215 Sozialwohnungen in der Europacity: Gericht verhandelt über Mietbindung

Seit mehr als zwei Jahren beschäftigt der Streit um 215 Wohnungen im Quartier Heidestraße die Berliner Politik. Nun erreicht die Auseinandersetzung eine entscheidende juristische Etappe. Im Mittelpunkt steht ein Vertrag, der Jahre nach seiner Unterzeichnung unterschiedlich ausgelegt wird.

© Titelbild: CKRS Architekten / Quartier Heidestraße GmbH

Nördlich des Berliner Hauptbahnhofs ist in den vergangenen Jahren ein nahezu vollständig neues Stadtviertel entstanden. Doch ausgerechnet bei einem der frühen Wohnprojekte der Europacity ist bis heute eine zentrale Frage offen: Müssen 215 Wohnungen zu gebundenen Konditionen vermietet werden? Am 30. September 2026 beschäftigt sich das Verwaltungsgericht Berlin mit dem Streit.

• Bezirk: Berlin-Mitte
• Projekt: QH Spring, Quartier Heidestraße
• Adresse des Streitgegenstands: Lisa-Fittko-Straße 9–11, 10557 Berlin
• Wohnungen im QH Spring: 258
• Umstrittene Wohnungen: 215

Das Land Berlin verlangt nach Angaben des Verwaltungsgerichts, dass sowohl die frühere als auch die heutige Eigentümerin die 215 Wohnungen entsprechend dem städtebaulichen Vertrag und den Wohnungsbauförderrichtlinien von 2015 mietpreis- und belegungsgebunden vermietet. Die heutige Eigentümerin bestreitet dagegen, dass diese Verpflichtungen beim Erwerb des Grundstücks auf sie übergegangen sind. Eine gerichtliche Entscheidung steht noch aus.

Europacity: Der Vertrag von 2016 ist der Ausgangspunkt des Streits

Der Fall ist nicht neu. Bereits Ende 2024 sorgten die fehlenden Sozialwohnungen in der Europacity für Kritik. Im Januar 2025 reichte das Land schließlich Klage ein. Auch 2025 blieb der Konflikt ungelöst, während die Vermietung weiterer Wohnungen im Quartier Heidestraße weiterlief.

Die Vorgeschichte reicht bis zum 13. April 2016 zurück. Damals verpflichtete der städtebauliche Vertrag den Grundstückseigentümer nach Angaben des Senats dazu, für 215 Wohnungen Wohnraumförderung in Anspruch zu nehmen. Das entsprach dem damaligen Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Eine Antwort des Senats aus dem Jahr 2024 bestätigt diese ursprüngliche Verpflichtung.

Vertrag für 215 Sozialwohnungen in der Europacity geändert

2021 änderte das Land den Vertrag jedoch. Mit dem dritten Nachtrag entfiel die Pflicht, Fördermittel tatsächlich in Anspruch zu nehmen. Als Grund nannte der Senat später unter anderem das damalige niedrige Zinsniveau und die veränderte Entwicklung der Bodenwerte. Nach Einschätzung der Verwaltung hätte die ursprüngliche Förderpflicht dadurch zu einem unangemessenen Leistungsaustausch führen können.

Damit verschwand nach Darstellung des Senats allerdings nicht die eigentliche Mietpreis- und Belegungsbindung. In einer parlamentarischen Antwort vom August 2025 stellte die Verwaltung ausdrücklich klar, dass § 8 des ursprünglichen Vertrags weiterhin gelten sollte. Selbst ohne Förderung habe die Vertragspartnerin demnach die vereinbarten Bindungen einhalten müssen.

Dritter Nachtrag von 2021 wird für den Rechtsstreit wichtig

Bemerkenswert ist auch, wie der Nachtrag zustande kam. Nach Angaben des Senats hatte die Wohnungsbauleitstelle auf damalige Musterformulierungen für städtebauliche Verträge hingewiesen. Die endgültige Formulierung stimmten Fachabteilung und Wohnungsbauleitstelle miteinander ab. Eine Abstimmung mit der damaligen Hausleitung der Senatsverwaltung fand laut Antwort des Senats dagegen nicht statt.

Der Senat erklärte zudem, der damalige Vorhabenträger habe vor Abschluss des Nachtrags versichert, die Mietpreis- und Belegungsbindungen trotz des Verzichts auf Fördermittel erfüllen zu wollen. Erst am 4. März 2024 erreichte die zuständige Senatsabteilung nach eigenen Angaben erstmals ein Hinweis einer Privatperson, dass die angekündigten gebundenen Wohnungen als frei finanzierte Wohnungen angeboten würden. Daraufhin forderte die Verwaltung die heutige und die frühere Eigentümerin zu Stellungnahmen auf.

QH Spring war ursprünglich mit 215 geförderten Wohnungen angekündigt

Dabei waren die Planungen zunächst eindeutig kommuniziert worden. Zur Baugenehmigung im Januar 2019 kündigte der damalige Projektentwickler für QH Spring 258 Mietwohnungen an, davon 215 geförderte Wohnungen. Der Neubau sollte außerdem ein Hotel, Gewerbeflächen und eine Kita aufnehmen.

Die Nutzungsaufnahme erfolgte nach Angaben des Senats schließlich am 19. Juli 2023. Heute steht deshalb nicht mehr die Errichtung der Wohnungen zur Debatte, sondern ihre Vermietung. Am 30. September muss sich das Verwaltungsgericht mit der Frage befassen, welche Verpflichtungen aus dem Vertrag weiterhin gelten und wen sie binden. Das Verfahren könnte damit klären, ob Berlin die ursprünglich vorgesehenen Mietpreis- und Belegungsbindungen Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes noch durchsetzen kann.

Quellen: Verwaltungsgericht Berlin, Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage 19/23540, taurecon