Berlin will mehr Wohnungen bauen und dafür Planungsverfahren deutlich verkürzen. Der Senat setzt nun verstärkt auf ein Sonderbaurecht, das weitreichende Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht erlaubt. Was kompliziert klingt, könnte für einige Berliner Bauprojekte entscheidend werden.
Wohnungsbauprojekt Rudolfstraße 18
Wohnprojekt Maybachufer 48–52
© Titelbild: ENTWICKLUNGSSTADT
Berlin hat ein Wohnungsproblem, aber zugleich zahlreiche Flächen und Gebäude, auf denen neuer Wohnraum grundsätzlich möglich wäre. Trotzdem können Jahre vergehen, bevor dort gebaut wird. Der Senat will deshalb stärker an den Planungsverfahren ansetzen. Am 8. September 2026 hat er einen Bericht beschlossen, der zeigt, mit welchen Instrumenten zusätzliche Wohnungen schneller ermöglicht werden sollen. Eine Schlüsselrolle spielt dabei der sogenannte Wohnungsbau-Turbo, und insbesondere § 246e des Baugesetzbuchs.
- Gebiet: gesamtes Land Berlin
- Instrument: Wohnungsbau-Turbo und Sonderbaurecht
- Rechtsgrundlage: insbesondere § 246e BauGB
- In Kraft seit: Oktober 2025
- Anwendung von § 246e BauGB: bis Ende 2030 möglich
- Ziel: schneller Baurecht für zusätzlichen Wohnraum schaffen
Der aktuelle Beschluss geht dabei deutlich über § 246e hinaus. Der Senat bündelt mehrere Wege, um Wohnungsbaupotenziale zu erschließen. Dazu gehören sogenannte Innenentwicklungskonzepte. Sie sollen Flächen im bereits bebauten Stadtgebiet identifizieren, auf denen weitere Wohnungen entstehen könnten. Das Instrument wurde im Rahmen des Stadtentwicklungsplans Wohnen 2040 eingeführt.
Zugleich greift die Senatsverwaltung selbst stärker in laufende Planungen ein. Mehrere Bebauungsplanverfahren für untergenutzte oder brachliegende Flächen hat sie an sich gezogen. Als Beispiele nennt der Senat die Seelenbinderstraße/Bellevuestraße sowie Buch am Sandhaus. In der laufenden Legislaturperiode seien insgesamt 26 Bebauungsplanverfahren abgeschlossen worden, der Schwerpunkt habe auf dem Wohnungsbau gelegen.
An der Bellevuestraße, Ecke Seelenbinderstraße in Köpenick wird die Ostumfahrung Bahnhofstraße in das neue Quartier am ehemaligen Güterbahnhof einbiegen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Was ist § 246e BauGB überhaupt?
Der Paragraf gehört zum sogenannten Wohnungsbau-Turbo, der Ende Oktober 2025 in Kraft trat. Er eröffnet Gemeinden zeitlich befristet weitreichende Möglichkeiten, für Wohnungsbau von Vorschriften des Baugesetzbuchs und den darauf beruhenden Regelungen abzuweichen.
Der entscheidende Begriff lautet „planersetzend“. Vereinfacht gesagt: Ein Projekt, für das normalerweise zunächst ein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden müsste, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne dieses Verfahren zugelassen werden. Genau hier liegt das Beschleunigungspotenzial.
Bedeutet der Bau-Turbo: In Berlin kann künftig ohne Bebauungsplan gebaut werden?
In bestimmten Fällen: ja. Aber daraus entsteht kein allgemeines Recht, überall Wohnungen zu bauen. Die zuständige Stelle muss dem Einsatz des Instruments zustimmen und prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Auch andere Vorschriften verschwinden nicht. Bauordnung, Natur- und Artenschutz, Denkmalschutz und weitere fachrechtliche Vorgaben können weiterhin relevant sein. Ebenso müssen öffentliche Belange und nachbarliche Interessen berücksichtigt werden. Der Bau-Turbo ersetzt also nicht die Baugenehmigung. Er kann vor allem einen Teil des vorgelagerten Planungsrechts verkürzen.
Warum kann der Wohnungsbau-Turbo trotzdem viel Zeit sparen?
Ein Bebauungsplan ist kein einfacher Verwaltungsakt. Je nach Projekt müssen Untersuchungen erstellt, Behörden beteiligt, Stellungnahmen ausgewertet und die Öffentlichkeit eingebunden werden. Änderungen können weitere Verfahrensschritte auslösen.
Für das geplante Wohnhochhaus an der Rudolfstraße 18 nahe der Warschauer Brücke läuft beispielsweise ein Bebauungsplanverfahren. Parallel wird jedoch eine Zulassung über den Bau-Turbo geprüft. Geplant ist ein bis zu 167 Meter hohes Hochhaus mit rund 1.000 Wohnungen. Ob § 246e dort tatsächlich zum Einsatz kommt, ist weiterhin offen.
Die heutige Bebauung an der Rudolfstraße 18 besteht aus einem eingeschossigen Gebäude der Autovermietung Sixt. Für das geplante Hochhaus muss zunächst Baurecht geschaffen werden. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Kann § 246e auch beim Umbau bestehender Gebäude helfen?
Ja. Genau darauf legt der Senat in seinem neuen Bericht besonderen Wert. Die Regelungen können auch Nutzungsänderungen erleichtern. Genannt wird ausdrücklich der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnungen. Damit richtet sich der Bau-Turbo nicht allein auf Neubauten.
Das ist für Berlin relevant, weil Wohnraum auch in Gebäuden entstehen kann, die bislang anders genutzt wurden. Leerstehende oder nicht mehr benötigte Büro- und Gewerbeflächen geraten deshalb zunehmend in den Fokus.
Welche konkreten Beispiele gibt es in Berlin für den Bau-Turbo?
Ein aktuelles Beispiel ist die historische Möbelfabrik J. C. Pfaff am Maybachufer 48–52 in Neukölln. Das Vorhaben ist bereits genehmigt, der Baubeginn wird für Januar 2027 anvisiert. In dem Komplex sollen 160 Mietwohnungen entstehen, davon 90 geförderte. Zusätzlich sind 24 Gewerbeeinheiten für Nahversorgung, Kunst und Kultur, Erziehung, Gesundheitsvorsorge sowie Büro- und Dienstleistungen vorgesehen. berichtet.
Auch am Blockdammweg prüft der Bezirk eine vorgezogene Genehmigung für das dort geplante Hochhaus mit rund 200 Wohnungen. Eine Entscheidung steht noch aus.
Ein Bauzaun mit Hinweisschild sichert das Gelände der früheren Tankstelle am Blockdammweg in Lichtenberg gegen unbefugten Zutritt. Für die Bebauung könnte der Bau-Turbo greifen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
Gibt es neben § 246e noch weitere Teile des Bau-Turbos?
Ja. Das ist für das Verständnis entscheidend. Der Begriff „Wohnungsbau-Turbo“ bezeichnet nicht nur § 246e. Dazu gehören auch § 31 Absatz 3 BauGB und § 34 Absatz 3b BauGB.
§ 31 Absatz 3 erweitert die Möglichkeiten, für Wohnungsbau von Festsetzungen bestehender Bebauungspläne abzuweichen. § 34 Absatz 3b schafft zusätzliche Spielräume im sogenannten unbeplanten Innenbereich. § 246e geht noch weiter und kann unter bestimmten Voraussetzungen ein ansonsten notwendiges Planverfahren ersetzen.
Welche Rolle spielt die Förderung beim Wohnungsbau-Turbo?
Berlin setzt nicht allein auf schnelleres Planungsrecht. Nach Angaben des Senats existiert bereits seit den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2022 ein eigenes Fördermodell für neuen Wohnraum, der durch die Nutzungsänderung von Gewerbeobjekten oder anderen Nichtwohngebäuden entsteht.
Hinzu kommt seit Juli 2026 das Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen“. Es unterstützt die Umwandlung leerstehender Gewerbeimmobilien. Nach Angaben des Berliner Senats sind Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro je neuer Wohnung möglich, wenn unter anderem das geforderte energetische Niveau erreicht wird. Für Unternehmen ist die Förderung auf insgesamt 300.000 Euro begrenzt.
Was ändert sich durch den aktuellen Senatsbeschluss konkret?
Der Beschluss vom 8. September schafft § 246e nicht neu. Neu ist vielmehr, dass der Berliner Senat jetzt seine Instrumente zur Aktivierung weiterer Wohnungsbaupotenziale zusammenführt und ausdrücklich auf das Sonderbaurecht als einen Weg zu mehr Wohnraum setzt.
Der Wohnungsbau-Turbo garantiert damit noch keine einzige zusätzliche Wohnung. Er verändert aber einen entscheidenden Punkt: Berlin kann bei geeigneten Projekten künftig versuchen, schneller vom Plan zum konkreten Baurecht zu kommen. Wie häufig das gelingt und welche Projekte davon profitieren, wird sich erst in der praktischen Anwendung zeigen.
Quellen: Senatskanzlei Berlin, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Baugesetzbuch
Der Hochhaus-Bau sollte auch immer die Lage berücksichtigen, damit Hochhau an Hauptpunkten zentriert wird, anstatt quasi chaotisch über die gesamte Stadtfläche.