8, 18 oder 36 Milliarden Euro: Was würde die Vergesellschaftung Berlin kosten?

Die Schätzungen reichen von acht bis weit über 30 Milliarden Euro; doch warum liegen die Zahlen zur Vergesellschaftung so weit auseinander? Der letzte Teil unserer Serie zeigt, wie die Rechnung funktionieren könnte, und was sie für Mieten und Landeshaushalt bedeutet.

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hat die Pläne der Bundesregierung kritisiert und warnt vor einem Eingriff in demokratisch legitimierte Entscheidungen, die aus ihrer Sicht dem Votum des Berliner Volksentscheids widersprechen. / © Foto: Wikimedia Commons, Shushugah, CC BY-SA 4.0

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Acht Milliarden Euro? 18 Milliarden? Oder sogar mehr als 30 Milliarden? Wer nach den möglichen Kosten einer Vergesellschaftung großer Berliner Wohnungsbestände sucht, findet sehr unterschiedliche Zahlen.

Und das liegt nicht nur am politischen Streit. Bis heute steht weder endgültig fest, welche Wohnungen betroffen wären, noch wie hoch die vorgeschriebene Entschädigung ausfallen müsste. Trotzdem lässt sich erklären, wie die Finanzierung grundsätzlich funktionieren könnte – und was sich dadurch für Berlin verändern würde.

Die wichtigste Frage zuerst: Müsste Berlin beispielsweise 18 Milliarden Euro aus dem Haushalt nehmen und den Wohnungskonzernen überweisen? Eher nicht. Denkbar wäre, dass eine neue Anstalt öffentlichen Rechts die Wohnungen übernimmt und dafür die Entschädigung finanziert.

Vergesellschaftung in Berlin: Finanzierung nach dem Prinzip eines Immobilienkaufs

Diese Anstalt könnte nach Einschätzung der Berliner Expertenkommission beispielsweise Schuldverschreibungen ausgeben. Vereinfacht gesagt: Sie nimmt langfristig Geld auf, um die bisherigen Eigentümer zu entschädigen.

Danach würden die Wohnungen weiterhin Mieteinnahmen erwirtschaften. Aus diesen Einnahmen müssten Verwaltung, Instandhaltung und Modernisierung bezahlt werden. Außerdem könnten damit Zinsen und die Finanzierung der Entschädigung bedient werden.

Das Grundprinzip ähnelt damit der Finanzierung eines Immobilienkaufs: Der Kaufpreis wird nicht zwingend sofort aus vorhandenem Geld bezahlt, sondern über einen langen Zeitraum finanziert.

Warum reichen die Schätzungen von 8 bis über 30 Milliarden Euro?

Genau hier liegt der schwierigste Teil der Debatte. Die betroffenen Eigentümer müssten entschädigt werden. Doch Artikel 15 des Grundgesetzes schreibt nicht einfach vor, dass Berlin den aktuellen Marktpreis der Immobilien zahlen muss. Für die Entschädigung gelten die Vorgaben aus Artikel 14: Die Interessen der Allgemeinheit und der Betroffenen müssen gegeneinander abgewogen werden.

Wie weit die Entschädigung dabei unter dem Verkehrswert liegen dürfte, ist umstritten. Die Mehrheit der vom Berliner Senat eingesetzten Expertenkommission hält einen deutlichen Abstand zum Verkehrswert grundsätzlich für möglich.

Entschädigung unter Verkehrswert bleibt rechtlich umstritten

Zu einzelnen Fragen gab es allerdings abweichende Sondervoten. Genau deshalb existiert bislang keine allgemein anerkannte Formel, mit der sich heute eine endgültige Rechnung erstellen ließe.

Die Größenordnungen zeigen, wie groß der Unterschied sein kann. Vor dem Volksentscheid 2021 ging der damalige Berliner Senat bei rund 243.000 Wohnungen von 28,8 bis 36 Milliarden Euro Entschädigung aus. Zusätzlich wurden weitere einmalige Kosten angenommen. 

Enteignung in Berlin: Entscheidend ist nicht nur der Preis

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hingegen geht von einer deutlich kleineren Summe aus. Ihre aktuelle Schätzung aus dem August 2026 liegt bei acht bis 18 Milliarden Euro.

Allerdings betrachtet die Untersuchung die Kosten aber auch aus einem anderen Blickwinkel: Wie viel Entschädigung könnten die übernommenen Wohnungen aus ihren eigenen Mieteinnahmen finanzieren? Ein entscheidender Unterschied, denn die Studie berechnet nicht, wie hoch die rechtlich erforderliche Entschädigung wäre.

Die Autoren spielen stattdessen verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Mieten, Kosten, Zinsen und Laufzeiten durch. In mittleren Szenarien halten sie eine Finanzierung von etwa zehn bis 17 Milliarden Euro aus den Einnahmen der Wohnungsbestände für tragfähig. Unter günstigen Bedingungen fällt der mögliche Betrag höher aus, unter ungünstigeren niedriger. 

„Was kostet die Vergesellschaftung?“: Keine einfache Antwort

Vereinfacht lässt sich die Rechnung an einem fiktiven Wohnhaus zeigen. Die neue öffentliche Gesellschaft übernimmt ein Haus und muss dafür eine Entschädigung finanzieren. Die Mieter zahlen weiterhin ihre monatliche Miete.

Ein Teil davon wird für Verwaltung, Reparaturen und Sanierungen benötigt. Was danach übrig bleibt, kann für Zinsen und die Finanzierung der Entschädigung verwendet werden.

Warum es keine eindeutige Kostensumme geben kann

Ist die Entschädigung niedrig und die Finanzierung günstig, bleibt dafür mehr Spielraum. Steigt die Entschädigung oder werden Kredite teurer, wird die Rechnung schwieriger. Sollen gleichzeitig die Mieten deutlich sinken und hohe Summen in die Gebäude investiert werden, steht wiederum weniger Geld für die Finanzierung zur Verfügung.

Genau deshalb lässt sich die Frage „Was kostet die Vergesellschaftung?“ nicht seriös mit einer einzigen Zahl beantworten.

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ setzt sich für die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände in Berlin ein. Beim Volksentscheid 2021 stimmte eine Mehrheit für die Forderungen der Initiative. / © Foto: Wikimedia Commons, MOs810, CC BY-SA 4.0

Bringt „Deutsche Wohnen enteignen“ günstigere Mieten?

Und noch eine Frage ist für Berlinerinnen und Berlin wichtig: Würden die Mieten danach automatisch sinken? Die klare Antwort lautet: Nein. Eine Vergesellschaftung bedeutet zunächst einen Wechsel der Eigentums- und Bewirtschaftungsstruktur. Wie sich die Mieten anschließend entwickeln, hängt von den Regeln eines künftigen Gesetzes und der Finanzierung ab.

Die Initiative will die Bestände gemeinwirtschaftlich bewirtschaften und argumentiert, dass niedrigere Mieten möglich wären, weil keine Gewinne an private Eigentümer ausgeschüttet werden müssten. Allerdings bleiben auch bei einer öffentlichen Struktur erhebliche Ausgaben bestehen: Gebäude müssen instand gehalten, energetisch saniert und verwaltet werden. Hinzu kommen die Finanzierungskosten der Entschädigung.

Klarheit gibt es erst mit einem Vergesellschaftungsgesetz

Deshalb hängen Entschädigung, Finanzierung und Miethöhe unmittelbar zusammen. Je höher die Entschädigung und die Zinsen ausfallen, desto mehr Geld muss die neue Gesellschaft erwirtschaften oder aus anderen Quellen erhalten.

Am Ende hängt die finanzielle Tragfähigkeit von mehreren politischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Entscheidungen ab. Entscheidend sind nicht allein die Höhe der Entschädigung, sondern auch Zinsen, Mieteinnahmen und notwendige Investitionen in die Gebäude. Eine belastbare Gesamtrechnung wird daher erst möglich sein, wenn ein konkretes Vergesellschaftungsgesetz vorliegt.

Damit endet die Serie an einem Punkt, an dem sich Befürworter und Gegner weiterhin widersprechen. Ob eine Vergesellschaftung für Berlin finanziell tragfähig wäre, lässt sich heute nicht abschließend beantworten. Sehr wohl lässt sich aber erklären, welche Größen darüber entscheiden. Genau diese Zahlen müsste ein konkretes Vergesellschaftungsgesetz offenlegen, bevor sich Nutzen und finanzielle Risiken belastbar gegeneinander abwägen lassen.

Quellen: Expertenkommission Vergesellschaftung des Landes Berlin, Deutsche Wohnen & Co enteignen, Institut der deutschen Wirtschaft, Investitionsbank Berlin