Bülow90 sollte längst fertig sein: Was jetzt in Schöneberg geplant ist

Das Innovationsprojekt „Bülow90“ sollte neue Formen des Wohnens und Arbeitens in einem Berliner Altbau erproben. Doch die Umsetzung dauert deutlich länger als zunächst geplant. Nun zeigt sich, wie weit die Arbeiten sind und was von den ursprünglichen Ideen geblieben ist.

© Titelbild: Wikimedia Commons, JoachimKohler-HB, CC BY-SA 4.0

In der Bülowstraße 90 entsteht seit Jahren eines der ungewöhnlicheren Projekte der landeseigenen Gewobag. Wohnen, Arbeiten und Angebote für den Kiez sollten in einem Altbau miteinander verbunden und neue Konzepte unter realen Bedingungen getestet werden. Inzwischen ist das Projekt weit fortgeschritten, allerdings hat sich gegenüber früheren Planungen einiges verändert.

• Bezirk: Tempelhof-Schöneberg
• Adresse: Bülowstraße 90, 10783 Berlin
• Projektstatus: Bauphase, Leistungsphase 8 nach HOAI
• Wohnungen: 18 Wohnungen mit 60 bis 330 Quadratmetern
• Fertigstellung: im zweiten Quartal 2027

Wie aus einer aktuellen Schriftlichen Anfrage des Abgeordneten Sebastian Walter (GRÜNE) im Berliner Abgeordnetenhaus hervorgeht, befindet sich „Bülow90“ inzwischen in der Leistungsphase 8 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Damit liegt der Schwerpunkt nicht mehr auf der eigentlichen Planung, sondern auf der Objekt- beziehungsweise Bauüberwachung und Dokumentation. Dazu gehören unter anderem die Kontrolle der Bauausführung, die Überwachung des Terminplans sowie Abnahmen und die Dokumentation des Bauablaufs.

Baugenehmigung und Brand verzögerten „Bülow90“ um rund 18 Monate

Die Gewobag rechnet derzeit mit einer Fertigstellung im zweiten Quartal 2027. Damit hat sich der Zeitplan deutlich verschoben. Noch im Geschäfts- und Nachhaltigkeitsbericht 2019 hatte das Unternehmen eine Fertigstellung bis 2024 und 50 Wohnungen genannt. Später war von mehr als 35 Wohnungen und einer Fertigstellung bis 2025 die Rede. Die aktuelle parlamentarische Antwort vom September 2026 ist damit wesentlich zurückhaltender.

Die Gründe für einen wesentlichen Teil der Verzögerung benennt die Gewobag inzwischen konkret. Demnach nahm das Baugenehmigungsverfahren rund 14 Monate mehr Zeit in Anspruch als vorgesehen. Hinzu kam eine Brandstiftung mit einem erheblichen Brandschaden, die laut Unternehmen weitere rund vier Monate Verzögerung verursachte. Angaben zu den ursprünglichen und aktuellen Gesamtkosten macht die Gewobag nicht. Sie verweist auf Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse.

„Bülow90“: Frühere Angaben zu mehr als 35 Wohnungen sind überholt

Auch das Wohnkonzept fällt nach dem aktuellen Stand anders aus als frühere Projektbeschreibungen vermuten lassen. Nach Angaben der Gewobag entstehen nun 18 Wohnungen. Sie sind aufgrund des Bestands ungewöhnlich groß und umfassen jeweils zwischen 60 und 330 Quadratmeter. Mietpreis- oder Belegungsbindungen sind nicht vorgesehen. Die Mieten sollen sich laut Gewobag an der ortsüblichen Vergleichsmiete des bei Vermietung geltenden Mietspiegels orientieren.

Verändert haben sich offenbar auch Teile des öffentlich ausgerichteten Nutzungskonzepts. Frühere Darstellungen sahen Gemeinschaftsräume, Arbeitsflächen, Bildungs- und Kulturangebote, Kinderbetreuung, ein Kiezcafé und eine offene Werkstatt vor. Die aktuelle Antwort fällt deutlich knapper aus: Öffentlich nutzbar soll eine gastronomische Einrichtung im linken Bereich des Erdgeschosses werden. Weitere öffentlich zugängliche Flächen seien nicht genehmigungsfähig gewesen.

Keine Zwischennutzungen an der Bülowstraße möglich

Auch bei den angekündigten Zwischennutzungen gibt es eine Änderung. Da gleichzeitig in allen Bauabschnitten gearbeitet werde, könnten solche Nutzungen derzeit nicht stattfinden.

Damit hat sich „Bülow90“ seit den ersten Planungen deutlich verändert. Aus dem breit angelegten Modellprojekt mit zahlreichen gemeinschaftlichen und öffentlich zugänglichen Angeboten ist ein Vorhaben mit 18 Wohnungen, Gastronomie und deutlich weniger öffentlichen Flächen geworden. Der Grundgedanke, neue Wohnformen in einem historischen Berliner Gebäude zu erproben, bleibt jedoch Teil des Projekts. Nach mehreren Verzögerungen soll sich 2027 zeigen, wie viel von diesem ursprünglichen Anspruch an der Bülowstraße tatsächlich umgesetzt wurde.

Quellen: Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage 19/26980, Gewobag