Zwischen Glienicker Weg, Adlergestell und Teltowkanal liegt eines der großen Entwicklungspotenziale im Berliner Südosten. Seit Jahren soll das weitläufige Areal neu geordnet und stärker gewerblich genutzt werden. Doch der Bebauungsplan kommt bislang nicht entscheidend voran.
Das rund 42 Hektar große Plangebiet 9-63 liegt zwischen Adlergestell, Glienicker Weg, Bahnanlagen und Teltowkanal. Die geplante Entwicklung zum Gewerbestandort stockt unter anderem wegen der noch ungeklärten Straßenanbindung. / © Grafik: ENTWICKLUNGSSTADT mit KI; Karte: OpenStreetMap
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Im Umfeld des Adlergestells verändert sich Adlershof an vielen Stellen. Neue Büro- und Gewerbebauten sind entstanden, während auf anderen Grundstücken weiterhin große Flächen ungenutzt bleiben. Gerade die Brachflächen rund um das Adlergestell zeigen, wie unterschiedlich schnell sich der Standort entwickelt. Eine aktuelle Antwort des Berliner Senats auf eine Schriftliche Anfrage der Abgeordneten Lisa Knack (CDU) macht nun deutlich, warum ausgerechnet eines der größten Areale seit Jahren feststeckt.
- Bezirk: Treptow-Köpenick
- Gebiet: Zwischen Glienicker Weg, Bahnanlagen, Teltowkanal und Adlergestell
- Bebauungsplan: 9-63
- Größe: rund 42 Hektar
- Geplante Nutzung: vor allem Gewerbe
- Projektstatus: Bebauungsplanverfahren läuft
Das Verfahren reicht bereits ein Jahrzehnt zurück. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 9-63 stammt aus dem Jahr 2016. Die frühe Beteiligung der Öffentlichkeit folgte 2017. Der Plan soll vor allem die Voraussetzungen schaffen, brachgefallene und wenig genutzte Flächen zu einem dichter genutzten Gewerbestandort zu entwickeln. Vorgesehen sind unter anderem Flächen für kleinere Produktionsbetriebe, produktionsnahe Dienstleistungen und Forschung.
Der größte Teil des Entwicklungsareals gehört der GESA mbH, einer Tochter der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Rund 24,7 Hektar entfallen nach Angaben des Bezirks auf das Unternehmen. Weitere Flächen gehören unter anderem der Deutschen Bahn, dem Land Berlin, der Wasserstraßenverwaltung sowie verschiedenen privaten Eigentümern. Genau diese Aufteilung wird bei der geplanten Verkehrsanbindung zum Problem.
Bebauungsplan 9-63: Neue Straße zum Adlergestell wird zum Schlüsselproblem
Damit das künftige Gewerbegebiet ausreichend erschlossen werden kann, hält der Bezirk eine zusätzliche direkte Verbindung zum Adlergestell für erforderlich. Verschiedene Varianten dafür wurden untersucht. Eine Vorzugsvariante steht bereits seit 2019 fest. Für deren Bau reichen die Grundstücke der GESA allerdings nicht aus. Benötigt werden auch Teile benachbarter privater Grundstücke am Adlergestell.
Mit einem Eigentümer am Adlergestell 341 konnte die GESA inzwischen eine Vorvereinbarung erreichen. Für die entscheidenden weiteren Flächen gibt es jedoch noch keine vollständige Einigung. Vorgesehen ist ein freiwilliger Flächentausch. Solange die benötigten Grundstücksteile nicht gesichert sind, setzt der Bezirk unter anderem die Fortschreibung der Verkehrsuntersuchung und die weitere Ausarbeitung der geplanten Straßenquerschnitte aus. Damit fehlen zugleich Voraussetzungen für die nächsten förmlichen Schritte des Bebauungsplanverfahrens.
Adlergestell: Altlasten erschweren die Entwicklung zusätzlich
Die Verkehrsfrage ist allerdings nicht das einzige Problem. Das Gelände gehört zum früheren Chemiestandort und ist nahezu vollständig im Berliner Bodenbelastungskataster erfasst. Nach Angaben des Bezirks zählt die große GESA-Fläche zu den besonders stark belasteten Standorten Berlins. Festgestellt wurden unter anderem Chlorbenzole, weitere organische Schadstoffe sowie Arsen und Quecksilber. Auch das Grundwasser wurde durch die frühere industrielle Nutzung belastet.
Sanierungsarbeiten laufen bereits seit Jahrzehnten. Seit 2004 arbeitet auf dem Gelände eine Grundwasserreinigungsanlage. Die Grundwasserqualität habe sich nach Angaben der Verwaltung inzwischen verbessert. Wann die Grundwassersanierung abgeschlossen werden kann, ist jedoch nicht absehbar. Weitere Bodensanierungen sind ebenfalls vorgesehen. Deshalb hält der Bezirk sensible Nutzungen wie Wohnen auf den GESA-Flächen unter vertretbarem Aufwand derzeit nicht für möglich; geplant sind sie dort ohnehin nicht.
90 Gebäude am Glienicker Weg und Adlergestell sollen verschwinden
Trotz des stockenden Bebauungsplans passiert auf dem Gelände bereits etwas. Die GESA hat mit dem Abriss von insgesamt 90 Bestandsgebäuden begonnen. Nach derzeitiger Planung soll dieser Rückbau Anfang 2029 abgeschlossen sein. Parallel stimmen GESA und Behörden Fragen des Arten- und Biotopschutzes ab. Für Zauneidechsen ist im Nordosten des Plangebiets zudem ein rund 0,69 Hektar großer Ersatzlebensraum vorgesehen.
Auch die Entwässerung beeinflusst die Planung. Wegen der Bodenbelastungen kann Niederschlagswasser nicht ohne Weiteres auf dem gesamten Gelände versickern. Südlich der Bahnanlagen ist deshalb eine Fläche für Rückhaltung und Versickerung vorgesehen. Zudem sollen insgesamt rund 0,67 Hektar für die künftigen öffentlichen Erschließungsstraßen und weitere rund 0,67 Hektar als Waldflächen festgesetzt werden.
Gewerbeentwicklung in Adlershof: Zielmarke 2028 bleibt unverbindlich
Wann der Bebauungsplan tatsächlich abgeschlossen werden kann, lässt der Bezirk ausdrücklich offen. Einen verbindlichen Zeitplan gibt es nicht. Die GESA geht nach Angaben in der Senatsantwort derzeit davon aus, dass der Bebauungsplan möglichst bis zum 31. Dezember 2028 rechtsverbindlich werden sollte. Erst danach soll der Verkauf ihrer Flächen beginnen. Ob dieser Zeitplan eingehalten werden kann, hängt jedoch wesentlich davon ab, ob die Grundstücksfragen für die neue Anbindung ans Adlergestell gelöst werden.
Bebauungsplan 9-63 am Adlergestell
Quellen: Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage 19/26995, Bezirksamt Treptow-Köpenick, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
