder nachgesteuert. Der Senat hatte bereits im April des vergangenen Jahres angekündigt, stärker gegen leerstehende Häuser und ungenutzte Wohnungen vorzugehen, etwa durch systematischere Kontrollen und eine engere Zusammenarbeit mit den Bezirken. Die jetzige Erhöhung der Ausgleichszahlung fügt sich in diese Linie ein, indem sie vor allem bei dauerhaften Umnutzungen oder Abrissen einen finanziellen Gegenpol schaffen soll.
Baustellen und Stillstand als indirekter Wohnraumentzug
Nicht immer ist Zweckentfremdung so eindeutig wie bei Ferienwohnungen oder leerstehenden Häusern. Im Tacheles-Quartier in Mitte etwa zog sich der Umbau jahrelang hin, bevor es zuletzt weitgehend zum Stillstand kam. Auch solche Verzögerungen können faktisch dazu führen, dass Flächen über lange Zeit nicht für Wohnen zur Verfügung stehen, obwohl dies ursprünglich geplant war.
Die neue Verordnung wird solche Fälle nicht automatisch lösen. Sie zeigt jedoch, dass der Senat versucht, den rechtlichen Rahmen enger zu ziehen und den Verlust von Wohnraum spürbarer zu bepreisen. Ob die Anhebung auf 4.600 Euro pro Quadratmeter ausreicht, um das Verhalten von Eigentümern nachhaltig zu verändern, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen.
Quellen: Senatskanzlei, Presse- und Informationsamt des Landes Berlin, Tagesspiegel, petruswerk Katholische Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH, Architektur Urbanistik Berlin, AVILA-Gruppe
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