In Berlin-Buch soll mit „Am Sandhaus“ eines der großen neuen Stadtquartiere der Hauptstadt entstehen. Doch obwohl die Planungen seit Jahren laufen, ist der Baustart weiterhin offen. Eine neue Antwort des Senats zeigt, welche Fragen vor einer Umsetzung noch geklärt werden müssen.
Die Planungen für „Am Sandhaus“ sehen ein familienfreundliches Stadtquartier mit Wohnungen, Grünanlagen und Begegnungsorten vor. Das Projekt gehört zu den größten Wohnungsbauvorhaben im Berliner Nordosten. / © Visualisierung: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
© Titelbild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
In Berlin-Pankow soll ein neuer Stadtteil für rund 2.700 Wohnungen entstehen. Das Projekt „Buch – Am Sandhaus“ befindet sich allerdings weiterhin in der Planungsphase. Besonders der Schutz der Moorlinsen und eines faktischen Vogelschutzgebiets wirkt sich inzwischen direkt auf das Bebauungsplanverfahren aus. Eine aktuelle Antwort des Berliner Senats zeigt, dass zentrale Prüfungen noch nicht abgeschlossen sind.
- Bezirk: Pankow
- Lage: entlang der Straße Am Sandhaus und auf Teilen des ehemaligen Stasi-Krankenhaus-Areals
- Projektstatus: Bebauungsplanverfahren und Überarbeitung der Planung
- Wohnungen: rund 2.700
Schon 2018 nahm Berlin „Buch – Am Sandhaus“ in die Liste der neuen Stadtquartiere auf. Nach mehreren Planungsschritten beschloss der Senat im Juni 2023 den Rahmenplan. Ende 2024 folgte die Aufstellung des Bebauungsplans 3-95. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung lief vom 30. Januar bis 28. Februar 2025. Eine formelle Öffentlichkeitsbeteiligung hat noch keinen festgelegten Termin.
„Am Sandhaus“: HOWOGE und Berlinovo sichern Flächen
Parallel haben sich die Eigentumsverhältnisse auf einem wichtigen Teil des Areals verändert. HOWOGE und Berlinovo übernahmen gemeinsam die Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH. Damit befinden sich Grundstücksreserven für rund 1.200 Wohnungen in der Hand landeseigener Unternehmen. Die HOWOGE hält 74 Prozent, Berlinovo 26 Prozent. Das Grundstück umfasst rund 40 Hektar. Davon gelten etwa sieben Hektar perspektivisch als Bauland, rund 26 Hektar sind Ausgleichsflächen.
Das gesamte Quartier „Am Sandhaus“ soll sich vom S-Bahnhof Buch entlang der Straße Am Sandhaus bis zum Gelände des ehemaligen Krankenhauses des Ministeriums für Staatssicherheit erstrecken. Geplant sind neben Wohnungen auch Kitas sowie ein Schulstandort. Doch gebaut wird bisher nicht.
Die Moorlinse in Berlin-Buch grenzt an den Planungsraum für das neue Stadtquartier „Am Sandhaus“. Der Schutz des Feuchtgebiets und der dortigen Vogelwelt spielt im laufenden Bebauungsplanverfahren eine zentrale Rolle. / © Foto: Wikimedia Commons, Dreizung, CC BY 3.0
Moorlinse verändert die Rahmenbedingungen „Am Sandhaus“
Der entscheidende offene Punkt liegt inzwischen beim Natur- und Artenschutz. Südlich der geplanten Bebauung befinden sich die Moorlinsen. Der Senat plant, sie in das Naturschutzgebiet „Bogenseekette und Lietzengrabenniederung“ einzubeziehen. Zudem soll der größere Schutzgebietskomplex „Bucher Wald- und Gewässerlandschaft“ als europäisches Vogelschutzgebiet gemeldet werden. Der dafür erforderliche Senatsbeschluss befindet sich nach Angaben vom September 2026 noch in Vorbereitung. Der Abschluss des naturschutzrechtlichen Änderungsverfahrens wird für 2027 angestrebt.
Für „Am Sandhaus“ ist das unmittelbar relevant. Eine sogenannte simulierte FFH-Verträglichkeitsprüfung liegt der Umweltverwaltung bislang nur als Entwurf vor. Sie wird mit weiteren Untersuchungen und der aktuellen Funktionsplanung ergänzt und überarbeitet. Einen Termin für den Abschluss nennt der Senat ausdrücklich nicht.
Damit haben sich die Voraussetzungen gegenüber früheren Planungen verändert. Noch 2023 und auch in späteren Projektübersichten war ein Baustart ab 2026 genannt worden. Dieser Termin ist inzwischen nicht mehr belastbar.
„Am Sandhaus“: Bebauungspläne werden nach Artenschutzprüfung festgesetzt
Das Schutzgebietsverfahren stoppt die Bauleitplanung zwar nicht automatisch. Der Senat stellt jedoch klar, dass die Bebauungspläne 3-95a und 3-95b VE nicht festgesetzt werden können, solange ihre Verträglichkeit mit dem Vogelschutzgebiet nicht nachgewiesen ist. Das gilt ausdrücklich auch für einzelne Teilbereiche. Die zuständigen Naturschutzbehörden begleiten deshalb die Überprüfung und Fortschreibung der städtebaulichen Planung.
Damit bleibt das Ziel von rund 2.700 Wohnungen bestehen, doch die konkrete Ausgestaltung des Quartiers kann sich im weiteren Verfahren noch verändern. Entscheidend ist zunächst, wie die laufenden Untersuchungen ausgehen und welche Anpassungen daraus für die Bebauungsplanung folgen.
Neues Stadtquartier Buch – Am Sandhaus
Quellen: Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage 19/27046, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Berlinovo, Bezirksamt Pankow
Ein Immobillist, der Wohnungen bauen lässt, will diese Wohnung durch vermieten oder verkaufen wirtschaftlich ertragreich verwerten. Denn das ist der Sinn dieser Tätigkeit.
Aber, wenn die Ewiggestrigen und Besitzstandswahrer im Wohnungsbau mit der Immobilienverwertung allgemein eine EK-Rendite von weniger als 3% erwirtschaften bzw. erzielen können, ist das kein wirklich erstrebenswertes Resultat.
Egal was die Politik hinsichtlich des kostengünstigen Wohnungsbaus verkündet, diejenigen, deren Einkommen bzw. Honorare durch die Höhe der Baukosten bestimmt werden, haben kein Interesse an niedrige Baupreise beim Bau von Wohnungen.
Also Baubetriebe, Makler, Architekten, Projektentwickler, Notare, Steuerbehörde oder auch die Fonds-Verwalter.
Deshalb das ewige Geschrei nach Subventionen.
Also sogenannter geförderter Wohnungsbau in Verbindung mit der Sozialbindung, die nach 15 Jahren wegfällt.
Der Mieter muss dann die marktüblichen Mieten bezahlen oder ausziehen.
Also immer zum Nachteil des Mieters.
Eine Alternative im Wohnungsbau mit Mieten für jedes Einkommen und ohne Subventionen wäre die Entflechtung von der Beton-Fraktion hin zu effizienteren Bauweisen.
Eine Kosten- und Bauzeitreduzierung entsteht vor allem durch Optimierung von Effizienz bei Ressourcen und Prozesse.
Weniger Material, weniger Bauteile, weniger Prozesse, weniger Kosten, weniger Bauzeit,
Gewässerschutz, Baumschutz, Vogelschutz etc. Toll, da haben die Grünen eine wunderbare Schutz Amtsstruktur aufgebaut, die Bauen tatsächlich effektiv verhindert. Der Schutz vor Wohnungsnot? Fehlanzeige!