In Berlin stehen inzwischen fast zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Gleichzeitig bleibt Wohnraum knapp. Doch aus wie vielen Büros könnten tatsächlich Wohnungen werden?
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Fast zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen in Berlin leer. Auf den ersten Blick scheint die Lösung einfach: Schreibtische raus, Wohnungen rein. Doch zwischen einem leeren Büro und einer bewohnbaren Wohnung liegen oft hohe Kosten, neue Leitungen, Brandschutzauflagen und Planungsrecht. Trotzdem zeigen Studien und erste Berliner Projekte, dass in den leerstehenden Gebäuden ein erhebliches Wohnraumpotenzial steckt.
- Büroleerstand: mehr als 1,98 Millionen Quadratmeter
- Leerstandsquote: 8,6 Prozent
- Theoretisches Umnutzungspotenzial: rund 30.000 Wohnungen
- Praktische Einschätzung: eher mehrere Tausend Wohnungen
Der Berliner Büromarkt hat sich innerhalb weniger Jahre stark verändert. 2019 lag die Leerstandsquote laut JLL noch bei 1,8 Prozent. Im zweiten Quartal 2026 waren es 8,6 Prozent. Damit standen mehr als 1,98 Millionen Quadratmeter leer.
Studie identifiziert knapp zwei Millionen Quadratmeter Büroleerstand
Entscheidend ist deshalb, welche Gebäude dauerhaft keine Nutzer mehr finden. Besonders ältere und weniger gut gelegene Häuser geraten unter Druck. Eine Studie von Berlin Hyp und bulwiengesa untersuchte genau dieses Segment. Berücksichtigt wurden dezentrale Bürogebäude mit mindestens 5.000 Quadratmetern Fläche, die vor 2000 entstanden sind.
Für Berlin identifizierte die Untersuchung knapp zwei Millionen Quadratmeter grundsätzlich infrage kommende Fläche. Die Bürozentren Adlershof und Reinickendorf blieben dabei außen vor.
Büroflächen in Berlin gehören zu den teuersten Deutschlands. Gleichzeitig stehen in der Hauptstadt viele Büros leer. / © Foto: depositphotos.com
Studie sieht theoretisches Potenzial für rund 30.000 Wohnungen in Berlin
Bei einer angenommenen durchschnittlichen Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern errechnet die Studie daraus ein theoretisches Potenzial von rund 30.000 Wohnungen. Sowie die Theorie.
Deutlich vorsichtiger fällt die Einschätzung für den vorhandenen Leerstand aus, der tatsächlich umgenutzt werden könnte. DIW-Ökonom Alexander Kritikos geht davon aus, dass sich etwa 600.000 bis 700.000 Quadratmeter vergleichsweise gut umnutzen ließen. Daraus könnten rund 10.000 Wohnungen entstehen. JLL-Marktforscher Helge Scheunemann hält selbst diese Zahl für optimistisch. Am Ende könnten lediglich einige Tausend Wohnungen übrig bleiben.
Vom Büro zur Wohnung: In Berlin laufen erste Projekte bereits
Dass die Umwandlung funktionieren kann, zeigen konkrete Projekte. In Berlin-Mitte entsteht etwa in der Maxstraße 3 aus einem siebenstöckigen Bürogebäude neuer Wohnraum. Die frühere Bürofläche umfasst 3.676 Quadratmeter. Der Umbau begann im April 2026.
Auch in Friedrichshain-Kreuzberg zeigt sich das Potenzial größerer Bestände. Im Markgrafenpark soll ein leerstehendes Bürogebäude mit rund 14.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche zu Mikroapartments umgebaut werden. Zudem prüft die GSG die Umnutzung leerstehender Berliner Büroflächen zu möblierten Mikroapartments.
Der Markgrafenpark in Berlin-Kreuzberg: Teile des Büroensembles sollen künftig als Wohnraum genutzt werden. Für rund 14.100 Quadratmeter Bruttogeschossfläche ist eine Umwandlung zu Mikroapartments geplant. / © Foto: Wikimedia Commons, Assenmacher, CC BY-SA 3.0
Warum sich nicht jedes leere Berliner Büro in Wohnungen verwandeln lässt
Die größten Probleme liegen häufig im Gebäude selbst. Büroetagen können tief sein, sodass im Inneren Tageslicht fehlt. Für einzelne Wohnungen braucht es außerdem zusätzliche Küchen, Bäder und damit neue Wasser- und Abwasserleitungen. Hinzu kommen Anforderungen an Schall- und Brandschutz sowie Barrierefreiheit. Liegt das Gebäude in einem Gewerbegebiet, kann außerdem neues Planungsrecht nötig werden.
Ein bereits umgesetztes Beispiel findet sich in Charlottenburg-Wilmersdorf. An der Bundesallee 199 entstand aus einem früheren Bürogebäude eine betreute Wohngemeinschaft. Gerade dort zeigte sich allerdings, wie aufwendig die Anpassung von Leitungen, Belüftung und Brandschutz sein kann.
Damit lösen leerstehende Büros Berlins Wohnungsmangel nicht allein. Doch selbst einige Tausend zusätzliche Wohnungen könnten vorhandene Gebäude neu nutzen, ohne dafür zunächst neue Grundstücke erschließen zu müssen. Entscheidend ist deshalb weniger die gesamte Zahl von zwei Millionen Quadratmetern als die Frage, welche einzelnen Gebäude technisch, rechtlich und wirtschaftlich tatsächlich für Wohnungen taugen.
Markgrafenpark: Büros werden zu Mikroapartments
Bundesallee 199: Büro wird zur betreuten Wohngemeinschaft
Quellen: rbb24, Berlin Hyp, JLL, GOLDBECK
